盡管旅游地產(chǎn)成為地產(chǎn)界的熱點(diǎn)現(xiàn)象，各方面專家和業(yè)內(nèi)人士也對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景紛紛看好。但是“維多利亞海灣事件”、“海南傳說(shuō)”等有關(guān)旅游地產(chǎn)的負(fù)面事件產(chǎn)生的余波，仍讓許多消費(fèi)者心有余悸，讓政策制定方大為光火。旅游地產(chǎn)這一新興產(chǎn)品正逐漸成為繼“高爾夫圈地”之后，又一“暗度陳倉(cāng)”般的借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“頭號(hào)嫌疑犯”。

點(diǎn)點(diǎn)通個(gè)性天氣 讓眼鏡成為歷史 新浪彩信 幽雅個(gè)信 你的放心來(lái)自我的用心

    “泡沫”之嫌

    行業(yè)矚目的博鰲論壇在風(fēng)景秀麗的博鰲小鎮(zhèn)召開(kāi)，令海南為之一振。隨之而來(lái)的旅游熱潮也讓海南地產(chǎn)似乎看到了一絲春色，這就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類(lèi)型的旅游房地產(chǎn)。由于海南南部沿海風(fēng)景秀麗，每年吸引成千上萬(wàn)的游客前來(lái)觀光度假，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類(lèi)別墅為主，并且其旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費(fèi)群的構(gòu)成。由于本土消費(fèi)能力有限，地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來(lái)自島外。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客戶當(dāng)中，超過(guò)60％是外地客戶。這種特色發(fā)揮了海南作為旅游省份的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該說(shuō)，是當(dāng)前最適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的地產(chǎn)發(fā)展模式。但值得注意的是，旅游地產(chǎn)本身存在一些缺點(diǎn)，如果過(guò)分倚重旅游房地產(chǎn)，必將對(duì)一個(gè)地區(qū)的地產(chǎn)乃至地區(qū)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

    基于上述分析，旅游房地產(chǎn)雖然能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，但需求注定不會(huì)過(guò)大。而據(jù)資料顯示，在海南的物業(yè)形態(tài)當(dāng)中，除了普通住宅主要供應(yīng)本地消費(fèi)者外，其他物業(yè)基本上以島外客戶為主。在2000年開(kāi)始的新一輪投資熱潮當(dāng)中，旅游房地產(chǎn)依然是開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，僅在海口總長(zhǎng)17公里的西海線上，在建和擬建的別墅就多達(dá)2000多幢。這對(duì)于只有1000多萬(wàn)人口且消費(fèi)能力普遍不高的海南，不能不令人擔(dān)心有新地產(chǎn)的泡沫產(chǎn)生。雖然人們有理由相信海南不會(huì)重蹈覆轍，但供過(guò)于求而導(dǎo)致的大面積空置卻并不是杞人憂天。

    旅游地產(chǎn)不宜過(guò)分受到倚重的另一個(gè)原因是，旅游業(yè)過(guò)分依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)，缺乏獨(dú)立生存的能力。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而依附于旅游業(yè)的別墅、度假村將再次出現(xiàn)門(mén)可羅雀的慘淡景象。美國(guó)“9·11”事件所引發(fā)的航空業(yè)、旅游業(yè)大蕭條表明，依附性太強(qiáng)的行業(yè)是何等的脆弱。因此，無(wú)論是進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是投資，都需要小心翼翼。

    “不可否認(rèn)旅游地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景樂(lè)觀。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)：“旅游地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫不在于發(fā)展速度有多快，而在于其供求是否平衡，結(jié)構(gòu)是否合理，價(jià)格是否平穩(wěn)，要從需求來(lái)看發(fā)展。現(xiàn)在中央經(jīng)常提固定資產(chǎn)投資過(guò)熱，這并不等于房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)有區(qū)別，房地產(chǎn)投資中82％是建住宅這種最終消費(fèi)品。世界上的中產(chǎn)階級(jí)財(cái)產(chǎn)有三分之二是房地產(chǎn)，所以不能說(shuō)現(xiàn)在的旅游房地產(chǎn)有泡沫，不過(guò)也要預(yù)防大泡沫的出現(xiàn)。”

