第九回：孫權開發房地產 黃忠有錢存銀行

內容簡介：

    話說天下經濟之事，無非分工交易，互惠互利；競爭合作，盛衰輪回。由此演繹出社會經濟現象：繁榮之后必有危機，危機過后出現蕭條，蕭條之后又漸漸復蘇。然后是新一輪繁榮、危機、蕭條、復蘇。周而復始，年復一年。

    欲知經濟學秘密何在，請看新浪財經獨家授權轉載《經濟學演義》!

　　張世賢 著

　　個人貸款買房好？還是攢錢買房好？包養一個“二奶”的成本是多少？女人的年齡一年值多少錢？你知道儲蓄有多少種動機嗎？什么是貨幣的時間價值？什么是貼現值和貼現率？請看——

　　第九回：孫權開發房地產 黃忠有錢存銀行

　　自從王石的萬科地產越做越大、越做越強以后，就一直引起了孫權的羨慕和嫉妒。想當年我老孫馳騁疆場的時候，還沒有你王石，如今可好，國內的房地產幾乎成了你小子的天下了。不行，有錢大家賺，我怎么也得分一杯羹。孫權成立了一個億科房地產開發公司，把父兄留下的基業，集中在房地產開發上面。億科房地產開發公司成立以后，就開展大量的市場調查，先把整個南京城的地產摸個遍，然后決定了幾個認為值得開發的地段：有的做高檔寫字樓；有的做商住兩用樓；有的做成經濟適用房賣給普通老百姓；有的則是湯耗子(TWON HOUSE，其實就是連排別墅)；也有專門給新貴們開發的別墅園區，盡可能曲徑通幽，綠樹掩映，高山流水，溫泉入室。總之，為了適應各種層次對于商品住房的需求，可說是各種樓盤項目應有盡有。

　　房地產項目都是大買賣，如果不深入進去，根本不知道這房地產行業的水有多深。俗話說，三年不開張，開張吃三年，就是專指房地產開發項目的�？墒钦l敢拿幾十億資金沉寂三年毫無動靜？王石這么多年玩過來，已經成為地產界的大腕，萬科也成為國內房地產市場的知名品牌�？墒莿e忘了任何一個市場的領導者和新進入者，其實都存在著很大的實質性差別。人家王石可以去攀登珠穆朗瑪峰，你孫權敢去嗎？

　　房地產經營最講究“作局”。只要局作得好，就能夠獲得市場的認可甚至推崇。凡是去過英國的人都知道，倫敦的SOHO其實是外國人聚居區，坐落在倫敦城市中心最擁擠的地方，一般都是前店后場式的手工作坊�？墒桥耸�屹卻把這一概念在中國演繹得淋漓盡致，致使北京的SOHO現代城成了商住兩用的高檔寫字樓，并且很快就銷售一空。在中國的房地產界，誰還能作出這樣優秀的局來？但是，如果以為在中國經營房地產就是玩一個概念的事情，那就大錯特錯了。中國最不缺乏的就是點子大王，咨詢策劃大師們一撥一撥地出。要點子？現在可以批量生產，批發經營。可是賣房子畢竟不是賣點子，中外地產業流行的是“地段，地段，還是地段”。只要有能力把黃金地段拿到手，你就已經跑贏了大盤。而在房地產經營中，這些其實還不是最重要的……所以有人不禁為孫權捏一把汗。

　　孫權自有孫權的謀略，在經營房地產項目上，他也有自己的優勢。孫權的優勢在于帳下有人。當今的市場競爭主要是人才的競爭。孫權要干房地產，自然要調集他的精兵強將。孫權讓張昭負責征地，讓黃蓋負責拆遷，讓魯肅負責貸款，讓呂蒙負責建造，讓周瑜負責樓盤的營銷。各路大將在自己的戰場上盡顯招數，幾處房地產項目進展得有聲有色，還都比較順利。

