種種跡象表明，未來北京房產市場格局將被改變，優勝劣汰已無懸念

　　首創集團董事長劉曉光、華遠集團董事長任志強均認為，8·31大限可能會打破現有市場格局，造成開發商之間的分化，令市場重新洗牌。

　　房地產市場開發周期決定了無論是政策、還是土地供應量對市場造成的直接重大影響

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往往體現在一兩年之后。因此在8·31大限已過去的今天，雖然房地產市場和眾多房地產企業目前仍一如既往，但一股醞釀中的變革，卻在這平靜的表象下已初現端倪。

　　8月31日，厚土機構總經理林少洲稱，他最近一直在忙著找地。自從潘石屹拋出形象的“雞蛋換糧票”比喻之后，“手頭有錢”的開發商普遍被認為是最“心里不慌”的人。然而手里握著“雞蛋”的林少洲卻坦率地告訴記者，地不好找。找不到地，也一樣發愁。地不好找的原因正是受限于8·31大限。林少洲告訴記者，即使是他目前已開始談判的一個項目，也仍面臨8·31遺留問題，也就是說，這塊地究竟能不能到手，還存在很大變數。

　　缺乏開發能力的企業將被8·31之后抬高的土地門檻淘汰，這幾乎已成為業內對8·31大限的一個共識。雖然目前房地產企業不會在短時期內迅速分化出真假高低，但也預示出了市場將重新洗牌的方向。

　　房地產業去偽存真

　　濫竽充數的發展商將被清退出去

　　今典集團董事長張寶全認為，8·31大限實際上就是一種土地交易方式的改變，這種改變提高了土地門檻，也抬高了房地產企業門檻。

　　目前真假發展商共存在一個市場里面，造成了如今這樣一個混亂局面。8·31土地交易門檻的提高，可能會使一些濫竽充數的發展商被清退出去。這對真正的房地產開發企業是一件好事情。

　　“一無所有”開發商增多

　　一批公司將徹底“沒錢又無地”

　　若以8·31大限為分界標準，那么北京市場上可繼續執行的房地產項目將大為減少。許多房地產開發企業手里僅有一個項目或者干脆只是圈了塊地，對于這批公司來說，沒有了項目，就意味著失去了本源。根據國土資源局的統計，從去年9月份開始至今，北京市場上共有2000多個規劃中項目，但8·31來臨前夕國土局出臺的三份名單總共只批準了不到300個項目過關，這就意味著將有1000余個項目被調整，其中大部分也許將永遠消失。這導致了一批公司徹底淪為“沒錢沒地”的開發商。

　　北京銀信投資有限公司負責人張民耕稱，在8·31大限到來之前的博鰲房地產論壇上，來了許多業內大腕，雖然他們表現得很活躍，但其中至少有一半人屬于“沒錢沒地”的開發商，他們來博鰲的目的只是為了討個說法。

　　“就業恐慌”信號響起

　　老板們已開始為“如何裁員”發愁

　　房地產從業人員人才市場上提前發出的“就業恐慌”信號，也傳遞出了市場洗牌的信息。潘石屹告訴記者，在8·31大限的幾個月前，他認識的大部分房地產企業老板都在為“如何裁員”發愁。隨著8·31的到來，職場風云突變，不僅流動在市場上的房地產從業人員工作難找了，就連不少現在房地產相關企業里干得非常出色的員工都開始擔心失業問題。

　　低利潤企業將出局

　　在未來這場硬碰硬的較量中，誰贏誰強

　　這種房地產業的優勝劣汰，最終清洗出局的將是開發能力薄弱，利潤率較低的公司。陽光100集團總經理易小迪告訴記者，過去有關“房價上揚或項目增值給房地產商帶來利潤”的說法有些過于籠統，這種說法其實是把土地增值部分帶來的利潤和企業制造產品所得到的開發利潤合并在了一起。8·31之后，土地招拍掛必然會在短期內造成拿地成本迅速提高，土地部分增值利潤空間減少的局面，這部分利益實際上是轉而為政府所有。這將迫使開發商在開發利潤方面進行硬碰硬的較量。

　　在這種情況下，開發能力強，利潤率較高的企業將有更好的發展空間。因此，8·31大限的影響從中長期而言，有利于開發能力較強的企業。

　　其他影響

　　開發模式轉變資本金擴張

　　8·31大限的另一個可能的重大影響，是土地交易方式的改變，將帶來房地產企業開發模式的改變。而房地產企業的資本金也需要隨之擴張。

　　北京銀信地產總經理張民耕表示，在8·31之前，業內就有一種思考和認知，認為房地產企業開發的模式，可能將從香港模式走向美國模式。

　　這其實是一個很概括的說法，指的是房地產開發將從短期資金開發房地產變成長期資金開發房地產。造成這種轉變的根本原因可能是，中國的資本積累已到了一定程度，外資進入中國的渠道也已打通，因此，8·31之后對土地出讓金的高要求就成為開發模式變革的一個契機。今后如何通過各種辦法融資，用長期資金做長期項目將成為房地產產業第一要務。

　　在8·31大限到來前后，不少國內實力派房地產企業紛紛進行資本金擴張。據馮侖介紹，富力等一批新興企業也在忙于上市。

　　發展方向

　　開發企業將聯合或并購

　　業內預測，主要方式為合作與聯盟，同時會出現一定數量的并購

　　房地產商加強橫向或者縱向之間的合作，將是8·31大限之后的市場主流發展方向。

　　張民耕表示，在8·31之后，房地產開發合作可能會成為一種潮流，尤其是橫向合作，大家各自出錢，共同合作一個項目。劉曉光則把橫向合作分為兩種形式，一種是強強聯手，共同組合資源，另一種則是極端模式，即企業之間的并購。劉曉光認為，在8·31之后，變化中的市場可能出現其他行業公司進入地產行業的情況，也可能出現強大的房地產企業吞并小項目公司的情況，這些都很可能通過并購的形式出現。此外，一些企業為了戰略性的發展目標，也可能大量進行并購、重組工作。而8·31將直接促使房地產業進入并購時代，因為在通過的200多個項目中，有一部分項目所有者肯定無力繳納出讓金，這意味著有實力的開發商將獲得重大的發展機會。

　　并購時代是否真的會到來雖然還是未知數，但是隨著8·31的臨近，開發企業的合作行為，甚至各種聯盟的現象卻有增多。馮侖認為，這種現象說明合作與聯盟將是8·31之后的企業發展趨勢。

　　由國內一批房地產開發商早于2000年組成的松散聯盟“中城房網”，在今年4月，終于正式更名為“中城聯盟”，同時還啟動了聯合投資的首個項目“聯盟新城”。

　　馮侖透露，中城聯盟今后將與信托公司、海外房地產投資基金和其他大型投資機構開展合作，創設“土地開發信托基金”和“住宅產業投資基金”，逐步將“中城投資”打造成符合國際規范的基金管理公司。馮侖還表示，聯盟的重要意義在于兩點，首先，它將為成員企業提供救援機制，當成員企業面臨開發困難，無法維系時，聯盟將運用集體資金，出手救援企業，從而增強單個企業的抗風險能力。其次，聯盟本身將成為一個房地產管理基金，投資聯盟系統選擇的項目，大家共同獲利。除了中城聯盟外，市場上的其他松散投資聯盟還有精銳基金、溫州中瑞財團等等。

　　本版采寫/本報記者江瑋