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作者：王其明
136戶居民，28家單位，58天內(nèi)拆遷完畢！南京九華山項(xiàng)目動拆遷創(chuàng)造了奇跡。而且，整個拆遷過程中，沒有一戶居民上訪，沒有一起大的矛盾沖突。截至8月底，南京十來個動拆遷項(xiàng)目中，都沒有發(fā)生一起大的矛盾沖突和上訪。但就在不久前的2003年8月，南京發(fā)生了震驚全國的動拆遷自焚事件。
南京市房產(chǎn)管理局宣教處處長韓永寧對記者說：“自焚事件之后，政府痛定思痛，全面修訂了2001年頒布的動拆遷管理辦法，引進(jìn)市場機(jī)制，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。”今年2月1日，新的《南京市城市房屋拆遷管理辦法》（也被稱為拆遷新政）正式實(shí)施。九華山項(xiàng)目就是拆遷新政后實(shí)施的第一個項(xiàng)目。拆遷新政形成了一整套國內(nèi)領(lǐng)先的動拆遷管理辦法。對此，國務(wù)院副總理曾培炎曾數(shù)次批示，予以充分肯定。被拆遷戶：居者有其屋
動拆遷糾紛中，矛盾焦點(diǎn)往往是補(bǔ)償。韓永寧對記者說：“南京在折遷補(bǔ)償上，完全是市場化導(dǎo)向，再加上有政策性保障托底。這樣使整個拆遷真正實(shí)現(xiàn)了被拆遷戶居者有其屋。”
補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵是標(biāo)準(zhǔn)，是對房屋估價。目前我國通行的做法是根據(jù)繁華程度，將城市分為若干個片區(qū)，一個片區(qū)制定一個最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。片區(qū)劃分則非常靜態(tài)，幾年劃分一次，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變動不大，遠(yuǎn)離市場。
南京的拆遷新政主要改進(jìn)方法之一就是房價評估市場化。據(jù)韓永寧介紹，地段標(biāo)準(zhǔn)依然執(zhí)行，但是動拆遷房屋的估價，完全委托獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。中介機(jī)構(gòu)根據(jù)成交的二手房價格，對房屋價格進(jìn)行定價。比如九華山項(xiàng)目，一類地段，按新政規(guī)定最低每平方米補(bǔ)償3900元，在此基礎(chǔ)上再經(jīng)過市場評估，補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)提高到每平方米5200元。而且室內(nèi)裝潢、搬遷過渡補(bǔ)償?shù)榷际橇硗庥?jì)算。
據(jù)悉，拆遷完成，補(bǔ)償總額分?jǐn)偤螅科椒矫讍蝺r達(dá)到5600元。這與市場上二手房均價差不多。南京市房產(chǎn)管理局宣教處徐科長對記者說：“原來補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只有現(xiàn)在的三分之二，也就是說新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比原來提高了近50％。”
南京的拆遷新政值得注意的一點(diǎn)是，制定了一個保障托底政策以考慮到低收入家庭。每戶補(bǔ)償總額最低不少于7．2萬元。也就是，一戶居民，即使只有幾平方米也能得到7．2萬元。九華山項(xiàng)目中，最小一戶面積10平方米左右，得到了7．2萬元。韓永寧說：“根據(jù)政策，7．2萬元可以買到40平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。通過這一政策，保障了每一戶居民都可以居者有其屋。”
除了資金外，政府在房源上做了充分準(zhǔn)備。韓永寧向?qū)τ浾哒f：“為了拆遷，政府準(zhǔn)備了中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房甚至收購了一些二手房。”依法動遷：理順各種關(guān)系
全國各地動拆遷鬧矛盾關(guān)鍵還是在于沒有依法拆遷。也就是，各種關(guān)系沒有理順。在這一方面南京下了一番功夫。
負(fù)責(zé)項(xiàng)目動遷的南京市玄武區(qū)房屋拆遷安置辦公室主任劉高是南京自焚事件后，被調(diào)過來當(dāng)拆遷辦主任的。他對記者說：“我來拆遷辦后制定的工作準(zhǔn)則就是：依法拆遷，文明服務(wù)，規(guī)范操作，歡迎監(jiān)督。對自己的定位就是‘中介服務(wù)’機(jī)構(gòu)。拆遷中貫徹一個原則：主體平等，拆與被拆雙方完全對等。”
動拆遷公司收費(fèi)問題一直是動拆遷矛盾產(chǎn)生的根源之一。為了政績，政府往往將動拆遷任務(wù)承包給動拆遷公司，并要求早日完成。拆遷公司和老百姓的利益關(guān)系就容易彼此對立，雙方必然矛盾重重。南京市這次將拆遷公司和老百姓利益完全脫鉤。劉高說：“作為拆遷實(shí)施單位，拿的是服務(wù)費(fèi)，和老百姓補(bǔ)償沒有任何經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。老百姓補(bǔ)償由政府給，與拆遷單位沒有關(guān)系，我們拿的服務(wù)費(fèi)，和老百姓也沒有任何利益沖突。”問題依然存在
南京市今年的動拆遷速度非常慢，截至6月4日，全市核發(fā)的拆遷許可證只有13個，拆遷總戶1570戶，而去年到8月已經(jīng)完成拆遷三四萬戶，今年拆遷數(shù)量不到去年的十分之一！高投入、緩慢的速度，自然換來了高質(zhì)量。南京市宣教處徐科長對記者說：“我們先慢后快，能拆再拆，完全市場導(dǎo)向，有經(jīng)費(fèi)和房源保障后再拆，錢和房子一定要到位，成熟一個再拆一個。”
盡管如此，南京的拆遷新政依然存在一些問題，深層次矛盾需要進(jìn)一步解決。
首先是房價上漲百姓沒有得到實(shí)惠。今年3月，南京市政府突然在媒體上公布補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比往年大幅度提高，導(dǎo)致二手房市場價格迅速上漲。拆遷戶董增華對記者說：“與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公布前相比，附近二手房價格漲了一兩千元。盡管補(bǔ)償提高了，但老百姓并沒有得到真正的實(shí)惠。”劉高也承認(rèn)：“房價一漲，政府投入增加了，但實(shí)惠沒有到老百姓手中，好處給市場得去了。”
劉高對記者說：“動拆遷是一個系統(tǒng)工程。不單單是一個補(bǔ)償問題，需要和居民就業(yè)、子女入學(xué)等一道考慮，政府要協(xié)調(diào)各個部門的關(guān)系。除了協(xié)調(diào)外，政府需要控制整個拆遷的規(guī)模和速度，不宜過大，動拆遷要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。政府還要監(jiān)管各方當(dāng)事人，保障動拆遷時有充分的資金和房源。資金一定要到位，房源一定要充足，困難戶一定要有保障。政府在協(xié)調(diào)工作上還仍然需要加強(qiáng)。”
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