|
每周金融評論
尹中立
9月2日，銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》（以下簡稱《指引》），其核心內容有兩點：1）為商業(yè)銀行辦理房地產貸款業(yè)務制定一個業(yè)務管理流程；2）確定一個控制房地產貸款業(yè)務風險的具體指標，即個人所有住房貸款的貸款比例不超過80％，借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下（含50％），月所有債務支出與收入比控制在55％以下（含55％）。房地產開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35％。
從出臺的背景和內容看，《指引》有很強的針對性，實施后可以有效提高
商業(yè)銀行防范房地產貸款業(yè)務風險的能力，同時也有助于平抑房地產行業(yè)“非理性繁榮”，這是與國家宏觀調控的大環(huán)境相一致的。業(yè)界普遍認為，該文件的出臺有利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展，有利于銀行業(yè)的健康發(fā)展。
應該說，還款金額不超過收入的50％，這個比例已經很高。以北京為例，國家機關一般職員的月工資在2000元左右，一個公務員家庭月收入也就是四五千元。如果住房支出占到2000元，那么日子過得就很緊張了，再有小孩的話，日子就將十分艱辛。而對銀行來說，這樣的家庭財務狀況，50％的還款比例已經隱含著相當大的風險。
另一方面，一個公務員家庭即使將月收入的50％用于還貸，按北京目前的平均房價，其得到的貸款也只能購買一套70多平米的住宅，勉強達到國家規(guī)定的人均住房小康的標準。
之所以會出現(xiàn)這樣的矛盾，癥結還是在于房價太高。當然，這不是銀監(jiān)會的《指引》所要解決的問題。
也許有人會說，你剛才舉的例子列舉的只是工資收入，大部分家庭的實際收入要比工資收入高，收入和住房需求矛盾應當沒有那么嚴重。
事實的確如此，但這正是《指引》在執(zhí)行過程中可能碰到的一大難題，即如何確定一個家庭的實際收入。《指引》第三十三條規(guī)定：商業(yè)銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門以及征信機構等獨立的第三方進行調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。
這些措施落實到現(xiàn)實中，沒有一條不會打折扣。從現(xiàn)在各家銀行的辦理住房按揭貸款的操作過程看，開具收入證明十分容易，只要自己寫上金額，單位蓋章即可，個人所得稅一般也都是按工資收入繳納。至于征信機構，目前其數(shù)量和質量都不能使人放心，加上信用記錄普遍匱乏的社會現(xiàn)狀，靠它們來掌握家庭實際財產狀況恐怕也是遠水不解近渴。
看來，要實現(xiàn)《指引》的初衷，還需要更多的配套政策。如果《指引》能夠加快中國信用體系建設和居民收入透明化的進程，那無疑是一個額外的收獲。
| 