    圈地之嫌

    和前段時(shí)間熱炒“高爾夫圈地”一樣，其實(shí)，開(kāi)發(fā)商利用“旅游開(kāi)發(fā)”名義拿地一直是各路資本熱衷的手段。

    中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院旅游規(guī)劃研究中心主任周建明認(rèn)為，全國(guó)各地都在著力挖掘旅游資源，利用資源優(yōu)勢(shì)打造新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，正在成為地方政府創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)的王牌。許多地方為了互相競(jìng)爭(zhēng)，推出五花八門(mén)的優(yōu)惠政策，甚至根本不計(jì)成本。特別是地價(jià)上的優(yōu)惠相當(dāng)普遍，有的地方還實(shí)行零地價(jià)、負(fù)地價(jià)。房地產(chǎn)商正是利用地方政府這種心理，圈地頻頻得手。他向記者透露，有政府背景的開(kāi)發(fā)商依然有計(jì)劃且迅速地完成了大量的土地儲(chǔ)備工作，旅游地產(chǎn)成為一個(gè)重要通道。

    以浙江某縣為例，投資者辦企業(yè)所用土地，可減免土地使用權(quán)出讓金（指地租部分，不含征地時(shí)支付給農(nóng)民、集體的各種補(bǔ)償和土地稅）和租金的政策優(yōu)惠。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地優(yōu)惠5％－10％；旅游業(yè)用地優(yōu)惠20％－40％（且地價(jià)比毗鄰市縣優(yōu)惠10％－15％）。在土地出讓年限方面，旅游業(yè)用地報(bào)限為50年，住宅用地為70年。但該縣也對(duì)旅游業(yè)做出了特別傾斜：在國(guó)家政策允許范圍內(nèi)從寬掌握，土地使用權(quán)出讓期最長(zhǎng)可達(dá)70年。

    投資者在拿到土地時(shí)，其使用功能已經(jīng)規(guī)劃好，但更改規(guī)劃及用地屬性現(xiàn)象比較常見(jiàn)，補(bǔ)交一定額度的土地出讓金即可。由此可見(jiàn)，不論房地產(chǎn)商還是旅游企業(yè)，在操作旅游項(xiàng)目時(shí)變更做房地產(chǎn)并不難。

    “土地才是地產(chǎn)商們最渴望攫取的財(cái)富。”在接受記者采訪時(shí)，上海亞太旅游網(wǎng)總經(jīng)理李海平表示，由于房產(chǎn)用地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，地價(jià)較高，眾多地產(chǎn)商正好可以較低的代價(jià)獲得巨量的土地儲(chǔ)備。就目前旅游用地來(lái)看，距城市或城市中心有一定距離，均非理想的房產(chǎn)用地。不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，一方面城市的向外擴(kuò)展，將使此類(lèi)用地價(jià)格上升，并使開(kāi)發(fā)房產(chǎn)成為可能；另一方面，通過(guò)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，將生地做成熟地，使開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)順理成章。

    “開(kāi)發(fā)商在混淆視聽(tīng)”

    國(guó)家有關(guān)部門(mén)開(kāi)展對(duì)各類(lèi)園區(qū)用地的整治行動(dòng)后，旅游地產(chǎn)卻呈越演越烈之勢(shì)。對(duì)此，周建明分析認(rèn)為，單從國(guó)土部措辭上的解釋來(lái)看，叫停的范圍并不清晰：中國(guó)的法規(guī)中只有居住類(lèi)用地，而沒(méi)有單獨(dú)的別墅用地，對(duì)旅游地產(chǎn)并沒(méi)進(jìn)行特別規(guī)定。因此，如何界定是關(guān)鍵問(wèn)題。而這就給房地產(chǎn)商留出了缺口。

    周建明認(rèn)為，把旅游作為房地產(chǎn)配套，只是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要方向、一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，高爾夫球場(chǎng)、度假村是目前的主業(yè)，但不是主要利潤(rùn)源，周?chē)�開(kāi)發(fā)出來(lái)的別墅住宅才是“真的期望”。他告訴記者，拿下一塊土地后，先找一個(gè)旅游主題做項(xiàng)目，接著做旁邊的酒店、住宅等地產(chǎn)，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升級(jí)的突破口。

