|
北京、上海、廣州、深圳四地專家縱論：
走出維權誤區
深圳首屆物業管理周活動已近尾聲，各項活動均開展得非常熱烈，成效顯著。物業管理行業的發展有賴于政府依法行政、企業守信經營和業主理性維權，本屆物業管理周活動有
效地將涉及到的諸多層面結合———政府主管部門通過物業管理周活動，為企業與業主之間搭建一個溝通與交流的平臺，通過規范企業的行為，引導企業誠信守法經營，維護了廣大業主合法權益；各物業管理企業通過誠信宣言、開展社區便民活動、組織社區文藝匯演等，加強了與業主之間的溝通，實實在在地為廣大業主提供服務；而廣大業主也通過熱情積極地參與此次活動，更深地了解了物管行業的相關知識，提高了對物管行業的理解和認知。
為提高業主理性維權、促進物管行業快速健康發展，本報特別采訪了北京、上海、廣州、深圳的有關專家，就目前業主維權存在的主要問題、業主該如何依法理性維權等發表了有關看法。
維權是為了更好地生活
舒可心北京朝陽區業主委員會主任
研究眾多失敗的維權案例，可以發現，其業主維權活動中有著很嚴重的歷史痕跡、很強烈的“群眾運動”色彩。盡管業主們自己認為“群眾利益無小事”，但這其實是和我國在民事糾紛處理過程中不是依人數、財產的多少而是依法律、依事實的原則相違背的。
一方面是業主自身的維權行為模式產生的問題，另一方面業主們有濃厚的“希望出現某個領袖替大家做主”、放棄自主權和監督權的“懶惰”臣民情結，也是造成維權后又維權的主要根源。目前，業主維權大概有以下一些表現：
其一，用“自殘”的方式維權。因為某個維權目的，而在小區內部刷標語、貼大字報、放高音喇叭等，不一而足。這些行為的主導思想是“政府總不會坐著不管，管就得給我解決問題”。該種狀況的隱形版本，是以維權為由拒交物業管理費，管理費的缺失必然導致物業管理活動的缺失，最后導致的還是自己房產價值的損失。
其二，雙重維權。這是維權過程中常常發生的情況。維權活動中堵塞小區出入通道、甚至堵塞公共交通的行為，是對其他人的合法權利、甚至是公共利益的傷害。這種維權往往導致在和一個對手維權時，卻要引起另外一個或者幾個對手對他們的維權，結果使得維權者顧此失彼，甚至可能因小失大。
其三，維權不分問題主體。常見的是因房屋質量問題，卻向物業公司維權。
其四，維權領袖“圍魏救趙”。絕大多數維權參與者都是因個人權益受到侵害而加入維權隊伍的，成為公認的維權領袖以后的某些人士，不但沒有責任感，反而利用群體效應或者公共利益維權，打著“為廣大業主利益”的旗號為自己牟取個人利益。一旦自己利益得到，則退出維權行動，導致維權以偉大目標轟轟烈烈開始，以分化瓦解、偃旗息鼓為結果。
業主應該明白的是，我們畢竟不是為了維權而生活，而是為了生活而維權。維權不是目的，生活才是目的。
維權對象必須明確
謝凱廣州市物業管理協會秘書長
業主在維權中應注意避免以下幾個方面：
維權不以法律為依據。如封馬路、寫大字報、攔汽車（村巴）、拒交管理費、圍攻會所、甚至上網進行人身攻擊等過激的行為，將形成新的侵權，更會由此影響絕大多數業主的正常生活。
責任不分清，眉毛胡子一把抓。如交樓時間過期、會所未能投入使用、產權證未能發放、使用的是臨水臨電、屋村巴及停車場不夠、甚至地基下沉問題等，以倒苦水的形式，全部傾注于現在的物管公司，既不能解決矛盾又引發了新的糾紛。因此在維權中應有所側重，對象明確，才能要求其承擔相應的責任，及時、有效地解決問題。
以小蓋全，以個人利益為重。個別業主以個人或少數人利益為維權目的，為“維”小權而不惜傷大權。
維權就是降管理費。個別業主認為，維權就是降低管理費，只要管理費越低就越好，而置物管的工作內容及服務質素于不顧。
業主維權的九大誤區
陳世福上海市美達律師事務所主任律師
物業管理人＝物業服務公司。物業公司被納入“管理人”的角色，承擔管理人的責任，無論事情大小，都找物業公司，由其埋單承擔“管理人”責任。如小區出現違章搭建、高空墜物傷人等。
物業價格＝政府說了算。目前我國實行的是政府指導價下的市場調節價，因此很多業主認為，物業費國家沒有明確標價，是屬于亂收費。
物權面前＝人人平等。長期的大鍋飯、平均主義，使很多人沒有按照財產狀況來決定權利與義務的概念，凡事都強調人人平等的觀念。
擁有產權＝擁有了絕對權利。個別業主以小區“權利者”自稱，不聽物管公司的統一規劃和管理，存在著極端的民權意識。
業主可隨意“炒”物業公司“魷魚”。有的業主認為，隨意更換物業公司就一定是件好事，不存在違反合同法，也不需付出任何代價。
拒付物業費有理。有的業主為一己之私以各種理由拒付物業費。
物業公司＝包治百病。有的業主認為物管應該包治百病，不切實際地拓寬物業公司管理的外延和內涵，把社會治安、計劃生育等社會責任通通加到物業公司頭上。
“父子兵”肯定沒有招聘的好。有的業主拒絕和排斥開發商與物業公司之間的上下級關系，未認識到開發商為了整個樓盤的形象及后期開發銷售需要，往往對自己的物業公司采取補貼的方式，維系其日常物業管理開支。
業主不簽公約就可不受約束。業主認為自己沒有親筆簽過業主公約，就可以不受約束。
警惕過激行為釀成新危機
朱蘭春廣東融關律師事務所律師
目前，業主維權活動中有兩個非常值得注意的現象：
其一，業主浮躁的維權心態與滯后的法律能力之間的巨大反差，往往釀成群體過激行為。目前，包括深圳在內的各地業主維權意識高漲，維權行為深得人心，維權活動此起彼伏，這些都是民眾權利意識蘇醒的標志。也正因此，這個階段的維權意識還停留在十分感性的階段，情結色彩深厚，心態普遍浮躁，一聽到維權，就容易頭腦發熱，行為沖動，而對于維什么權、如何維權，特別是如何理性、合法維權，往往知之甚少，更缺乏明辨能力，很容易被誘導并惡意利用。許多小區之所以出現不當甚至是過激的群體行為，與當前普遍存在的浮躁維權心態與滯后的法律能力是分不開的。
其二，某些小區已經出現個別人企圖操控業委會的苗頭，并且出現“劣幣”驅逐“良幣”的逆淘汰現象。這一類業委會的民主生活越來越徒具形式，最后嬗變為個別人為所欲為的一件合法外衣，隨時有可能釀成新的社會不穩定因素。
作者:深圳商報記者羅曼
| 