　　周瑜在市場經營方面從來不打價格戰，他的果汁飲料到現在還始終維持著穩定的市場價位。這次孫權讓他負責樓盤銷售。他首先從開發市民的住房消費觀念入手。他充分利用媒體的力量，在《揚子晚報》等地方媒體上開始發表各種文章，討論住房消費。一個比較經典的案例是講了一個故事：

　　一個退休的美國華僑老太太，回到中國看望他的妹妹。兩人在上海錦江飯店見面后激動不已，談到闊別40多年的經歷和心愿，身居美國的姐姐說：“我終于在退休之前還完了一套150平米的住房貸款�！泵妹脛t說：“我終于在退休之前攢夠錢，剛買一套100平米住房�！苯憬銌枺骸澳悄阋郧霸趺醋×�？”妹妹說：“這幾十年要說生活也算步步提高，最早的時候住集體宿舍，后來結婚以后與單位另一家合住一套單元公寓，再后來搬進了一個單獨的亭子間。一直想買房子，可是錢一直攢不夠�！苯憬悴唤�感嘆道：“我在美國有了工作就貸款買了房，一面工作一面還貸款。如今貸款還完了，房子也住了30多年。你雖然現在也有了自己的住房，可是這30多年并沒有得到應有的享受��？”這就是差距，雖然最后都有了屬于自己的住房，可是一個盡情享受了30多年，一個卻忍受了30多年。

　　這則故事在南京人當中引起了很大反響，特別是青年人，更覺得再也不能這樣生活下去了。接下來，周瑜在媒體上開始做億科地產公司的樓盤廣告，同時推出了“新生活，新住房，享受生活每一天”的廣告語，并且提出要在整個南京市開展“新生活運動”。而新生活運動的標志就是擁有一套屬于自己的商品房。

　　周瑜的這一整套營銷方案果然奏效，億科地產的樓盤還在圖紙階段，就先做了模型開始賣樓花了。各家銀行也開始在南京城做起了住房按揭的貸款業務。青年男女們開始由憧憬未來生活的遐想走向了買房的行動。一時間南京城里流傳這這樣的順口溜：

　　學習周郎新生活，莫等小喬變老喬。

　　周瑜聽后不但不生氣，反倒覺得有利于房地產的銷售，干脆指使銷售部門借機加大促銷力度，又在后面加上兩句：

　　買下一套新房子，等待小喬鳳還巢。

　　現在的南京城里，漂亮姑娘個個都早早的名花有主了。想想也是，年輕人都講究現期消費，誰等到30歲以后再結婚？可是南京大學的博士、碩士們卻個個形孤影單，孑然一身。為什么？很簡單，你沒有房子誰跟你受那份窩囊罪？大款自不必說，就是剛剛參加工作的年輕人也得先貸款買房，才有可能贏得美眉們的芳心啊。此種局面，不能不使得多少男人開始大發感嘆：

　　“房子誠可貴，愛情價更高�！�

　　面對南京城里如火如荼的貸款買房現象，我們在這里從經濟學上需要關注的主要是：貨幣的時間價值。

　　其實從現在開始花未來的錢沒有什么不合理的，關鍵是要為這種花費付出多少代價才值得。這在經濟學家那里就是一個貨幣的時間價值問題。我們如何比較5年以后的100元現金和今天得到的100現金之間的價值？通常情況下，5年以后的100元沒有現在的100元價值大。原因主要是人們普遍具有一種時間偏好，即在未來消費和現期消費中，人們一般傾向于現期消費。俗話說，遠水不解近渴。要不然周瑜為什么在小喬17歲的時候就給娶過來了呢？如果等到37歲再娶，即使是黃花閨女，不也成了明日黃花了嗎？周瑜比誰心理都明白，當期的消費要比遠期的消費更有價值。未來是不可知的，當期的消費比起未來的消費，效用要大得多，所以許多人更愿意現期消費。房子，女人……

