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走出廣東，逐步解決與大股東之間的同業競爭問題
日前東華實業(資訊 行情 論壇)（600393）公布了用其廣州東晨房地產開發公司和增城華新聯合開發公司的兩項債權及中山市東華投資有限公司90%的股權，與大股東廣州粵泰集團屬同一控制人的城啟集團擁有的北京城啟投資公司83%股權及2275萬元現金，進行總額為2.28億元的重大資產置換草案。這也是9月2日東華實業55.19%國有法人股
正式過戶至廣州粵泰集團后，醞釀已久的東華實業重組計劃的公開亮相。
北京項目進入收獲期
東華實業總經理李勝在接受記者采訪時表示，此次重組的目的主要在保證公司獲得持續發展能力及盈利能力的同時，逐漸解決與同在廣州開展房地產業務的大股東之間的同業競爭問題。
此次上市公司置出的兩項債權及一項股權屬存在一定財務風險和盈利前景不明的非核心資產，而置入的房地產項目在北京運作了相當長時間，已步入盈利期且具有良好的成長價值。由于目前東華實業在廣州的房地產項目大多處于收尾階段，待這些項目結束后，將最終形成東華實業在廣東省以外而大股東僅在廣東省內經營房地產項目的良性格局，最終避免同業競爭問題。
據了解，東華實業置入的北京房地產項目為青年路安居小區項目和順義“柏聯別墅城”。其中，青年路安居小區項目預計分兩期開發，目前一期經濟適用房工程已全面開工建設，已銷售609套，累計合同銷售金額2.78億元；二期屬商品房，目前正在進行批準文件報批工作，整體銷售面積約達52萬平方米，整體均價預測為6000元/平方米，將產生主營收入29億元，利潤總額3.5億元。“柏聯別墅城”項目共分三期開發，首批工程已于2001年開工，二、三期工程的相關批準文件正在報批，預計銷售面積達到21萬平方米，每平方米銷售均價在1萬元以上，將產生主營收入22億元，利潤總額4億元。
據李勝介紹，由于東華實業目前在廣州項目已基本銷售完畢，今年擔當公司銷售主力的“晴軒”是去年由大股東置入的廣州住友房地產公司開發項目，亦進入銷售后期，公司今后經營項目面臨枯竭的風險。如果此次置換成功，明年僅北京青年路小區項目銷售收入就可達到4億元。而公司在2003年主營收入僅約1.2億元，今年預計在2.2億元左右。因此通過置換，公司在未來4-5年內的盈利能力將得到充分保障，并解除了公司由于儲備開發項目不足，導致利潤大幅度波動風險。
流動資金解“近渴”
對于城啟集團最終將補入2275萬元現金的資產置換差價，李勝認為，實際上這是大股東充分考慮到目前由于國家宏觀調控導致東華實業在房地產開發項目上流動資金相對緊張，而置入的兩個開發項目較大，需要一定的資金支撐而做出的合理決策。
據了解，為配合此次重組，在上個月城啟集團已向北京城啟投資公司增資1.5億元，以充分保障北京房地產項目開發成功。此外，城啟集團還為東華實業在工商銀行廣州西華路支行的2950萬元流動資金貸款提供信用擔保。這充分兌現了今年大股東在東華實業的股東大會上表示，如果東華實業受宏觀調控影響資金面收緊，將予以全力支持的承諾。
屬同一實際控制人的粵泰集團及城啟集團在房地產項目上從廣州起家，在廣州擁有眾多的樓盤和良好的口碑。當問及此前同在廣州經營的東華實業，此次資產置換為何不選擇較近的廣州項目，而選擇北京的項目時，李勝認為，正是考慮到大股東在廣州資產總量太大，以目前東華實業的資產總量看，根本無法置換大股東開發的所有廣州項目。而如果只是選取部分項目置換，又無法解決同業競爭問題，因此置換北京項目從各方面來看屬于最佳的選擇。
李勝最后表示，如果此次置換最終經董事會批準得以順利進行，公司今后幾年的發展規劃已初步顯現，短期內不會再進行大規模的資產置換，將沿著這個思路穩健地做大做強廣東省以外的房地產項目。和訊
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