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作者：譚洪安
“我并不認(rèn)為近期內(nèi)香港本土大財(cái)團(tuán)會(huì)大幅調(diào)整其投資策略，再次大舉進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。”在日前廣州舉行的一個(gè)房地產(chǎn)專業(yè)研討會(huì)上，中原（中國(guó)）專業(yè)顧問有限公司研究部高級(jí)經(jīng)理關(guān)志康對(duì)記者表示。作為一位長(zhǎng)期研究跟蹤香港及海外資金進(jìn)入內(nèi)地城市開發(fā)投資進(jìn)程的專業(yè)人士，關(guān)的看法似乎與近期包括港資在內(nèi)的境外資金將借宏觀調(diào)控之機(jī)大
舉擴(kuò)張其內(nèi)地版圖的基本判斷多少有些出入。二線公司積極試水外資、紅籌加速搶灘
今年4月中旬，首次涉足內(nèi)地市場(chǎng)的香港信和置業(yè)與港股上市公司中海發(fā)展(資訊 行情 論壇)旗下的中海地產(chǎn)聯(lián)手，兩天內(nèi)斥資人民幣20億元接連奪得成都、深圳兩塊“地王”，一時(shí)震動(dòng)業(yè)界。僅僅半個(gè)月后，新世界(資訊 行情 論壇)中國(guó)在中部重鎮(zhèn)武漢宣布于當(dāng)?shù)卦黾油顿Y60億港元，重點(diǎn)是基建及房地產(chǎn)項(xiàng)目。到了7月份，又傳出了和黃集團(tuán)與武漢市政府簽訂合作協(xié)議，投資70億港元成片改造漢江沿岸舊城區(qū)的消息。近日，在廣州花都新白云機(jī)場(chǎng)(資訊 行情 論壇)附近，胡應(yīng)湘旗下合和集團(tuán)占地3000畝的合和新城浮出水面的同時(shí)，聽說新鴻基地產(chǎn)郭氏兄弟也正在大幅圈地。而剛剛過去的兩周內(nèi)，廣州、北京兩地政府先后赴港舉行大型招商活動(dòng)，更給香港投資商帶去了與奧運(yùn)及亞運(yùn)設(shè)施配套，總值人民幣數(shù)千億元的基建及房地產(chǎn)等項(xiàng)目。
一切似乎都表明，在內(nèi)地一直磕磕碰碰發(fā)展不算順利的港資地產(chǎn)商，大有借機(jī)全面反彈之勢(shì)。
但關(guān)志康仍然認(rèn)為，盡管港資財(cái)團(tuán)近期在內(nèi)地一些城市有增加地產(chǎn)投資的跡象，今年市場(chǎng)上真正唱主角的，卻是以國(guó)際著名投行摩根斯丹利及荷蘭ＩＮＧ集團(tuán)等為首，來自歐美及澳洲等地的海外資本，后者以收購(gòu)不良資產(chǎn)、組建地產(chǎn)基金及結(jié)盟知名房企等一連串令人眼花繚亂的行動(dòng)，迅速打開內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的大門，不僅取代了前幾年頗為活躍的新加坡資金成為外資的新勢(shì)力，也令堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展策略的港資地產(chǎn)商面臨挑戰(zhàn)。
“近期在內(nèi)地比較搶眼港資地產(chǎn)商有兩類，一類是瑞安、信和等公司，嚴(yán)格來說它們屬于香港的二線地產(chǎn)商，在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的香港市場(chǎng)空間受到擠壓，所以有意到內(nèi)地尋找新機(jī)會(huì)”。有消息披露，瑞安集團(tuán)日前把旗下三個(gè)內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目注入瑞安房地產(chǎn)（瑞安地產(chǎn)），使瑞安地產(chǎn)在內(nèi)地可建的總樓面面積達(dá)710萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備足夠未來十年開發(fā)，全部發(fā)展的總投資將達(dá)80億美元。如此大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，可見瑞安對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的青睞。