　　正所謂，有人辭官不愿做，有人星夜趕考場。錢鐘書先生為我們描述的“圍城”，其實也并不僅僅是在婚姻市場上是這樣，生活中的“圍城”比比皆是。比如跑銀行，自從年輕人受了周瑜的蠱惑宣傳以后，紛紛把原來存在銀行的錢取出來做購房的首付款，還要繼續從銀行貸款給億科地產。既是為了一套房子，也是為了房子中的女主人。可是如果大家都從銀行貸款而不存款，銀行恐怕早就關門停業了。更多的人則還是愿意把錢存在銀行里。有人為我們算過一筆這樣的帳，在1998年的時候，銀行的定期存款利率是7%，如果你存10萬元在銀行里，10年就變成20萬元，20年就自動變成40萬元，40年就變成160萬元。如果按照復利計算，會比這數目還要大得多。這同樣是資金的時間價值。問題在于你是愿意把現在的錢放到以后花呢？還是把將來的錢拿到現在花呢？對此，不同的人有不同的價值取向。前者看后者叫“不會過日子！”后者看前者叫“不會生活！”

　　和現在的年輕人不同，黃忠是一位比較喜歡存錢的人。他最早在南陽老家參加工作的時候是在劉表的公司工作，因踏實肯干，任勞任怨，很得劉表賞識，被派到長沙和劉表的親侄子劉磐共同經營長沙分公司。長沙太守韓玄看到現在別的地區官員們都在地方國營公司里兼任職務，也想弄個董事長干干，這樣一面當官，一面還可以做紅頂商人，官場市場兩不誤，魚和熊掌就可以兼得了。于是就利用地方財政資金開辦了一家規模很大的電子設備公司。由于他自己并不懂經營，經人推薦，就把黃忠給挖過來了，讓黃忠做他公司的總經理。本來黃忠的生意做得不錯，可是韓玄因為經濟問題后來被中紀委“雙規”了。關羽為了擴大在湖湘一帶的市場，通過價格、廣告、促銷等手段大戰長沙，很快就把黃忠的公司給擠跨了。不得已，黃忠只好接受蜀漢公司的并購。劉備對黃忠加盟蜀漢公司非常歡迎，直接吸收黃忠進了蜀漢公司的董事局，自此，蜀漢公司的董事局除了劉備任董事長、諸葛亮做CEO，還有關、張、趙、馬、黃，世稱“五虎上將”。這在當時是國內最有效率的法人治理結構，就連曹操的中原集團和孫權的億科地產也無不堪羨。

　　黃忠在工作上幾乎年年是先進工作者，自不必說，在生活上，他也有自己的見解。他總是認為，人再能干也早晚要有老的一天。如果沒有一定的積蓄，等到將來要用錢的時候不就晚了嗎？“人無遠慮，必有近憂�！边@可是圣人之言。決不能采取“今日有酒今日醉，明日無酒喝涼水”的人生態度。所以，黃忠不僅工作起來認認真真，踏踏實實，勤勤懇懇，生活起來照樣有條有理。剛參加工作那會兒，工資收入比較低，小黃也總是要每個月多少儲蓄一點。后來隨著職務的升高，薪水也自然比較高了，小黃雖然如今已經變成了老黃，可他平時不抽煙，不喝酒，不打牌，不搓麻，不旅游，不泡妞，基本上沒什么愛好。所以每個月的花銷實際上十分有限。經濟學把個人新增儲蓄占個人新增收入的比重定義為邊際儲蓄傾向；把個人新增消費占個人新增收入的比重定義為邊際消費傾向。一般情況下，普通人收入提高以后，往往會增加一定量的消費，但是都會把更多的錢儲蓄起來。也就是說，居民的邊際消費傾向是遞減的，邊際儲蓄傾向是遞增的。如果以此來考查黃忠，我們可以發現，老黃的邊際消費傾向幾乎為“0”，而他的邊際儲蓄傾向則可以達到100%。

