今年前6個月，從境外流入重慶房地產(chǎn)業(yè)的資金達1億2785萬美元，同比增長高達11.1倍；其中不乏利用人民幣和外幣的貸款利差進行套利的，亦不排除豪賭“人民幣升值”的“熱錢”；這種態(tài)勢無論對中國的房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，還是國際收支平衡、貨幣政策以及匯率穩(wěn)定和外債風(fēng)險，都不啻于一次嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

    天下熙熙，皆為利來。

    今年上半年，重慶市房地產(chǎn)的誘人利潤吸引了跨境資金紛至沓來。據(jù)人民銀行重慶營業(yè)管理部國際收支統(tǒng)計監(jiān)測系統(tǒng)顯示，前6個月，從境外流入重慶房地產(chǎn)業(yè)的資金達1億2785萬美元，同比增長高達11.1倍。

    據(jù)該營業(yè)管理部人士透露，這些資金中，不乏利用人民幣和外幣的貸款利差進行套利的，亦不排除豪賭“人民幣升值”的“熱錢”；雖然絕對額不是很多，但增速在全國非常突出。

    “這無論對中國的房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，還是國際收支平衡、貨幣政策以及匯率穩(wěn)定和外債風(fēng)險，都產(chǎn)生了相當(dāng)大的負(fù)面影響。”他說。

    逆勢而上的國房景氣指數(shù)

    去年以來，房地產(chǎn)“過熱”一直成為眾矢之的，央行及國家有關(guān)宏觀部門為此不遺余力，施以政策降溫。

    房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控效果相當(dāng)顯著，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增幅近期明顯回落，土地開發(fā)面積增幅、房地產(chǎn)投資及竣工面積增速，也均明顯放緩。

    據(jù)國家統(tǒng)計局報告，標(biāo)志中國房地產(chǎn)業(yè)景氣水平的“國房景氣指數(shù)”7月為105.25,同比下降2.02點，而3月為106.20。與之相悖，重慶的undefined卻逆勢而上。

    據(jù)重慶市銀監(jiān)局提供的資料，5月末，重點金融部門對鋼鐵、水泥、電解鋁、房地產(chǎn)、汽車等國家重點控制行業(yè)信貸投入減緩，五大行業(yè)貸款余額426.16億元，增長2.23%，貸款增長勢頭明顯減緩。其中，房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額比年初僅增加了4億元。

    但這并不影響重慶房地產(chǎn)業(yè)的資金。據(jù)重慶市國土房管局有關(guān)資料，1~6月房地產(chǎn)開發(fā)資金到位率167%，其中國內(nèi)貸款僅占19%，貸款比重低于全國平均水平3.9個百分點；自籌資金占35.2%，其他資金占44.9%。

    上半年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)資金應(yīng)屬較為充裕。而據(jù)對重慶市轄內(nèi)20戶房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查，95%的企業(yè)認(rèn)為，“房地產(chǎn)開發(fā)貸款從嚴(yán)控制的政策，對企業(yè)融資影響很大”。

    增長千倍的房地產(chǎn)外債

    據(jù)人行重慶營業(yè)管理部有關(guān)人士稱，重慶房地產(chǎn)企業(yè)總體資金充裕，主要源于境外流入房地產(chǎn)業(yè)的外資大幅增長。

    他稱，跨境資金流入重慶，主要是被高額的房地產(chǎn)利潤所吸引。上半年，主城區(qū)商品房成交面積(含預(yù)售)676萬平方米，成交金額153億元，分別增長26.8%和44.3%，銷售價格也增長了13.8%。

    這些跨境資金流入的主體，均為外商投資企業(yè)。重慶市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有跨境資金流入的企業(yè)18家，均為外商投資企業(yè)，戶均710萬美元；其中，流入資金最多的是和記黃埔一分公司和重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，金額分別高達3億元人民幣和2988萬美元。

    與此同時，這些外資房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)、國內(nèi)外資銀行借款流入5577萬美元，同比增長34.6倍，占比44%。

    跨境資金流入筆數(shù)、單筆金額同比均大幅上漲，重慶市房地產(chǎn)業(yè)跨境資金流入45筆，同比增長36%：平均每筆金額284萬美元，同比增長8.1倍。最大單筆流入重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司向境外關(guān)聯(lián)企業(yè)借款1100萬美元，同比增長4.5倍。

    在流入重慶房地產(chǎn)資金中，外債資金新增額尤其惹人注目。

    據(jù)外管局重慶外匯管理局提供的數(shù)據(jù)，重慶1~6月股東貸款中，房地產(chǎn)業(yè)的外債余額占比達52.4%，同比增長16.6%；但房地產(chǎn)業(yè)的新借款額占比達94.1%，同比增加1027倍，即直接外債流入房地產(chǎn)占92.4%。

    股東貸款屬外債范疇，可以直接結(jié)匯成人民幣資金。 上半年重慶股東貸款流入呈倍數(shù)增加，1~6月外商投資企業(yè)的股東貸款新借款額同比高達7.7倍，占同期直接外債新借額的98.2%。目前還無法獲知這些資金的絕對額。

    外匯局重慶外匯管理處人士稱，雖然目前跨境流入房地產(chǎn)業(yè)的資金以外商直接投資資本金為主，但是現(xiàn)行政策規(guī)定，外資股東可以直接在審批部門變更注冊資本金；加上地方政府招商引資的積極性，很多外商多將外債資金將通過直接投資資金流入重慶。

