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1994年，由建設(shè)部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與中國(guó)建設(shè)企業(yè)評(píng)價(jià)中心共同評(píng)選出了“首屆中國(guó)房地產(chǎn)綜合效益百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。時(shí)隔10年之后的2004年，又由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)、搜房研究院與房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)共同評(píng)選出了新一屆的“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。10年過(guò)后，首屆百?gòu)?qiáng)企業(yè)中只有12家還繼續(xù)位于百?gòu)?qiáng)行列，淘汰率高達(dá)88％，10年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)幾乎重新“換臉”，而其中的國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分則從將近100％“敗退”到只有40％。
中國(guó)房地產(chǎn)ＴＯＰ10研究組以2001－2003年銷售額的均值（3．5億元）為入選企業(yè)的門檻值，從反映房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)占有和潛在開發(fā)能力、房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)物量和價(jià)值量等三方面，對(duì)全國(guó)200家入選的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（集團(tuán)）的銷售額、銷售面積、開復(fù)工面積、竣工面積和投資額等五個(gè)基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，運(yùn)用因子分析方法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計(jì)算入選房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力指數(shù)，得到房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)。
除第3名位置未變以外，10年前的第1名，10年后排到了今天的第17名；第4名排到了第44名；第16名排到了今天的第92名；第21名排到第95名。國(guó)企比例大幅下降
從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)排位變化可以清楚地看出，國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分正逐漸被非國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分（包括民營(yíng)企業(yè)和三資企業(yè)）所取代。
首先，非國(guó)有企業(yè)在房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中所占的比重超過(guò)了國(guó)有企業(yè)。該項(xiàng)中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究主報(bào)告顯示，首屆房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，幾乎100％的都是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，但在新一屆的百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)只占40％，民營(yíng)企業(yè)和三資企業(yè)分別占42％和18％。從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的上市情況來(lái)看，26％的企業(yè)是上市公司或控股上市公司，其中有6家企業(yè)在香港證券交易所上市。
其次，非國(guó)有企業(yè)的綜合實(shí)力上升迅速。很多非國(guó)有企業(yè)在1994年的時(shí)候還是默默無(wú)聞，甚至還沒(méi)有誕生，但到了2004年，憑借其綜合實(shí)力不僅進(jìn)入了房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)名單，而且其排名還進(jìn)入了前十名。比較有代表性的是廣東地區(qū)的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，如廣州恒大、合生創(chuàng)展、廣州富力等。廣東的民營(yíng)企業(yè)之所以成長(zhǎng)比較快，主要是由于該地區(qū)的市場(chǎng)化程度比較高，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)與非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境基本一致，而非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)可以利用其靈活多變的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得優(yōu)勢(shì)。
再次，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的排位下滑速度在加快。以北京的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)為例，在首屆百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，北京占有13席，但在新一屆的百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，13席中的5席仍然保留在百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單之中，其他的企業(yè)已經(jīng)淘汰出局，并且在保留的5席之中，除了天鴻集團(tuán)的排位保持不變之外，其他企業(yè)的排名均出現(xiàn)了較大的下滑，如下表所示：北京城開天鴻集團(tuán) 北京住總 大成開發(fā) 朝陽(yáng)開發(fā)1994年排名 1 3 4 16 212004年排名 17 3 449295產(chǎn)權(quán)不清加速國(guó)企排名下滑
