江蘇省商品房?jī)r(jià)格基本情況、上漲原因及未來(lái)預(yù)測(cè)

    隨著國(guó)家新一輪宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的實(shí)施到位，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，土地供應(yīng)減少，銀行貸款壓縮，一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停滯，房地產(chǎn)投資增幅減緩等方面的反應(yīng)已逐步顯現(xiàn)，但在宏觀調(diào)控的大背景下，商品住宅價(jià)格仍在不斷攀升，為社會(huì)各界廣泛關(guān)注。

    一、江蘇房?jī)r(jià)的基本情況

    （一）呈現(xiàn)逐步升高的態(tài)勢(shì)。近年來(lái)，江蘇房地產(chǎn)投資持續(xù)保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展格局，但與之相伴隨的是商品住宅價(jià)格的不斷攀升，縱觀全省商品住宅價(jià)格的走勢(shì)，經(jīng)歷了一個(gè)逐步升高的過(guò)程。1998年取消福利分房后，我省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入了快速發(fā)展的軌道，投資完成額由1998年的300億元，增長(zhǎng)到2003年的810億元，商品房?jī)r(jià)格也隨之逐年上升，1998年全省商品住宅平均售價(jià)是1445元/平方米，2003年底為2017元/平方米，到今年1-8月份，房?jī)r(jià)已攀升到2350元/平方米，六年多的時(shí)間，每平方米商品住宅售價(jià)上漲了905元，增長(zhǎng)62.6%。需要說(shuō)明的是，目前統(tǒng)計(jì)報(bào)表上所反映的商品房售價(jià)是指已竣工的商品房?jī)r(jià)格，由于當(dāng)前不少商品房是以期房形式銷(xiāo)售，因此統(tǒng)計(jì)資料中所反映的商品房?jī)r(jià)格與現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)有一個(gè)時(shí)間差，人們感受到的房?jī)r(jià)要比現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)高。

    （二）市區(qū)與縣（縣級(jí)市）的房?jī)r(jià)差距繼續(xù)拉大。眾所周知，商品房售價(jià)的高低與商品房所處的區(qū)位關(guān)系極大，今年以來(lái)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，市區(qū)與縣（縣級(jí)市）的房?jī)r(jià)差距繼續(xù)拉大。統(tǒng)計(jì)資料顯示，1-8月份我省十三個(gè)省轄市區(qū)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)為2736元/平方米，比2003年底增長(zhǎng)了17.6%，同期縣城及縣級(jí)市商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)為1771元/平方米，增長(zhǎng)了13.7%。兩者相比，省轄市區(qū)商品住宅每平方米售價(jià)比縣城（縣級(jí)市）多965元，漲幅快3.9個(gè)百分點(diǎn)，而2003年與2002年兩者售價(jià)之差為643元/平方米，漲幅之差為2.5個(gè)百分點(diǎn)。

    （三）十三個(gè)市房?jī)r(jià)差別大，漲幅不均。從總體上看，當(dāng)前我省房?jī)r(jià)普遍提升，但十三個(gè)市情況各不相同，差別較大，漲幅不均。其中：南京市商品住宅平均售價(jià)列全省之首，為3297元/平方米；其次是蘇州市為2991元/平方米；房?jī)r(jià)在2500元-2000元的市有無(wú)錫、常州和揚(yáng)州，房?jī)r(jià)在2000元-1500元的市有：徐州、南通、淮安、鎮(zhèn)江，而房屋每平方米售價(jià)低于1500元的集中在蘇北地區(qū)的連云港、鹽城、宿遷市和蘇中地區(qū)的泰州市，其中宿遷市的房?jī)r(jià)最低，每平方米僅為1091元。若剔除所屬縣（含縣級(jí)市），房?jī)r(jià)名列前茅的為蘇州市，每平方米售價(jià)已突破3800元。從房?jī)r(jià)增幅看，與2003年底相比，全省十三個(gè)省轄市中有4個(gè)市漲幅高于20%，分別為蘇州、揚(yáng)州、淮安和徐州。