    目前，旅游地產(chǎn)的概念較寬泛，業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)也不盡統(tǒng)一。“開(kāi)發(fā)商故意模糊概念，混淆視聽(tīng)。”建設(shè)部中國(guó)風(fēng)景名勝區(qū)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉強(qiáng)，在接受記者采訪時(shí)表示：“模糊概念的結(jié)果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，鉆政策法規(guī)的空子。和開(kāi)發(fā)商抱著同樣心理的還有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大規(guī)模規(guī)劃，隨意開(kāi)發(fā)，以謀取土地收益。”

    旅游地產(chǎn)成整治重點(diǎn)？

    去年，五部委聯(lián)合督查組在對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的三輪督查中屢屢發(fā)現(xiàn)：“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項(xiàng)目的名義，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的圈地現(xiàn)象。”國(guó)土資源部副司長(zhǎng)冷宏志在接受記者采訪時(shí)如是表示。

    然而，與此相對(duì)應(yīng)的是，旅游地產(chǎn)近期卻有越演越烈之勢(shì)。全國(guó)范圍內(nèi)旅游地產(chǎn)都呈井噴之勢(shì)：這些開(kāi)發(fā)商在北京、上海、大連、福建等地已開(kāi)工的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過(guò)80家。目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過(guò)百家，這其中既包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括合生地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商、旅游企業(yè)。

    所有這些都讓人們感覺(jué)到，在2003年、2004年“限字決”房地產(chǎn)新政下，旅游地產(chǎn)似乎有走上市場(chǎng)前沿地帶的趨勢(shì)。

    國(guó)土資源部曾經(jīng)下發(fā)緊急通知，停止別墅用地的土地供應(yīng)，清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控。而18號(hào)文與121號(hào)文的雙降，實(shí)際上是要求房地產(chǎn)資金適當(dāng)收縮，土地供應(yīng)向市場(chǎng)方向轉(zhuǎn)變。國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)冷宏志接受采訪時(shí)表示，“兩個(gè)源頭的控制，引起的最大變化是土地供應(yīng)方式的巨變。”

    4月底在海南博鰲舉辦的亞洲論壇上，央行副行長(zhǎng)吳曉靈指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)確實(shí)是在某些領(lǐng)域存在投資過(guò)熱的問(wèn)題，由于政府采取的是“漸進(jìn)式”的調(diào)控措施，政策實(shí)施效果的顯現(xiàn)需要一段時(shí)間。同一時(shí)間，溫家寶在北京接受歐洲媒體采訪時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)國(guó)務(wù)院將采取四大舉措抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，其中一條便是嚴(yán)格土地管理，并研究部署土地市場(chǎng)治理整頓和嚴(yán)格土地管理工作。

    進(jìn)入5月，國(guó)務(wù)院派出的八個(gè)調(diào)查小組已經(jīng)迅速抵達(dá)各主要城市展開(kāi)系列調(diào)研工作。此次“大閱兵”，其中一站就是廣州市番禺區(qū)。番禺區(qū)是華南板塊的腹地，是星河灣、奧林匹克花園、華南碧桂園、錦繡香江等大盤(pán)名盤(pán)云集之地。

    如果說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸做出大規(guī)模調(diào)查是再度收緊開(kāi)發(fā)商銀根、從宏觀上調(diào)控行業(yè)經(jīng)濟(jì)的前奏，那么中行北京分行所提出的抬高個(gè)人第二套商品房信貸門(mén)檻的做法，就是因地制宜、以地方政策抑制炒房等投機(jī)行為的對(duì)策。無(wú)獨(dú)有偶，上海日前也制定了一系列地方政策，同樣是針對(duì)別墅等高檔住宅的信貸市場(chǎng)。

    劉強(qiáng)認(rèn)為，政府部門(mén)首先要解決的問(wèn)題是為“旅游地產(chǎn)”概念正名。他還表示，目前對(duì)于土地規(guī)劃的容積率只有上限，如果要確實(shí)打擊旅游地產(chǎn)泡沫，對(duì)土地容積率的下限也應(yīng)該有所規(guī)定。對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為，政府應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)指導(dǎo)性文件。