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“屋頂花園”變“冷卻塔”，業主“證據不足”一審敗訴
本報記者 張偉湘
律師：對于開發商廣告宣傳與實際不符問題，早期法律并沒有規定。而2003年3月24日通過的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條
明確規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的證明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
業主在買房時，看到開發商的廣告宣傳和售樓部的樓盤模型上，自己所購的房屋窗臺下是美麗的屋頂花園。但是，入住后，業主才發現，原來屋頂花園并不存在，自己要面對的是6個中央空調系統冷卻塔！屢次交涉無效，2003年9月，廣州市天河區某樓盤的8戶業主一氣之下將開發商告上法庭，要求追究其擅改規劃的責任，并拆除這些冷卻塔。今年8月，法院一審判決，原告未提供充分證據證明現安裝冷卻塔的部位原設計為屋頂花園，因此不予支持。近期，業主們補充收集了大量證據，已向上級法院提起上訴。
律師認為，業主與開發商發生糾紛時，雙方手中都需持有大量有效證據，否則，即使有理也可能得不到法院支持，但是，由于業主的實力和資源往往難以與開發商抗衡，取證時難免缺乏經驗、遇到挫折。業主：拆冷卻塔辦房產證
該樓盤位于廣州市天河區，開發商是廣州某房地產開發公司。據8位業主中的陳某向法院訴稱，1999年12月24日，其與被告廣州某房地產開發公司簽訂了《商品房預售合同》，約定被告將其開發經營的該樓盤第10層商品房出售給原告，該房建筑面積為69.3平方米，售價為4100元/平方米，總金額為28.4萬余元。而被告收款后，屢次違約，既沒有按時為業主辦理房產證書，在業主收樓后，被告擅自改變規劃，未經業主同意，就于2002年11月在該樓盤E層（原規劃為屋頂花園）建設6個中央空調系統冷卻塔，損害了業主的合法權益。
多次交涉未果，業主只能起訴請求法院判令，被告房地產公司向業主支付延期辦理房產證的損失5.7萬余元，被告向業主交付房產證，同時拆除已建好的6個中央空調系統冷卻塔。
其余業主也向法院提出類似請求。開發商：安冷卻塔與規劃無關
被告房地產公司辯稱：合同中所指“竣工驗收”是指雙方在預售合同所約定的竣工驗收，即是指建筑工程質量驗收合格。因此房地產公司取得竣工驗收備案后30天內的責任只是辦理測繪和權屬登記手續，而非辦理房產證。
房地產公司辯稱，在辦證過程中，對于因政府部門、測繪單位和按揭貸款銀行等相關單位的行為導致房地產公司延遲辦理產權證的時間，法院應予扣減。公司在2000年9月已竣工并按規定進行了各項驗收，但由于天河區率先實行竣工驗收備案制度，因此樓盤直到2002年1月才辦理了竣工驗收備案手續�？⒐を炇諅浒甘寝k理房地產權證的首要工作，因政府部門原因，使該樓盤項目被延遲481天。
公司于2001年2月已申請測繪，但測繪所直至3月才安排下屬公司測繪，7月向公司出具了測繪成果，但申請登記時登記所發現測繪成果存在錯誤，必須更正后才能辦理確權手續。為此，公司不得不在2002年2月向測繪所提出更正測繪成果的申請，但測繪所在2002年5月28日才完整出具更正后的第二次測繪成果。由于測繪單位失誤又造成房地產確權被延遲320天。業主是以按揭貸款方式購房，購房合同、抵押合同和抵押登記證明書都存在辦理按揭貸款的銀行手中，公司2002年8月26日向按揭銀行提出書面申請，但銀行在2003年6月30日才陸續將辦證所需資料交給公司。公司于2003年9月就為業主辦妥了房地產權證。房地產公司不應承擔因以上原因造成房地產權證共遲延辦理1099天的賠償責任。
同時，房地產公司認為，安裝冷卻塔與規劃無關，首先，政府部門答復“冷卻塔的安裝不屬于建筑工程報建的范圍”，因此該項目建設不需審批，與規劃無關。其次是冷卻塔位置未計入公攤面積，屬房地產公司所有。再次是冷卻塔為大廈裙樓業主公共服務的配套設施，最后是冷卻塔未給周圍環境造成嚴重不良影響，設備質量合格，不存在環境污染問題。法院：原告證據不足不予認定
經審理，法院作出一審判決，認為：原告和被告所簽的《商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效。原告根據合同約定履行了自己的付款義務。被告作為涉案房屋的出售人負有向買受人交付房屋和轉移房屋所有權即辦理產權登記手續的義務。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，如果因出賣人自身的原因導致買受人不能在合同約定期限內領取房屋權屬證書，則出賣人需承擔逾期辦證的違約責任，反之，并非因出賣人原因的，出賣人則無需承擔責任。
法院認為：由于測繪部門原因，導致被告2002年5月28日才取得測繪報告，被告應在取得測繪結果后的第二天向房管部門申請權屬登記，逾期則屬于違約。根據廣州市房地產交易所出具的復函，被告直至2002年7月3日才向房管部門交件申請產權初始登記，構成違約。違約時間自2002年5月29日起至2002年7月2日止。被告向房管部門交件至房管部門核發《廣州市房地產權屬證明書》的期間，屬房管部門辦理手續期間，不屬被告責任，不應由被告房地產公司承擔責任。
法院同時認為，原告業主未提供充分證據證明現在安裝冷卻塔的部位原設計為屋頂花園，因此，原告稱被告改變規劃證據不足，法院不予認定。至于被告所裝冷卻塔是否符合安全要求，是否給原告造成損害屬于另一法律關系，本案不予調處，原告可另行主張。
據此，法院判令被告房地產公司向業主支付2002年5月29日至2002年7月2日的違約金，駁回業主其他訴訟請求。業主不服判決已上訴
一審判決之后，業主們不服，并決定上訴，同時四處搜集開發商改變規劃的證據，在遞交上訴書后，他們在廣州市房地產檔案館找到了樓盤的報建圖，該平面圖南向大樓頂層中央一長方形空框內標明：“屋頂花園”四字，該長方形兩側各有兩個長方形。屋頂花園所在的位置正是現在冷卻塔所在的位置。
業主們現在上訴的理由是樓盤實際情況與當時的廣告宣傳和展示的圖紙不符。（蕥 嬉／編制）（來源：金羊網）
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