    （四）房?jī)r(jià)漲幅高于全國(guó)平均水平，與滬、浙、魯、粵四省市比較，漲幅居中。應(yīng)該說(shuō)江蘇房?jī)r(jià)的提升并不是孤立的個(gè)別現(xiàn)象，而是與全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)相一致的。1-8月份年全國(guó)商品住宅平均售價(jià)與2003年底相比上升了14.9%，我省則上升了16.5%，快于全國(guó)平均水平1.6個(gè)百分點(diǎn)，與滬、浙、魯、粵四省市比較，房?jī)r(jià)增幅快于上海（4.3%）、浙江（3.4%），低于山東（22%）和廣東（17.5%）。

    二、支撐房?jī)r(jià)上漲的五大因素

    江蘇是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，地處長(zhǎng)江三角洲，近年來(lái)憑借優(yōu)良的投資環(huán)境、訓(xùn)練有素的勞動(dòng)力和雄厚的產(chǎn)業(yè)功底，努力吸引外商投資，大力發(fā)展個(gè)體經(jīng)濟(jì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新一輪的增長(zhǎng)期，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。進(jìn)入2004年以后，國(guó)家為控制部分行業(yè)過(guò)度投資和盲目發(fā)展，進(jìn)行了宏觀調(diào)控，實(shí)施了治理整頓土地市場(chǎng)秩序，緊縮土地供應(yīng)，暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，提高銀行存款準(zhǔn)備金率，從嚴(yán)控制固定資產(chǎn)投資貸款等調(diào)控措施，作為以土地為根本，以資金為命脈的房地產(chǎn)業(yè)，受其影響，投資增幅有所減緩。1-8月份，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資657.38億元，比上年同期增長(zhǎng)45.5%，增幅同比回落9.8個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅增長(zhǎng)46%，增幅回落5.8個(gè)百分點(diǎn)。但是由于政策效應(yīng)本身的遲滯性、房地產(chǎn)供給彈性較小及需求旺盛等原因，政府出臺(tái)的政策效應(yīng)尚需在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)才能表現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格仍在上行。當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有五大因素：

    （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)支撐房?jī)r(jià)提升。2004年以來(lái)，我省經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)持續(xù)增長(zhǎng)，今年上半年，全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)6756.7億元，同比增長(zhǎng)了15.1%，高于全國(guó)5.4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來(lái)了居民收入的提高，從而促進(jìn)了居民消費(fèi)水平、消費(fèi)需求的提升。1-8月份我省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7039元，比上年同期增長(zhǎng)12.7%，人們?cè)诮鉀Q了必需的日常生活消費(fèi)后，提高生活質(zhì)量的愿望不斷增強(qiáng)，居民住房以舊換新，以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，近年來(lái)，股市持續(xù)低迷，存款利率很低，而社會(huì)高收入階層財(cái)富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成全了這部分投資者的愿望。因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。

    （二）成本上升構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲

    1、土地成本是商品房?jī)r(jià)格的重要組成部分，土地作為一種不可再生的稀缺資源，從2002年7月1日起拍賣(mài)已在全國(guó)范圍內(nèi)正式實(shí)施，僧多粥少的土地供應(yīng)市場(chǎng)，必定導(dǎo)致地價(jià)的迅速飚升，土地價(jià)格一漲再漲。今年1－8月份我省土地購(gòu)置費(fèi)比去年同期上漲了26.8%。

    2、開(kāi)發(fā)建造成本是商品房?jī)r(jià)格的又一組成部分。一方面，隨著居民對(duì)住房質(zhì)量、功能、安全、環(huán)保等方面要求的提高，各種新型材料如塑鋼門(mén)窗、高檔防盜門(mén)、可視門(mén)鈴、24小時(shí)紅外線監(jiān)控等不斷被采用使得建筑成本加大。另一方面，自去年下半年以來(lái)，建材價(jià)格“漲聲”不斷，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份全省鋼材、水泥、木材的價(jià)格分別比上年同期上漲了40.2%、26%和8.2%，各類(lèi)建筑材料價(jià)格不同程度的增長(zhǎng)，導(dǎo)致商品房直接費(fèi)的上升。其三，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，“智能化”、“生態(tài)化”、“人文住宅”等小區(qū)概念的不斷興起，住宅小區(qū)各種配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)建設(shè)投入加大，分?jǐn)偟缴唐贩恐械某杀倦S之增加。其四，開(kāi)發(fā)商為了宣傳推銷(xiāo)自己的樓盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)力度也在增加，這些費(fèi)用，均須納入建房成本，無(wú)疑也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

