市國(guó)土局尚沒(méi)有確定已在前期投入者能否有所補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商急盼細(xì)則

　　9月6日，北京市國(guó)土資源局發(fā)布公告，凡不能繼續(xù)協(xié)議出讓的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，原土地使用權(quán)人和原項(xiàng)目單位可向該局提出土地由政府收購(gòu)儲(chǔ)備或入市交易等申請(qǐng)。公告一經(jīng)發(fā)出，在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。

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　　一些開(kāi)發(fā)商呼吁，政府要對(duì)二期、三期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目給予一定的政策保護(hù)。而專(zhuān)家則認(rèn)為，再出臺(tái)保護(hù)細(xì)則有違4號(hào)令“一刀切”的精神，北京實(shí)施土地公開(kāi)交易已經(jīng)晚了兩年，已經(jīng)給開(kāi)發(fā)商留足了時(shí)間，無(wú)須再保護(hù)。

　　9月8日，市國(guó)土局土地利用事務(wù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，已備案但不能過(guò)關(guān)項(xiàng)目有803個(gè)，其中，二三期用地?cái)?shù)量約占40%左右。記者也對(duì)288個(gè)過(guò)關(guān)項(xiàng)目用地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)處于二三期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有60多個(gè)。

　　前期投入多，后期用地被卡將“得不償失”

　　崇文一危改項(xiàng)目稱(chēng)“拿下二期至少3億元”；順義某別墅二期配套提前做，二期被卡，對(duì)開(kāi)發(fā)商“打擊大”看到9月6日市國(guó)土局發(fā)布的公告，崇文區(qū)一位不愿意透露具體項(xiàng)目名稱(chēng)的危改小區(qū)開(kāi)發(fā)商憂心忡忡地告訴記者，他手上的項(xiàng)目近百萬(wàn)平方米，由于道路規(guī)劃把其用地?cái)r腰砍成兩部分，這使原先可以在“8·31”土地大限前完成全部協(xié)議出讓的項(xiàng)目出現(xiàn)了“分水嶺”，即一期能“幸運(yùn)闖關(guān)”，繼續(xù)協(xié)議出讓手續(xù)，而二期近40多萬(wàn)平方米的地則只能通過(guò)走招拍掛的路子。該人士說(shuō)：“要拿到二期地塊還要看在公開(kāi)交易時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)，最終這塊地落在誰(shuí)手上，還是個(gè)未知數(shù)。”

　　這位開(kāi)發(fā)商表示，他本來(lái)十分看好這個(gè)項(xiàng)目，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，打算投入7億多元做拆遷等工作，但現(xiàn)在被“卡”住了。如果一定要拿下整塊地，至少還得準(zhǔn)備3億元才能拿下二期地塊，經(jīng)濟(jì)壓力很大。他希望主管部門(mén)給一些保護(hù)政策。

　　中國(guó)別墅俱樂(lè)部秘書(shū)長(zhǎng)唐全透露，順義一個(gè)占地上千畝的別墅項(xiàng)目也遇到類(lèi)似的情況。據(jù)他介紹，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商考慮整體開(kāi)發(fā)的需要，一期先做了配套，還把二期配套也提前一起做（包括道路、市政管線、公建等）。但現(xiàn)在近500畝的二期用地被卡住，只能等招拍掛才能爭(zhēng)取拿到地。其開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，前期已經(jīng)投入大量的人力物力，利潤(rùn)點(diǎn)也只重點(diǎn)放在二期，這對(duì)他們“打擊很大”。

　　前景未卜，開(kāi)發(fā)商呼吁補(bǔ)償

　　一些項(xiàng)目的公建安排在后期，若產(chǎn)生糾紛責(zé)任難分清；此外，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)多押在后期采訪時(shí)，大部分開(kāi)發(fā)商希望政府部門(mén)出臺(tái)保護(hù)政策。截至發(fā)稿時(shí)，記者從市國(guó)土局政策咨詢(xún)熱線中了解到，市國(guó)土局還沒(méi)有出臺(tái)具體細(xì)則。但如果開(kāi)發(fā)商已在某一地塊上投入資金，將可按評(píng)估結(jié)果得到一定補(bǔ)償，但對(duì)分期開(kāi)發(fā)的后期費(fèi)用在前期已投入的則還沒(méi)有確定是否補(bǔ)償。

