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如果說銷售是北京高檔商品房最頭疼的問題的話，那么對別墅而言，今年上半年北京別墅開發(fā)商則是“在鋼絲上跳舞”。經(jīng)濟參考報記者注意到，2004年的上半年大多數(shù)別墅開發(fā)商的日子過得異常艱辛，有的項目甚至兩三個月才賣出一兩套。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然上海別墅供應量比北京大，但空置量比北京小得多。北京近一半左右的空置率將使今年下半年的別墅市場面臨巨大的市場風險。
搜房報告：北京別墅大幅縮水
據(jù)搜房研究院近日發(fā)布的統(tǒng)計顯示，今年上半年北京的別墅供應量較去年同期有明顯減少，一個重要原因是開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，一再推遲了開盤時間。據(jù)悉，今年上半年北京別墅市場開盤項目12個，總建筑面積約51萬平方米，其中獨棟別墅550套左右，聯(lián)排及雙拼別墅1200套左右。而去年同期，北京別墅市場的新增面積為140萬平方米，大約是今年上半年的3倍。
業(yè)內(nèi)人士分析，由于別墅類土地供應被叫停，前期以別墅立項并已經(jīng)拿到地塊進行觀望的開發(fā)商紛紛開始了別墅項目開發(fā)的前期準備工作，預計未來兩年內(nèi)，北京別墅市場的供應量將會持續(xù)放大，別墅的開發(fā)熱潮仍將持續(xù)。去年年初，國土資源部發(fā)布出臺45號文件“停止別墅用地供應”，6月央行頒布《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，今年4月國務院辦公廳發(fā)文加強土地市場治理整頓的力度，這一系列政策的出臺都對已經(jīng)面市和取得開發(fā)資格的別墅項目是“利好”消息。截至2004年上半年，北京別墅項目達到176個，總建筑面積1900萬平方米，供應量4萬多套，規(guī)劃套數(shù)2萬套左右，預計在3-5年內(nèi)逐步供應市場。
搜房研究院總經(jīng)理黃瑜在接受本報記者采訪時表示，目前許多拿不到新的別墅用地的開發(fā)商，可能會把目光投向市場上的那些定位差且積壓的別墅項目，通過整合資源，大手筆投資改善交通、配套，而使這部分市場存量盤活。另外，隨著一部分項目獲得銷售許可證，以及部分持觀望態(tài)度的項目入市，下半年別墅供應量將會放大。從市場需求看，獨棟別墅有進一步下跌趨勢，聯(lián)排、疊拼等形式別墅價格有望微升，而分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部的經(jīng)濟型Townhouse有較好的區(qū)位優(yōu)勢。
市場調(diào)查：有一半面臨銷售困難
別墅容易造成不良資產(chǎn)。據(jù)本報記者了解，目前已售別墅項目中，空置率竟達到近一半左右。
某位于馬坡別墅區(qū)邊緣地帶的別墅項目，開盤一年多以來，188套別墅尚未賣出一半；同樣，還有一個位于馬坡別墅區(qū)的別墅項目，推出兩年多了，銷售不足半數(shù)，開發(fā)商不得不為其改頭換面，重新包裝上市。
根據(jù)北京中原提供的數(shù)據(jù)，北京市別墅存量中50%以上是高端產(chǎn)品，但從市場具體表現(xiàn)上看，卻是低總價、小戶型的經(jīng)濟型別墅更受歡迎。有資料顯示，價格在80萬到200萬元的經(jīng)濟型別墅最受市場歡迎，其中，別墅售價在5000元/平方米以下的達到45%，而5000至10000元/平方米的僅占20%，10000元/平方米以上的比例維持不變。戶型偏大、總價偏高的別墅賣得不是太好。
據(jù)中國改革基金會公共政策研究所副所長夏業(yè)良分析，雖然目前房地產(chǎn)金融風險尚不明顯，但已顯露出一些跡象。如果現(xiàn)在不盡快遏制的話，很可能出現(xiàn)像日本、東南亞一些國家曾發(fā)生過的金融泡沫。因此屬于奢侈類及投資性消費的別墅貸款，更容易被列為嚴控對象。
偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理楊泓向本報記者強調(diào)，上海別墅的供應量比北京大，但空置量比北京小。今年下半年北京的別墅市場壓力仍然很大。而目前，北京部分開發(fā)商覺得因為別墅用地停批之后自己手上的土地、產(chǎn)品奇貨可居，忽視了產(chǎn)品品質(zhì)的提升，這種錯誤的估計將面臨巨大的市場風險。
專家：中式別墅引發(fā)新商機
從1992年北京第一個外銷別墅——麗京花園應運而生至今，北京的別墅市場整整走過了11個年頭。產(chǎn)品理念和市場選擇都發(fā)生了很大的變化。
據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年北京別墅市場共推出新盤17個。從開盤的項目所屬區(qū)域上看，上半年推出的別墅基本上還是分布在傳統(tǒng)的別墅豪宅密集區(qū)域。朝陽、昌平仍然是別墅市場最熱的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)的溫榆河流域是北京別墅豪宅項目較為集中的區(qū)域之一。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，自然山水環(huán)境優(yōu)勢與交通環(huán)境優(yōu)勢較為集中的地域分布，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點化。從今年的情況看，這一趨勢還將繼續(xù)下去。
中國別墅協(xié)會會長助理鄭國臣博士告訴本報記者，做別墅必須非常專業(yè)，這與高密度的住宅完全是兩回事，購房者對別墅有很大的選擇余地，競爭是很激烈的。目前北京別墅市場上，北美風格幾乎占到八成以上，此外就是歐洲風格了，至于中國特色的別墅項目基本沒有。而別墅，原本應該是個性鮮明、能彰顯居住者身份特點的住宅產(chǎn)品。因此，有專家認為，北京的別墅嚴重缺乏特性，尤其是民族特性。
鄭國臣認為，別墅是住宅的終極產(chǎn)品。隨著別墅市場消費群體的擴大和異化，越來越多的本土消費者加入到這個市場，別墅的開發(fā)商應該注重產(chǎn)品本身的文化特色、民族特色和傳統(tǒng)特色。
據(jù)一項別墅消費取向調(diào)查資料顯示，在別墅準消費者中，40%的人喜愛北美的風格，21%的人喜愛中式風格，19%的人喜愛法式風格。這說明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美風格或者歐式風格的建筑形態(tài)并不能滿足消費者的多樣化需求，尤其是還有21%的人喜愛中式風格，這部分市場目前還是空白。
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