    （三）行業(yè)的互動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

    近年來(lái)，我省私家車(chē)銷(xiāo)售火爆，進(jìn)入2004年后，以每月平均新增2.37萬(wàn)輛的速度發(fā)展，至六月末全省私人汽車(chē)擁有量已達(dá)72.96萬(wàn)輛，比去年同期增長(zhǎng)50.6%，私家車(chē)迅速進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)，使居民購(gòu)房的地域范圍更為擴(kuò)大，從而帶動(dòng)了住房的需求，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。反過(guò)來(lái)，住房需求的增加，又促進(jìn)了私車(chē)消費(fèi)的增加，從而形成行業(yè)間的互動(dòng)效應(yīng)。

    （四）開(kāi)發(fā)商追求高利潤(rùn)使得房?jī)r(jià)增長(zhǎng)

    獲取高額利潤(rùn)是任何商家的首選目標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不例外。有關(guān)資料顯示，2003年我國(guó)十大高利潤(rùn)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首。開(kāi)發(fā)商取得的高利潤(rùn)不僅僅是通過(guò)降低成本獲取，更多地是通過(guò)提高商品住房的售價(jià)獲得。雖然物價(jià)部門(mén)規(guī)定普通商品住宅利潤(rùn)率不超過(guò)8%，但這一規(guī)定實(shí)際上已形同虛設(shè)。據(jù)有關(guān)部門(mén)保守估計(jì)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率在35%——50%之間，一些樓盤(pán)甚至更高。

    （五）城市化進(jìn)程的加快推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)

    近年來(lái)，各地城市建設(shè)如火如荼，如：南京2004年開(kāi)展了世界最大城市公園的建設(shè)，南京周邊地區(qū)發(fā)展較快，南京化學(xué)工業(yè)園建設(shè)勢(shì)頭迅猛，沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)功能進(jìn)一步完善；蘇州通過(guò)環(huán)城高架、繞城高速、金雞湖大橋等項(xiàng)目的建設(shè)構(gòu)筑城市大交通體系，通過(guò)對(duì)蘇州西部的開(kāi)發(fā)，拓展了城市的發(fā)展空間。各地城市化進(jìn)程的推進(jìn)，一方面使城市基礎(chǔ)設(shè)施越來(lái)越完善，交通越來(lái)越便利，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；另一方面，使商品房市場(chǎng)涌進(jìn)了大量最為迫切的需求者——拆遷戶(hù)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上行。

    三、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)仍為今后的基本格局

    1-8月份，我省商品住宅價(jià)格已攀升到近年來(lái)的最高水平，目前距年底還有4個(gè)月的時(shí)間，我們認(rèn)為平穩(wěn)增長(zhǎng)仍為今后房?jī)r(jià)發(fā)展的基本格局。主要原因有：一、政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化的要求，提升了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，將使商品住宅的實(shí)際供給相對(duì)減少，因此今年房?jī)r(jià)下行的可能性不大。二、目前，房地產(chǎn)的需求仍處于旺盛階段，城市化進(jìn)程的推進(jìn)、拆遷安置、外來(lái)人口的增長(zhǎng)、改善住房條件需要等因素，將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促使房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。三、土地價(jià)格的提高和當(dāng)前高品質(zhì)的商品房質(zhì)量，使建筑成本加大，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。四、隨著時(shí)間的推移，國(guó)家宏觀調(diào)控成效將進(jìn)一步顯現(xiàn)，原材料上漲趨于平穩(wěn)，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)奠定了基礎(chǔ)。五、在各級(jí)政府的作用下，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和中低價(jià)商品房建設(shè)力度不斷加大，將對(duì)平抑房?jī)r(jià)的上漲起重要作用。