    今年上半年，外商直接投資資本金流入重慶房地產(chǎn)資金達7208萬美元，同比增長7.3倍，占比56%。

    誘因何在？

    據(jù)上位人行重慶營業(yè)部人士介紹，重慶市跨境資金流入房地產(chǎn)業(yè)速度加快，主要因為目前宏觀力度調(diào)控加大，房地產(chǎn)信貸趨緊，部分外資房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資計劃受阻。

    另外，本外幣利差及人民幣升值預(yù)期，也是境外資金加速流向房地產(chǎn)業(yè)的重要原因。由于房地產(chǎn)業(yè)資金投入量大，占用時間長，資金成本占總成本的比例較高，在本外幣存在較大利差的情況下，利用境外資金可以大幅降低開發(fā)成本。

    以一年期貸款為例：人民幣基準(zhǔn)利率為5.31%，而且還可以上浮70%；而美元貸款利率僅是LIBOR加點形成，因此利差十分明顯，多的接近2個多點。因此，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于從境外籌集項目資金。

    同時，地方政府泥沙俱下的招商引資政策，也是跨境資金流入的“元兇”。

    目前已經(jīng)有相當(dāng)多外資房地產(chǎn)企業(yè)云集重慶，他們分別來自香港、臺灣、新加坡等地，并不乏和記黃埔、香港瑞安集團等大腕，其中前者在重慶已有四家分公司，后者新設(shè)的重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司注冊資本雖僅為1200萬美元，但投資開發(fā)的重慶化龍橋片區(qū)舊城改造項目開發(fā)面積高達125萬平方米。

    另據(jù)重慶市外經(jīng)委統(tǒng)計，2004年上半年，重慶市新簽招商引資項目同比增長52.1%，合同外資增長25.3%，實際利用外資增長24.8%。

    警惕“后遺癥”

    境外資金流入重慶市，明顯影響了國內(nèi)宏觀調(diào)控以及貨幣政策的實施，并對國內(nèi)外債政策、國際收支平衡，以及匯率的穩(wěn)定產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。

    據(jù)人行重慶營業(yè)部數(shù)據(jù)，2004年4月人民銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直接收縮重慶市各家商業(yè)銀行流動性資金15億元人民幣。這在一定程度上抑制了銀行信貸投資擴張。重慶商業(yè)銀行自身的流動性明顯降低、資金頭寸緊張，可用信貸資金明顯減少。

    6月末，全市銀行業(yè)平均備付金率4.14%，比年初下降了1.2個百分點。

    不過，房地產(chǎn)業(yè)跨境資金流入結(jié)匯存入銀行，明顯增加了銀行的信貸資金，影響了貨幣政策的調(diào)控效果。

    據(jù)人行重慶營業(yè)部資料顯示，重慶市流向房地產(chǎn)業(yè)的跨境資金已結(jié)匯9098萬美元，結(jié)匯率71%；其中，在收匯后3天內(nèi)辦理結(jié)匯手續(xù)的共25筆，金額7804萬美元，占流向房地產(chǎn)業(yè)資金的61%，結(jié)匯資金主要用于支付拆遷費、工程款和土地保證金等。

    更重要的是，在目前地方政策的招商引資熱情下，一些外資房地產(chǎn)企業(yè)受利益驅(qū)動，多借用外債資金，從而促使國內(nèi)外債資金高速增長。

    同時，大量跨境資金流入，造成房地產(chǎn)投資過快增長，不但與中國現(xiàn)行宏觀調(diào)控政策相悖，對房地產(chǎn)業(yè)的過熱起到了推波助瀾的作用。

    光大銀行重慶分行公司業(yè)務(wù)部一信貸員對此表示憂心。因為一旦風(fēng)向變化，房地產(chǎn)進入周期性低谷，其風(fēng)險可想而知。

    重慶市國土房管局相關(guān)人士也坦承，從房地產(chǎn)信貸看，國家提高開發(fā)企業(yè)自有資金比率要求達到35%，重慶市略高于此水平。今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積507公頃，增長12%。

    “亡羊補牢”

    對于跨境資金紛紛流入重慶房地產(chǎn)業(yè)，一些專家也非常擔(dān)心。

    外匯管理局重慶外匯管理部劉柳建議，應(yīng)通過法規(guī)，大幅提高外資房地產(chǎn)行業(yè)的注冊資本在總投資中的比例，使之與投資總額相適應(yīng)；明確要求注冊資本在經(jīng)營期限內(nèi)必須穩(wěn)定保持較高比例，以減少外債資金的隨意流動對房地產(chǎn)業(yè)可能帶來的沖擊。

    她并指出，在現(xiàn)在外匯結(jié)匯法規(guī)框架下，提高對大股東貸款大額、異常情況的警覺性，嚴(yán)格股東貸款結(jié)匯的真實性審核，以防止外債結(jié)匯資金用于歸還人民幣貸款或囤積銀行套利。

    人民銀行重慶營業(yè)部一專家亦稱，一是要用好外債指標(biāo)，充分發(fā)揮外債指標(biāo)的調(diào)控能力，適當(dāng)限制房地產(chǎn)企業(yè)舉借外債。

    他建議，應(yīng)控制外資房地產(chǎn)企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)和外資銀行借款，下調(diào)最高借款限額，規(guī)定借款金額不得超過項目總投資與注冊資本差額的一定比例。

    此外，在目前各地競相使用外資的情況下，亦應(yīng)適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)行招商引資政策，逐步取消房地產(chǎn)業(yè)外商投資企業(yè)的各種優(yōu)惠待遇，以營造內(nèi)外資企業(yè)的公平競爭環(huán)境。