　　黃忠的儲蓄基本上屬于養老保險型的，這在經濟學上叫生命周期儲蓄。早些時候中國還沒有實行市場經濟，關于風險大家也沒有什么認識，所以沒有什么養老保險。黃忠有錢就存在銀行里，直到如今已經接近退休年齡，他也沒有考慮買股票投資理財，或者買養老保險之類的東西。那么到現在為止到底老黃存在銀行里的錢到底有多少呢？這可是個人的隱私，我們不便多打聽。不過也能大致推算出來。在老黃30歲以前基本上沒有多少積蓄。那時候工資水平普遍低，帶上利息大概也不超過2000元；后來逐年收入增多，他自己的花費非常有限，除了全家的吃穿用度，每年平均有差不多1萬多元的節余，再加上銀行利息收入，如果到他60歲退休，老黃大致能攢50萬元。黃忠也算過一筆帳。根據他現在的消費水平，即使加上年老體弱可能會得病吃藥，每年12000元就足夠了。如此算來，黃忠的銀行儲蓄可供他本人活到102歲不成問題。我們可以把黃忠個人的財富曲線用圖表示出來。但是希望大家知道就行了，切勿外傳。古今中外都是“不怕賊偷，就怕賊惦記。”

　　若論純粹個人儲蓄，別看劉備職務高，收入多，可劉備的儲蓄還真沒有黃忠多。一個很重要的原因是劉備的負擔比較重。一是阿斗始終是個花錢不算賬的主，即使劉備對他有一定的“預算約束”，但是架不住阿斗提出的消費項目多，所以每個月僅零花沒有2000元就下不來。再加上孫夫人年輕漂亮，花容月貌，又是出身王侯之家，相當于高干子女，向來“花錢跟淌海水似的”，哪個星期不去買兩件高檔時裝什么的？別以為老夫少妻就多時髦，如果要算成本費用，那可比糟糠之妻高多了。根據原點調查公司最新的調查統計和回歸分析，老夫養少妻的費用大致可以按以下公式計算：

　　月費用=2000+150×歲差 (1)

　　如果是包養二奶，則費用更高：

　　月費用=3000+200×歲差 (2)

　　公式(2)的基數和系數都比公式(1)要高，這主要是對“二奶”名份的經濟補償。

　　無論如何，年齡對于女人可是個寶貝。年齡大一歲，身價就貶值一分。網上不是說，在荒唐的“換妻”事件中，就是因為年齡問題，在“補差”上出了問題嗎？甲男和乙男的老婆偷情，被乙男發現，甲男承諾把自己的老婆叫來“補償”乙男。事成之后，雙方決定離婚各自重新組合，可是甲男認為自己原來的老婆比乙男的老婆小兩歲，乙男應該補償甲男2萬元。此事乙男認為先是甲男勾引自己的老婆，不應該給予補償。后來甲男糾集人到乙男處索要“補償費”，卻因難以達成協議而大打出手，結果事情敗露。

　　劉備和孫尚香屬于公式(1)的范圍，按說費用是應該比較低的，可是由于歲差是客觀存在，總費用也就上去了。當年喬國老到甘露寺去提親，只說劉備20年前33歲，吳國太誤聽為33歲，心里一算，33-23=10，覺得大10歲也不算大，自己閨女雖出身侯門之家，可人家劉皇叔也是正宗的漢室宗親，因此年齡問題也就沒多在意。劉備當時一心想迎娶美女，通過聯姻以便在公司業務上結盟東吳，加上當時價格水平也沒這么高，費用成本也沒有這么細致地計算過�，F在好了，僅僅按照公式推算，一個月下來就是6500元，可實際的支出哪個月都超過這個預算。

