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本報(bào)記者 聞文 北京報(bào)道
對于中體產(chǎn)業(yè)而言，雅典奧運(yùn)會的結(jié)束卻正是他們摘金奪銀的開始。雖然中體產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)已在全國部分地區(qū)落子，但雅典奧運(yùn)所激起的體育漣漪，令中體產(chǎn)業(yè)執(zhí)掌的賽事管理及體育場館炙手可熱，而這對于中體的房地產(chǎn)開發(fā)無疑起到了“水漲船高”的升華作用。
隸屬于國家體育總局的中體產(chǎn)業(yè)，在“奧林匹克花園”住宅開發(fā)相繼在廣州、北京、上海立足之后，即開始了新的拼圖游戲。拼圖部件包含體育場館興建、賽事組織、房地產(chǎn)開發(fā)三大塊，而這三者的嵌合關(guān)系，正像上列的前后順序一樣，任何一個(gè)城市的負(fù)責(zé)人都會毫不猶豫地把場館興建及賽事組織擺在前面，而房地產(chǎn)開發(fā)則是中體產(chǎn)業(yè)獲得的回報(bào)。
一直在尋找定位的北京崇文區(qū)，正面臨著一次為區(qū)域定格的機(jī)遇。中體產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理吳振綿向記者展示了一張規(guī)劃示意圖，一個(gè)龐大的國際體育交易中心將在崇文區(qū)龍?zhí)逗䥇^(qū)域落成，而這個(gè)項(xiàng)目由中體產(chǎn)業(yè)與美國迪斯尼集團(tuán)旗下的ESPN合作開發(fā)，ESPN為目前世界上規(guī)模最大的體育傳媒公司。ESPN提出的總體方案為，第一部分為大型體育休閑場所，含各種先進(jìn)的體育運(yùn)動設(shè)施；第二部分為體育大賣場，吳振綿總經(jīng)理透露這個(gè)部分的經(jīng)營，正與臺灣正大洽談中；第三部分為商務(wù)建筑部分，其規(guī)劃按體育總部基地搭建，以集納知名品牌、競賽公司的區(qū)域總部。面對這個(gè)規(guī)劃，崇文區(qū)政府當(dāng)然舍得龍?zhí)逗?.4平方公里的大幅土地。
單憑中體產(chǎn)業(yè)以及ESPN并不能完成如此宏大的體育平臺。中體產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理吳振綿再一次透露了他的拼圖計(jì)劃，而這一次組合的對象是沙特阿拉伯的麥加基金。麥加基金為政府執(zhí)掌的投資機(jī)構(gòu)，資金規(guī)模達(dá)3000億美元之巨，沙特的遺產(chǎn)稅全部由麥加管理，此外每桶石油出口的提成有相當(dāng)一部分歸麥加管理。吳振綿與麥加基金負(fù)責(zé)人的接觸頗富戲劇性。一次與麥加基金負(fù)責(zé)人偶然的聚會，吳獲知沙特主要牛羊肉都是從歐洲進(jìn)口，但沙特人對“歐洲羊”的不正宗已近無法忍耐。事實(shí)上，從沙特主要城市迪拜距烏魯木齊僅三個(gè)小時(shí)的機(jī)程，而麥加基金對于中國的伊斯蘭人口分布有自己的見地，他們認(rèn)為論清真風(fēng)味烏魯木齊比寧夏銀川等地區(qū)更為地道。
吳振綿機(jī)敏地抓住了這個(gè)機(jī)會，憑借著此前他身為中華全國體育基金會秘書長的履歷，與烏魯木齊市政府有著暢通的對話通道，而這成為他與麥加基金拉近距離的跳板。通過吳振綿的聯(lián)絡(luò)，麥加基金與烏魯木齊市政府開始洽談畜牧業(yè)、污水處理等投資項(xiàng)目，烏魯木齊正宗的牛羊清真風(fēng)味，令麥加基金對前景充滿了期待。