　　北京廣廈京都置業(yè)有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目時(shí)基本上都統(tǒng)一規(guī)劃，如果不能繼續(xù)開(kāi)發(fā)二期、三期，則會(huì)打亂原有規(guī)劃。另外，一些項(xiàng)目的配套公建安排在其后期，這就可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)不了原先對(duì)業(yè)主的承諾�！叭绻�出現(xiàn)糾紛，是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任還是政府的責(zé)任？是由開(kāi)發(fā)商來(lái)買(mǎi)單還是政府買(mǎi)單？”

　　此外，張衛(wèi)克認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商升值點(diǎn)基本體現(xiàn)在后期，尤其是一期實(shí)施完以后，環(huán)境改善了，市政道路修好了，小區(qū)配套完善了，升值的價(jià)值就漸漸體現(xiàn)出來(lái)，做完了一期以后，土地的價(jià)格自然會(huì)升值。如果開(kāi)發(fā)商在前期開(kāi)發(fā)時(shí)已做了大量市政配套的投入，政府部門(mén)要給予充分的考慮，給予其延續(xù)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)或合理的補(bǔ)償。

　　地雅投資管理集團(tuán)有限公司總經(jīng)理張振東則建議政府出臺(tái)支持政策。張振東分析說(shuō)，有的公司為了打響品牌，前期配套投入很大，贏利的希望寄托在后期，如果后期的地拿不下，開(kāi)發(fā)商將面臨破產(chǎn)危機(jī)。尤其是對(duì)于開(kāi)發(fā)危改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了按照規(guī)定保證居民在18個(gè)月內(nèi)回遷，基本上都把居民的回遷作為前期開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，利潤(rùn)點(diǎn)全部“押”在后期的商品房上。如果商品房地塊拿不下，公司的命運(yùn)更是不堪一擊。

　　專(zhuān)題采寫(xiě)/本報(bào)記者吳�；�

　　第三視角

　　任何口子都不能再開(kāi)

　　知名地產(chǎn)專(zhuān)家、北京市濟(jì)源國(guó)際投資發(fā)展公司總裁杜猛明確反對(duì)再出臺(tái)保護(hù)政策。他說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有想開(kāi)個(gè)“小口子”的想法跟4號(hào)令相違背。與其他城市相比，北京已給開(kāi)發(fā)商留足了時(shí)間，而且遺留項(xiàng)目處理也是政府給開(kāi)發(fā)商的保護(hù)。杜猛說(shuō)：“任何‘口’都不能開(kāi)，開(kāi)發(fā)商一定要經(jīng)歷這種陣痛期�！�

　　對(duì)于將可能出現(xiàn)的業(yè)主質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃被打破、承諾的后期配套沒(méi)兌現(xiàn)等問(wèn)題，杜猛稱(chēng)：“這是開(kāi)發(fā)商超出其范圍向業(yè)主承諾。

　　本身還沒(méi)有拿到這塊地，就把沒(méi)成熟的東西向購(gòu)房者承諾，其后果應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)�！�

　　記者手記

　　“房地產(chǎn)綜合癥”包括土地交易腐敗、黑箱操作、不履行合同等，“4號(hào)令”是一劑良藥，旨在讓這些不規(guī)范的現(xiàn)象得到有效遏制。隨即而來(lái)的“8·31”土地大限則是一劑猛藥，是以前圈地圈錢(qián)者的“高壓線”。記者為這“高壓線”叫好。凈化市場(chǎng)正需要這樣的“高壓線”，千萬(wàn)不要再開(kāi)口子了。