　　即使如此，劉備還是要千方百計，省吃儉用，每個月擠出些積蓄存在銀行，以備日后之用。劉備的儲蓄動機與黃忠不同，他主要考慮的是老婆孩子。這種儲蓄在經濟學上被成為遺產動機。劉備心里清楚，現在的小嬌妻可不是當年的甘夫人和糜夫人，人家小孫既年輕，又漂亮，將來的日子還長著呢？自己早晚有一天要先她而去，如果不留下一筆遺產給她，那實在是對不起一生的際遇。兒子阿斗沒有能耐，又總是耽于享樂，孫子又比較多，如果不創下點基業，等將來自己一合眼，子孫還不是要窮困潦倒，饑寒交迫？所以劉備的生活壓力是非常大的。

　　對于劉備的心事，諸葛亮早就看得很透。他曾經勸過劉備要放寬心思，樹立正確的財富觀念。無論如何，蜀漢公司是你創下的基業，要使蜀漢公司基業長青，就要有人才的打算，最好還是要培養劉禪的管理才能。至于財富，畢竟你是公司的最大股東，只要經營得好，夫人和兒孫的衣食用度不存在問題�，F代社會，財富更多地表現為資本，資本是帶來剩余價值的價值。如果財不能生財，就可能會坐吃山空。財富對于家庭子女和后代，要一分為二地看，哲人對財富的繼承問題有這樣的概括：“賢者墮其志，愚者遺其害。”意思是說，財富這種東西，如果作為遺產存在，對于有才能的子女，可能會因為有了這些財富而不去拼搏了；對于沒有才能的，特別是那些缺心眼的人，可能會遭到別人的算計。

　　諸葛亮比較贊成儲蓄用以子女的教育。這在經濟學上被稱為目標儲蓄。為子女的教育出資在西方叫人力資本投資。中國不認為這是投資，而把家庭用于教育的投入看作是消費。投資也好，消費也罷，如果家庭攢錢是為了將來子女上學使用，應該是最好的用途和儲蓄目標�，F在的社會風氣也是如此，幼兒園就開始高價收費，每月動輒上千元。小學、中學要是擇校，也要收費，那些有名氣的重點學校收費更高。上大學則一律收費。所以現在從城市到農村，家家戶戶攢錢儲蓄，一個首要的目的就是給孩子攢學費。這主要是受了諸葛亮儲蓄理論的影響，儲蓄主要是準備為孩子做人力資本投資的。現在中國的城鄉居民儲蓄已經超過10萬億元。外國人不理解，中國人為什么總是存錢而不花錢呢？現在我們可以告訴他們，為了下一代，我們中國人都是“孔明儲蓄論”的信奉者。

　　在中國人的傳統觀念中，始終存在著比較強的生活預防動機。如果一個人加入了當月掙的錢必須花光的“月光族”，往往被評價為“不會過日子”。人們需要防備未來生活出現變數，比如下崗、失業，收入減少，子女上學，老人有病等等，都需要有一定的積蓄和儲備，才能在出現意外情況的時候，能夠有所接濟。因此，從時間價值上看，即使未來5年以后100元的消費可能還抵不上現在90元的消費，但是有時候，人們也需要把錢暫時儲蓄起來以備不時之需。這種為“天有不測風云”而進行的儲蓄被稱為謹慎儲蓄。

　　當然，還有很多人存錢是為了購置耐用消費品，如攢錢買電腦，攢錢買車，攢錢買房等等。這些都可以歸結為目標儲蓄。

　　經濟學對于借錢消費和存錢不消費兩種經濟行為向來不做評價。存錢有存錢的道理，花錢有花錢的理由。有人寧愿把錢存起來然后去撿白菜幫子，也覺得拿著存折特別幸福，就像葛朗臺一樣，抱著錢罐子睡覺都覺得暖和，這也是無可厚非。在現實生活中，對個人和家庭而言，貨幣是財富的象征，對企業和社會而言，貨幣是經濟生活的血液。有的人暫時有一定的閑余資金，有的人又因生產活動或生活而急需貨幣，銀行充當了調節貨幣余缺的中介。銀行在接受存款和放出貸款的時候，都要考慮貨幣的時間價值。當你把錢存入銀行賬戶時，就發生了最簡單的以未來為取向的交易。這時等于你把錢借給了銀行。銀行許諾在你需要取回這筆錢的時候，再把它付給你。銀行不僅為你的錢提供安全保障，還會為你的儲蓄提供一定的報酬——利息。當你存入銀行10000元，5年以后取出來的時候，可能就是11000元了，這多出來的1000元就是你存入銀行的利息，它所反映的就是貨幣的時間價值。

