近幾年來，英國、澳大利亞和美國等主要國家的房價飆升，市場繁榮。統計顯示，這些國家的房地產市場已形成了泡沫。最近，一些國家的房價已開始從高位下滑。人們擔心，泡沫一旦破滅，將不可避免地對整體經濟造成打擊。

    漲！漲！漲！

    “從未有如此多的國家實際房價升得如此之快。”這是最近一期英國《經濟學家》雜志的文章標題。

    《經濟學家》雜志從2002年開始發布全球房地產價格指數，該指數主要涵蓋經合組織國家，最新則加入了中國內地、香港、新加坡和南非等國家和地區。過去一年來，這20多個國家和地區中，有11個地區房價漲幅超過兩位數。

    香港地區房價漲幅勇奪榜首。今年上半年，香港房價由去年下跌17%一舉轉為上漲了28.7%。港島區住房價格最近一年甚至上漲了40%。排在第二、三位的是南非和新西蘭，漲幅分別是25.5%和22.1%。這兩個國家的房價已經多年持續上漲。中國上海房價受投機刺激，過去一年上漲了21%，而全國平均上漲了10.4%。

    截止到第二季度的一年中，美國房價漲幅上升到9.4%，是上世紀70年代以來的最高值。近幾年來，美國房價漲幅雖落后于澳大利亞和英國，但如今的漲幅卻達到了歷史上的最高值，從1990年代中期至今，其扣除通脹后的房價實際漲幅是70年代和80年代的兩倍。

    在歐洲，愛爾蘭、荷蘭和西班牙房價都是長時間高位運行。法國房價去年大漲了14.5%，但最近，法國、意大利和比利時都出現了泡沫破裂。

    嚴重高估，崩盤將至？

    根據《經濟學家》的計算，相對于收入水平，美國、澳大利亞、法國、愛爾蘭、荷蘭、新西蘭和西班牙的房地產價格已經達到了創紀錄的水平，意大利也即將達到。這意味著，現在房價高估程度前所未有。若再加入中國和南非，按經濟權重計算，全世界上2/3的地區存在著潛在的房地產泡沫。

    在美國，房價/租金比率這一指標達到了創紀錄的高位，較1975-2000年這25年的平均值高出26%。房價/租金比率類似于衡量股價泡沫程度的市盈率。這么高的比率意味著，要消除泡沫，價格必須下降，或者在房價保持不變的情況下，租金按現有幅度持續上漲8年。

    過高的房價意味著風險，一些國家泡沫有破裂的跡象。澳大利亞的房地產最近幾年十分紅火，但這種全國性的繁榮景象似乎即將過去，房價面臨下跌。該國房地產指數在去年還名列茅，現在則下降到了中游水平。根據官方數字，澳大利亞平均房價第二季度下跌了1.2%，悉尼地區則下降了5.4%。根據澳洲聯邦銀行的計算，今年上半年，根據年率計算，該國房價下降了13%。

    英國也是如此，很多人擔心房價明年開始下跌。截至7月份，今年英國房價上漲了13.8%，而2002年則是25%。有的分析師認為，房價已經開始下跌，中介機構也透露，人們買房的興趣急劇下降。

    美國房價同樣讓人憂

    目前，美國房地產市場雖沒有英國、澳大利亞那樣非理性狂熱，但風險也不可小視。然而，最近匯豐銀行的研究表明，在總人數超過美國半數的20多個州中，房地產存在過熱。

    有人認為，與英國、澳大利亞不同，美國的房地產抵押大多數是固定利率，這使得房地產市場能抵抗得住緊縮的貨幣政策壓力。但是，英、澳市場見頂并非因為業主不能支付抵押供款，而是出現負資產，這種情形同樣會發生在美國。

    專家認為，美國房價未來下滑可能較英、澳溫和一些。盡管如此，它仍然會傷害經濟。高盛最近的研究表明，房價波動導致的消費波動會放大。美國和英、澳相比，利率更低、預算赤字也更大，一旦房地產市場出問題，政策空間要小得多。

    另外，房價即使保持穩定，也可能引起消費開支下滑。荷蘭的房價漲幅從2000年的20%下降到去年的0%，價格并沒有下降。這看上去像是完美的軟著陸，但去年的消費支出還是因此下降了1.2%，這將經濟推進了衰退的陷阱。