他所說的第二類港資企業(yè)，是中海、招商等所謂紅籌國(guó)企，它們以香港為融資平臺(tái)，同時(shí)在內(nèi)地?fù)碛袕?qiáng)大的政府資源，對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)和地域文化也較易適應(yīng)，這使它們能迅速地進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張。
“至于和黃、新鴻基、恒基等本土頂級(jí)地產(chǎn)商，實(shí)際上對(duì)過去若干年在內(nèi)地市場(chǎng)遭遇的挫折仍心有余悸，從整體上說將持保守的投資態(tài)度。”關(guān)補(bǔ)充說。港資大財(cái)團(tuán)以守為攻
根據(jù)新鴻基地產(chǎn)年報(bào)顯示，該公司在廣州及珠三角開發(fā)中物業(yè)總建筑面積不過13萬(wàn)平方米左右，而其投資較為集中的京滬兩地，近年主要新增項(xiàng)目，僅有位于上海浦東陸家嘴(資訊 行情 論壇)金融貿(mào)易區(qū)的綜合商業(yè)投資。新鴻基地產(chǎn)副主席郭炳聯(lián)出席廣州市政府招商活動(dòng)時(shí)，面對(duì)媒體也只是委婉表示“正在物色和研究合適的地塊，并有專人負(fù)責(zé)研究亞運(yùn)項(xiàng)目及其他方面的發(fā)展空間”。
另?yè)?jù)香港媒體報(bào)道，另一富豪李兆基麾下的恒基地產(chǎn)近期籌集了一筆上百億港元的銀團(tuán)貸款，當(dāng)被問及會(huì)否用這筆錢在廣州等內(nèi)地城市發(fā)展大規(guī)模項(xiàng)目時(shí)，他也一笑置之。業(yè)界有傳聞李氏早期在內(nèi)地的地產(chǎn)投資損失甚多，至今仍有一些項(xiàng)目需要“輸血”，一朝被蛇咬，十年怕草繩，對(duì)新的投資難免格外謹(jǐn)慎。有一個(gè)讓港資財(cái)團(tuán)不急于加速進(jìn)入內(nèi)地的原因是，今年上半年全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，而ＣＥＰＡ等中央政府支持香港的政策發(fā)揮作用，香港經(jīng)濟(jì)明顯改善，樓市逐步回暖，隨著樓價(jià)上升，地產(chǎn)投資自然出現(xiàn)回流勢(shì)頭。根據(jù)關(guān)志康的分析，香港地產(chǎn)商習(xí)慣于到市中心拿地開發(fā)，一來可做中高檔產(chǎn)品；二來可做長(zhǎng)線持有物業(yè)，但京滬穗深等內(nèi)地發(fā)達(dá)城市目前公開出讓的土地，基本都位于城市外圍甚至郊區(qū)，只適合開發(fā)中低價(jià)的住宅出售，而這類產(chǎn)品對(duì)成本控制水平不如內(nèi)地房企的他們來說，確實(shí)是吃力不討好。
“如果在香港開發(fā)1000套房子的樓盤所獲利潤(rùn)，在內(nèi)地必須蓋10000套房子才能收回來，會(huì)給公司的盈利目標(biāo)造成很大影響，而且內(nèi)地城市平均樓價(jià)通常只有香港的幾分之一，同等規(guī)模的開發(fā)量，反應(yīng)在賬面上的營(yíng)業(yè)額會(huì)少很多，對(duì)十分注重業(yè)績(jī)的上市公司而言，這些都是必須考慮的不利因素。”關(guān)說。
此外，不少香港財(cái)團(tuán)近年來增加海外投資及跨行業(yè)投資，既獲得新的盈利機(jī)會(huì)，又能分散投資風(fēng)險(xiǎn)，某種程度上也減緩了他們進(jìn)入內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)的速度。上月下旬李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江基建組成財(cái)團(tuán)斥資200億港元成功收購(gòu)英國(guó)北部燃?xì)夥咒N網(wǎng)絡(luò)（ＮＥＧ），就是一個(gè)最新的例子。
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