在與麥加基金的接洽中，中體產(chǎn)業(yè)在北京龍?zhí)逗w育中心的構(gòu)想，引起了沙特人的興趣。吳振綿不無得意地說：“他們已經(jīng)對崇文區(qū)的體育中心的投資表示出興趣。”不僅是在產(chǎn)品鏈有體育場館與房地產(chǎn)開發(fā)的拼合，而在融資鏈條上，吳振綿的拼圖手法也越發(fā)嫻熟。除麥加基金之外，中體產(chǎn)業(yè)與北國投將捆綁運(yùn)作。吳振綿表示，在無錫、連云港、鹽城的新城開發(fā)，可能都會有北國投的參與。中體運(yùn)作前期項(xiàng)目如土地、規(guī)劃，而北國投則在土地款上予以投入。
融資機(jī)構(gòu)，加之體育場館及競賽資源，及其后房地產(chǎn)開發(fā)的跟進(jìn)，令中體產(chǎn)業(yè)指向的開發(fā)體量已難以圈定在“一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目”的范圍之內(nèi)。選擇處在高速城市化進(jìn)程中的中小城市，擇其城市中心區(qū)向外延展的城鄉(xiāng)交界處，進(jìn)行“新城”開發(fā)，成為中體產(chǎn)業(yè)今后較長一段時(shí)間內(nèi)的“拼圖模式”。
正像雅典奧運(yùn)奪金給人們帶來的振奮一樣，“奧林匹克花園”似乎在雅典奧運(yùn)之前就顯示出了遠(yuǎn)離商業(yè)味道，而似乎帶有強(qiáng)大的意識形態(tài)能量。吳振綿面呈苦澀中含有得意的微笑，說：“我十四天就跑了十一個(gè)城市，廣州、佛山、惠州、長沙、南京、鎮(zhèn)江、維坊、淄博、煙臺、青島，我們以體育場館帶動新城開發(fā)的模式，對這些市長產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)奈Α！睆B門市政府開出的條件甚至是中體產(chǎn)業(yè)可以一次性規(guī)劃使用4平方公里的土地，中體產(chǎn)業(yè)面對的合作需求，顯然求過于供。
這也直接推動了“奧林匹克花園”連鎖加盟的生成。吳振綿把加盟方式分為兩類，一是中體產(chǎn)業(yè)控股，二是品牌輸出，其中又有兩類，一種是參股，二是收取品牌加盟費(fèi)，品牌加盟費(fèi)為每平方米60元。僅此一點(diǎn)，目前在地產(chǎn)業(yè)已無二例。無論是萬科，還是陽光100，也有近似于連鎖經(jīng)營的模式，但分公司至少是參股，尚無品牌加盟取費(fèi)的情形出現(xiàn)。
那么一個(gè)油然而生的問題是：對方交品牌加盟費(fèi)，意味著中體不能直接控制“奧林匹克花園”的生產(chǎn)，如果變味怎么辦？吳振綿說：“這個(gè)問題，也是我們一直在研究的問題。”現(xiàn)實(shí)的情形是，由于“奧林匹克花園”的體育大廈、容積率、戶型配置、園林設(shè)計(jì)、公共設(shè)施已然成型，加盟方事實(shí)上已沒有什么發(fā)揮空間，而適應(yīng)這個(gè)建造體系的材料采購、后期營銷也有了基礎(chǔ)模型，加盟方?jīng)]有必要自己重新來過一遍。發(fā)揮空間小，但同時(shí)路徑成本也變小了，這也是“奧林匹克花園”可以售牌的一個(gè)原因。但這并不意味著品牌加盟可以高枕無憂，規(guī)劃成熟，但建造質(zhì)量出現(xiàn)問題怎么辦？吳振綿意味深長地說，“標(biāo)準(zhǔn)化就是一個(gè)個(gè)吃一塹長一智的修正過程。”就像奧運(yùn)賽場，失誤不可避免，關(guān)鍵是面對失誤的態(tài)度，放任失誤的蔓延，最終迷失的只能是自己。
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