|
張國正
開發投資領域成效初見
上半年上海經營性土地供給為零。土地宏觀調控政策對今年上半年上海的土地供應的影響體現在：2003年的9個土地出讓公告共推出184幅地塊，總出讓面積達到1449萬平方米。
而從2003年末至今，上海土地公開招投標處于基本停滯狀態。2004年上半年所出讓的大部分土地均用于中低價房和重大工程配套商品房建設項目，而且下半年農轉非用地審批也將暫時停批。
上半年上海房地產投資額繼續保持增長。上海2003年房地產投資額超過900億元，同比增長20.34％。2004年上半年，總投資額為502億元，較2003上半年增長20.4％，繼續保持較快發展速度，但漲幅并沒有大幅提高，基本持平。
上半年上海房地產市場供應減少。2004年1至6月，竣工面積718萬平方米，銷售面積877萬平方米，需求超過供應159萬平方米。另據上海市房地資源管理局的統計數據顯示，批準預售面積為968萬平方米，同比下降了25%。據戴德梁行市場人員的實際研究，上半年的新盤供應明顯減少。諸多政策因素以及動拆遷的成本提高使得許多開發商看不清市場走向，只有推遲項目開盤以觀望政府的意圖和市場走勢，從而導致目前供應量同比下降較多。
上半年上海房地產價格穩步增長，漲幅漸緩。用上海房地產今年6月份的房價與去年年底的房價相比僅上漲了7.8%（房地產交易中心公布的數據）。按這個速度，到年底將達15%左右，與去年的25%相比，漲幅降低了。
已有宏觀政策的影響
上海今年下半年供應將大量放盤，呈現供略大于需的局面。據戴德梁行預測今年下半年上海商品房的需求總量約1300萬平方米。而下半年可供上市面積將達2000萬平方米，供應充足。即使有一部分被今年上半年多余的需求消化，還是會呈現供略大于需的局面。這是因為宏觀政策導致今年上半年很多開發商持觀望態度，當察覺市場越來越平穩時，會集中在今年下半年供應樓盤上市。
上海今年下半年房地產總體價格漲幅將逐步回落。由于政府的宏觀調控，再加上供求關系的影響和供應結構的變化，以及上海未來1到2年中心城區供應趨緊，將導致上海房地產總體價格仍趨上漲，但房價上漲過快的趨勢將得到有效控制，全年增幅同比會有所下降。
政策的歷史遺留問題將考驗上海市政府。8月31日后禁止土地協議出讓，以及上海的土地儲備政策等，在實施上會有不小的難度，勢必會有一些遺留問題需要上海市政府去解決，而這些問題的解決力度和效果將對后市的房地產發展以及政策的進一步實施產生影響。
長期來看，房地產發展將呈持續發展的態勢，不可能出現崩盤現象。宏觀調控的目的是為了平抑前兩年房地產發展過猛的態勢，保持房地產長期持續的發展。這是由于房地產業是中國經濟的支柱產業，對國民經濟影響特別重大。長遠來看，隨著土地市場的日趨規范、金融風險防范意識的增強、投資與消費行為的日趨理性，房地產業將越來越走向成熟和健康。
可能出臺的政策的影響
物業稅。如今征收物業稅已經成為房地產業最熱門的話題。而有消息顯示，上海征收物業稅的政策已在醞釀中。據戴德梁行測算，如果上海市政府能將這部分一次性財政收益全部轉換成物業稅，那么開發總成本有可能下降12%左右。但對房價不會有很大的影響。由于開發商與消費者處于信息不對等的狀態，開征物業稅后，購房者無從知曉開發商的開發成本到底降了多少，也不可能在市場上找到質量一模一樣的參照物來確定房價是不是真的降了。因此，就算開征物業稅能令房地產開發總成本下降12%，也很有可能由開發商與購房者共同分享這部分利益空間。
加息。關于中國加息的激烈爭論，重點似乎已經從“需要不需要加息”轉向“什么時候加息”。但是戴德梁行認為如果在短期內大幅加息會給目前健康發展的房地產市場帶來陣痛，特別是如果對利率風險未能提前有所認識，則無論是消費者、開發商和銀行，都可能遭受比較大的損失，影響整個房地產市場的發展。所以戴德梁行認為在加息的幅度以及時機上有待進一步深入探討。
（作者為戴德梁行房地產咨詢（上海）有限公司總經理）
《國際金融報》 (2004年09月06日 第十四版)
| 
