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空置率是高還是低
海南商品房的空置率是高還是低，在海南存在兩種說法。天拓投資總經理顧明認為，海南的空置率不高，尤其是這兩年開發的房產。他舉例說，紫荊花園一期全部賣完，有10％左右的業主長期不來居住。據置地房產辦公室主任劉麗君介紹，1998年開發的置地花園一期幾乎全部售罄。
但似乎這些說法跟人們的主觀感受不那么相符。一位從哈爾濱來的游客說：我去過很多城市，海口住宅樓里發出的亮光最少。家住大成公寓的李先生說，他住這里半年了都沒見過自己的鄰居。海南創力開發公司是一家專門從事房地產中介的公司，對海口房屋的空置情況比較了解。一位工作人員說：“海口至少有50％的房子長期無人居住。”
一位業內人士則認為，海南的確有很多房產無人居住，但這些房產中多數都是有業主的，屬于二次空置，不能計算到空置率中去。據海南省建設廳統計處趙處長手上的一份資料顯示，截至2003年底，海南省城市住宅面積達到了4748萬平方米，已經有4455．7萬平方米的房屋辦理登記辦證手續，占到了93．84％，并且已經發放房產證60460本。由于海南省的歷史原因，積壓的房產達到了400萬平方米，目前已經通過租賃、出售消化了300萬平方米的房產。
據海南省建設廳統計數據，今年1至8月總共銷售面積74萬平方米，每月平均銷售9．25萬平方米，按照這樣的速度一年只能消化111萬平方米的房產。如果這些正在建筑的房產如期竣工，再加上以前未售出的100多萬平方米的積壓房，海南就需要消化5年。單從這個角度分析，海南未來空置率會提高很多。有關業內人士也擔心未來市場沒有能力消化那么多房產，建議政府在批準報建時應該控制一下。失聲的空置率
商品房空置率，一個反映房地產市場供求狀況的重要指標在海南一直很少被提及。甚至在網上通過眾多搜索引擎，也搜索不出一條準確描寫海南商品房空置率的新聞。但，不管是否被提及，它對海南房地產業的影響一直存在著。
“您知道海南商品房的空置率有多高嗎？”我們問一位多年在海南從事房地產開發策劃的經理。
“空置率？海南好象沒有公布這方面的資料。”他一臉疑惑。
何謂空置率？據專家介紹，以美國為例，空置房是指中介機構手中可租可售，但半年以上未租、售出的房屋；空置率是由空置房除以全社會房屋得出。但我國的計算方法有所不同，我國的空置房是指竣工后尚未售出的房屋，而人們所說的空置率是用全部未售出的房屋除以當年竣工的房屋。
海南省建設廳統計處處長趙文川說，空置率的合理計算方法應該是一年內未出售的商品房面積與竣工后可供銷售面積之比。按國際上常用的判斷商品房空置率標準，空置率在15%-20％之間為危險區，20％以上為商品房積壓區。
在采訪了海口市房管局、海口市規劃局等眾多相關單位后，還是未得到一個準確描述海南或海口商品房空置率的統計數據。趙文川介紹，海南省沒有做過空置率方面的統計。據可以查到的資料，海南省統計部門2003年調查的48家企業，商品房空置率為9．1％，這是唯一有具體數據描述海南空置率的資料。但遺憾的是，該資料不能代表海南的整體水平。據海南省建設廳2003的統計報告，海南當時有500多家房地產開發企業獲得了房地產開發資格，僅2002年上報報表的房地產開發企業就有300余家，有開發工作量的企業154家。一位業內人士認為，目前海南的房地產開發企業肯定多于這個數。僅靠48家企業得出的數字不能說明問題。
事實上，在海南大家都不愿提及空置率。據一位熟悉情況的人士透露，海南省沒有公布空置率有兩方面的原因，一方面由于該數據不容易統計，尤其在海南，歷史遺留問題比較多；另一方面，該省的空置率可能會很高，公布出來大家都覺得沒有光彩，還可能影響到內外商在海南的投資。
“開發商也不愿意有人做這方面的統計，因為高空置率是房地產泡沫的一項指標。開發商最怕說有泡沫。”一位從事房地產開發的人士這樣說。二次空置房讓70％的物業公司虧損
不論海南商品房的空置率是高是低，但得到一致肯定的是，海南二次空置的房屋數量巨大。
二次空置房是指已經出售，但至少半年無人居住的房產。在多家物業公司工作過的王經理介紹，在海甸島，許多高層樓盤的房屋二次空置現象非常嚴重，占到了50％左右，有些業主數年都不來居住。
海南有多少房產是二次空置？趙文川處長介紹說，海南目前還沒有對二次空置進行統計。某房地產開發公司的經理說，要做這方面的統計也不容易，因為買了房是否居住全屬業主主觀行為。他們有各種各樣的原因不來居住，也有各種各樣的原因隨時會來居住。
一位業內人士分析，造成眾多房屋長期無人居住的主要原因是購房者的結構。他說，在海口有70％的房產由島外購房者購得，而在三亞這個數據達到90％以上。他們來海南買房有度假、養老的，也有作投資的。這些購房者只有在短暫的時間內來海南，或買了房就等它升值。
海南置地實業有限公司辦公室副主任郭濤介紹，來度假的購房者一般在10月到次年5月到海南居住，來投資的只為了等所購房產的升值，一般是不會來居住的。另外，本地購房者購而不住的現象同時存在，也是造成海口二次空置房產增多的原因。在海口市民中，擁有第二套房的為數不少。紫荊花園的銷售部經理說，有些業主在市中心有房，為了工作方便，所以長期不來新住所居住。這樣的人占紫荊花園一期戶數的10％左右。海南寰島物業管理公司管理怡昌花園的宋經理說，有些業主又新買了房，因此不來居住，喜新厭舊嘛。
房屋二次空置對物業公司的影響則首當其沖。因為長期找不到業主，物業管理費無法收取。靠收取物業管理費生存的物業公司目前情況不容樂觀。海南寰島物業管理公司宋經理透露，目前海口70％左右的物業公司是虧損的。據知情人士介紹，同為寰島物業管理公司管理的“怡海園”，由于業主長期不在，房屋空置，從2001年到現在4年時間里，有40萬的應收物業費未收。海南馨平物業管理公司的王鵬濤也介紹，在全國唯有海南對二次空置房屋的物業費按半價征收，這也凸顯了海南二次空置房數量多給海南物業公司帶來的尷尬。
一位業內人士認為，房屋二次空置還會使社區內缺乏人氣，周邊的服務設施也會跟不上，這也是海口很多小區周圍商業未發展起來的原因。（來源：經濟參考報）
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