投資是人們利用手中資金購買股票證券或購置不動產以期將來升值、獲得收益的行為。面對股票證券投資收益飄搖不定，首次公開發行上市(IPO)市場投資回報漲落難料，過低的利率使債券市場的風險率驟漲等種種狀況，投資者早已洞悉當今世界投資市場的紛繁多變。于是，他們將目光轉向了房地產市場，投資房地產市場的熱潮逐漸興起，而不動產信托投資方式逐漸成為房地產市場投資主流。

    國際投資市場新亮點

    英國投資房地產數據庫(IPD)每月指數顯示，在截至2004年2月的12個月里，英國房地產市場的投資總回報率為12%。相比之下，盡管股票證券投資會有更高收益，但其市場穩定性、投資回報的可預見性已大不如以前。因此，愿意投資房地產市場的投資者，尤其是個人投資者的隊伍日漸壯大。

    但是，對于大多數投資者而言，他們所持有的資金不足，無力購買多種類、多用途的樓宇、地產(如住宅用、商用、產業用地產等)以形成多樣化的不動產投資組合，規避單一領域投資所帶來的風險，而進行房地產信托投資不失為規避風險的良好投資方式，因此，主要投資于房地產市場的不動產投資信托公司(Reits)、投資基金在世界范圍內日益受到投資者的青睞。

    不動產投資信托公司的運營機制

    不動產投資信托公司擁有，并在多數情況下運營諸如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和庫房等能夠帶來收益的不動產，部分此類公司還從事不動產融資業務。通常情況下，不動產投資信托公司的股票可以在主要的股票交易市場自由交易，具有資質的不動產投資信托公司還獲準從其公司應征稅收入中扣除派發給股東的紅利，因此，多數不動產投資信托公司將其全部應征稅收入派發給股東，這樣，它們就無須繳納公司稅或資本收入稅。相應稅款由股東按照其實際獲得的股息支付。成為具有資質的不動產投資信托公司的必要條件是：公司必須將不低于90%的應征稅收入派發給股東。但是，和其它公司企業類似卻又與合作伙伴關系不同的是，不動產投資信托公司不能將其稅收損失轉嫁到投資者身上。

    不動產信托投資的興起

    不動產投資信托公司發源于美國。1960年，美國國會批準成立不動產投資信托公司，其目的就是讓中小投資者也能夠投資大規模的收益性不動產。對投資者而言，此類公司具有顯著的優勢：通過房地產信托投資而實現更大程度的投資多樣性。

    20世紀80年代稅制改革后，由于在稅制方面所受的優待以及在合股方面不受限制，不動產投資信托公司在美國吸引了越來越多的投資者的目光。1993年，美國取消了養恤基金的投資限制，養恤基金也大規模地加入了不動產信托投資的行列，不動產投資信托公司的市場資本總額在1年內從150億美元迅速增長到320億美元。

    就資產構成而言，不動產投資信托公司的不動產份額占其總資產的75%以上。此外，這些公司還獲準擁有非美國所有權的房地產，在公司股本與債券的比率方面不受限制。與此同時，不動產信托投資的收益也相當可觀。截至2003年年底，這種投資形式的收益在部分投資時段上超過了股票證券投資。基于以上種種優勢，不動產投資信托公司在美國房地產市場發展壯大、成為市場主流在所難免，而其他國家和地區也相繼創建了類似的投資信托機構和組織，不動產投資信托公司在全球范圍內呈蓬勃發展之勢。

    不動產信托投資漸成主流

    目前，澳大利亞、荷蘭、比利時、新加坡和日本已經有不動產投資信托公司在市場運作，法國和中國香港特區最近也開始引入此類公司，意大利正在考慮將其引進本國市場并加以推廣，而德國正在為引入不動產投資信托運營方式進行游說活動。

    2003年3月，英國就引入和不動產投資信托公司相類似的“房地產投資基金”(PIF)舉行了咨詢會，商討其進入市場的可行性。英國財政大臣戈登·布朗希望引入房地產投資基金以幫助凝縮、消除住房市場的泡沫。他指出，“不動產投資信托公司一旦成為公開上市的、從內部管理且資本結構固定的高銷售要求的公司，其市場表現將尤其突出。”他還建議以商用房地產為目標而創建起來的房地產投資基金同樣應在住宅房地產市場投資，發揮其應有的作用。

    2003年，不動產投資信托公司開始進入中國香港特區市場運作，其資金管理采取外部管理方式。與多數不動產投資信托公司不同的是，在香港，這些公司并未完全被免除納稅義務：它們獲準免于支付地產稅，但是還須繳納利潤稅。

    同在2003年，法國也醞釀產生了具有本國特色的不動產投資信托公司。與此同時，部分房地產公司也開始朝著Siics方向進行結構轉型，目的是吸引具有更廣泛行業背景的股東投入和更多的投資資金流入。法國稅務當局已經批準，在轉型公司支付相當于其4年資本收益稅額一半的稅款后，可以免除其將來的納稅義務。

    在澳大利亞，不動產投資信托公司同樣在房地產市場運作。不動產投資信托公司和房地產公司在其房地產市場共存，而且多數信托投資公司還是采取外部管理方式。在新加坡和日本，不動產投資信托公司和房地產公司也在市場共存。由于不動產投資信托公司進入兩國市場相對較晚，它們和市場的磨合、協調適應尚需些時日。

    在世界各國紛紛引入、推廣不動產投資信托公司之際，房地產信托投資作為國際投資市場的一種新興投資形式，在世界市場運營機制比較成熟的國家和地區的蓬勃發展已是大勢所趨。