百?gòu)?qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)最大特征是產(chǎn)品生產(chǎn)的專業(yè)化和經(jīng)營(yíng)收入的多元化。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，純房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)占45家，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)占55家。除房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)涉足物業(yè)經(jīng)營(yíng)、建筑施工、裝修建材、商貿(mào)和房地產(chǎn)中介等關(guān)聯(lián)行業(yè)；從百?gòu)?qiáng)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)可看出，物業(yè)經(jīng)營(yíng)、關(guān)聯(lián)施工、建材裝飾分別吸引了40％、15％和12％的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，這說(shuō)明百?gòu)?qiáng)企業(yè)基于“房地產(chǎn)開發(fā)為核心、延伸價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈”的多元化經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)形成。其中能夠敏銳地抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，快速?zèng)Q策是成功的關(guān)鍵所在。
風(fēng)云變幻的市場(chǎng)中，民營(yíng)企業(yè)的快速?zèng)Q策勝出一籌。而由于產(chǎn)權(quán)主體不清晰產(chǎn)生的決策緩慢，成為其國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)排名順序不斷下滑的主要原因。
民營(yíng)企業(yè)是自己的，一切后果都由經(jīng)營(yíng)者自己承擔(dān)。正因如此，民營(yíng)企業(yè)具有高效靈活的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，包括快速的投資決策、經(jīng)營(yíng)開發(fā)、企業(yè)管理、市場(chǎng)研究、經(jīng)銷策劃和分配激勵(lì)機(jī)制；而國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體不明晰，責(zé)任不明確，虧損破產(chǎn)是國(guó)家的，任何人都不用承擔(dān)責(zé)任，導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)的出資人派出的董事不管事，重大事項(xiàng)層層審批，議而不決，不僅拉長(zhǎng)了整個(gè)決策鏈，而且決策效果很差，喪失了許多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。產(chǎn)權(quán)主體不清晰還直接導(dǎo)致對(duì)管理者缺少相應(yīng)的約束與激勵(lì)措施。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞與管理人的利益沒(méi)關(guān)系，很多管理者抱著不求有功但求無(wú)過(guò)的心理，工作積極性受到極大抑制。這種體制上的缺陷已成為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的制肘。8·31后國(guó)企房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)不再
土地優(yōu)勢(shì)是國(guó)有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)。北京城開、天鴻集團(tuán)等公司，在過(guò)去的十幾年的時(shí)間里，通過(guò)土地劃撥的方式，獲得了數(shù)額巨大的廉價(jià)土地，確保了其開發(fā)規(guī)模一直保持在較高的水平。同時(shí)，為了加快項(xiàng)目的開發(fā)速度，盡快回籠資金，除了自身開發(fā)之外，這些掌握大量土地資源的國(guó)有企業(yè)還通過(guò)“土地合作”等方式向其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地。
隨著土地政策由無(wú)償劃撥逐步向招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式轉(zhuǎn)變，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的最后一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——土地優(yōu)勢(shì)已不復(fù)存在。如果再想取得新的土地資源，就只能象非國(guó)有企業(yè)一樣參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從當(dāng)前國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，由于體制、歷史負(fù)擔(dān)、經(jīng)營(yíng)管理等方面的原因，日常的經(jīng)營(yíng)收支就難以平衡，一旦儲(chǔ)備的土地開發(fā)完之后，還能夠拿出幾億甚至幾十億的資金來(lái)購(gòu)置新的土地嗎？
相反，在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)失去最后土地優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，而一些非國(guó)有房地產(chǎn)公司卻在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模圈地。如廣州富力地產(chǎn)，2002年斥資32億元，投得中國(guó)有史以來(lái)公開招標(biāo)的最大地塊——廣渠門外東五廠地塊。天津順馳，2003年底在北京大興黃村衛(wèi)星城北區(qū)1號(hào)地600畝的拍賣中拍出9．05億元的“天價(jià)”，使得頗有實(shí)力的天鴻集團(tuán)無(wú)奈放棄了和順馳的“死磕”。僅僅在2003年到2004年的兩年時(shí)間里，順馳在中國(guó)東北、中原、西南、長(zhǎng)三角各地的土地拍賣會(huì)上，以極強(qiáng)勢(shì)的姿態(tài)拍得土地近10塊，面積300多萬(wàn)平方米，總款額估算下來(lái)近70億。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，像順馳集團(tuán)一樣在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模圈地的民營(yíng)房地產(chǎn)公司比比皆是。
8．31之前明顯的土地優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有減緩國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)排名下滑，8．31大限使所有的企業(yè)處于同一個(gè)起跑線，市場(chǎng)拉開的是一場(chǎng)無(wú)情的淘汰賽，下一個(gè)10年，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的形勢(shì)。商報(bào)記者杜秀平／文劉佳／制表 Ｊ013 Ｊ089
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