　　銀行在吸收存款的同時，也向需要資金的人發放貸款。通常情況下銀行發放貸款的利率要比存款利率高，這一方面體現了銀行的服務價格，一方面是為了防備貸款難以歸還的風險。貸款滿足了資金需求人的現期消費需求，等于把他自己未來的錢提前花了，由于資金具有時間價值，他當然要為提前的消費付出代價，這種付費就是貸款利息。南京的青年男女在受了周瑜的廣告宣傳影響之后，紛紛到銀行貸款買房。他們愿意為追求現在的幸福而付費，不愿意辛苦積攢30年再住新房。這本身是理性的消費選擇。如果從資金的時間價值上來計算，他們付出一定的貸款利息其實并不吃虧。

　　經濟學家經常使用貼現值來計算和表示將來的1塊錢和現在的1塊錢之間的差異。用于計算貼現值的是近似于銀行利率的貼現率。如果貼現率是5%，那么就意味著1年以后的105元相當于現在的100元，或者說，1年以后的100元只相當于現在的95.24元。所以，考慮到貨幣的時間價值，現在貸款買房，以后逐年還本付息，比起自己全部出資買房來，雖然有資金總額的差異，但是實際上相差沒有多少，因為你把未來的錢提前花掉，等于提前享受了，使自己的欲望得到了更大滿足。

　　利息作為貨幣的時間價值是由利率決定的，那么利率又是由什么決定的呢？在貨幣市場上，利率決定于資金的需求和供給。在資金市場上，消費信貸所占比重實際上并不大，更多的是企業投資貸款。當銀行利率比較低的時候，企業愿意多貸款擴大生產，資金的需求總量就會增加；當銀行利率比較高的時候，企業就不愿意多貸款，資金的需求總量就會減少。資金的需求曲線是一條向右下方傾斜的曲線。從供給方面講，當利率比較高的時候，人們會更多地放棄現期消費，增加儲蓄，以便得到更多的利息；當利率降低的時候，人們可能會覺得存錢劃不來，就會減少儲蓄。因此，資金的供給是一條向右上方延伸的曲線。兩條曲線的交點就是資金供給和需求的均衡點，該點的價格水平就是均衡利率。

　　通常情況下，利率不可能是負值，因為如果是那樣，借款人所需要的資金要比預期儲蓄者愿意提供的數量多得多�？梢钥隙�，負利率意味著人們借錢在今天消費，但在未來可以還較少的錢，而儲蓄者在未來所得到的錢可能比他們儲蓄的還要少。這是不符合我們所說的經濟人理性原則的。

　　我們可以發現：

　　貨幣是有時間價值的，這種時間價值可以用貼現率來計算其貼現值；

　　居民儲蓄的動機有許多種：為養老的生命周期儲蓄，為子女教育的目標儲蓄(人力資本投資)，為防止意外的謹慎儲蓄，為子孫的遺產動機儲蓄等；

　　一般情況下，居民的邊際消費傾向是遞減的，邊際儲蓄傾向是遞增的。

　　銀行在吸收居民存款的同時，也要發放貸款，利率作為貨幣的價格決定于資金的需求和供給，二者的均衡就形成了均衡利率

　　本章知識要點：

　　貨幣的時間價值 邊際儲蓄傾向 邊際消費傾向 生命周期儲蓄

　　遺產動機 目標儲蓄 資本 剩余價值 人力資本投資

　　謹慎儲蓄 貼現值 貼現率 均衡利率