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來自“商鋪”的第一桶金
1975年，黃愛國憑著干苦力學得的一技之長，進了溫州市運動鞋廠擔任基建科科長，在工作中，黃愛國學到了很多的專業知識。
1986年，黃愛國毅然從溫州市運動鞋廠辭職，以48萬元的年租金租下溫州杏花樓1-6層
店面，共4000余平方米。因為是空房，就容易對結構做合理的技術處理，考慮到一層商業用房的高含金量和成熟的市場需求，黃愛國將1樓改建成服裝市場，2-5樓定位成客房，6樓作辦公用，邊上的裙房改建成桑拿房，黃愛國和他的合伙人在裝修上就花去30多萬元。由于資金受限制，黃愛國和兄弟們只能與房東簽訂了5年的租賃合同。果然，重新布局后的建筑由于格局合理，生意逐漸紅火起來，由此帶來的結果是營業利潤豐厚：年均純收益70萬元，他的年投資回報率達到了90%。
5年后，房屋的產權人首先想到的當然是提租，一下子提出要將房租提高到80多萬元/年。黃愛國感覺酸酸的，他第一次嘗到沒有房屋產權的尷尬。不過，好在黃愛國悟出了一番道理，商業用房租賃期間約定的不可更改性和租賃期后市場的不可確定性，是制約租客經營利潤率進一步提升的隱性障礙；經營產品，有賺有賠，即使賺了，也只能是短期的，過了租賃期，市場的變動性可就大多了，房東與租客的利益很難平衡，而這時，從某種意義上來說，租客就賠了。
轉戰南北聚經驗
黃愛國原始積累的資金來自于另外一筆投資收益，那就是買售家產的利潤回報。黃愛國在積累技術資本的過程中已開始對今后的不動產理財有所考慮了，當時溫州的市場經濟背景是這樣的，溫州人是中國人中經濟意識最早覺醒的群體之一，早在上世紀70年代就有一批溫州小老板出現在全國各地，并且賺了大把大把的鈔票。工作才兩年的黃愛國深深知道當老板需要本錢，就憑溫州市運動鞋廠的幾塊工資就去闖蕩做生意，那還差遠了。1978年，黃愛國花了4000元人民幣從二弟那里買下二分之一的臨街房屋所有權，真正意義上擁有了自己的“商鋪”，有了自己的產業，黃愛國內心就踏實多了。
由于溫州經濟的飛速發展，不少溫州人開始將手中剩余的錢投向房產，房產投資開始熱了。1988年，黃愛國瞅準時機，將全產權的三層樓街面房屋出售了，以10.8萬元成交，10年漲了13.5倍，黃愛國搬進單位分的70平方米新房，并花去1萬元買下產權。1991年，黃愛國以3萬元購入一套百里奚路50平方米舊房，花去5萬元繼續改建，蓋了面積為160平方米的4層樓房，這時，圖紙的貨幣價值也就體現出來了。同時，黃愛國將單位的房子出售，并以8萬元成交，收益顯而易見。
在經營商鋪和買賣房子的過程中，黃愛國終于完成了原始的資本積累，也具備了經營大規模商鋪的條件，更是深諳了房東與經營者不同的賺錢門道。1993年，黃愛國和他的同伴們在杭州武林路找到5000平方米左右的半空置商業用房“杭州市三八婦女用品市場”，以78萬元的年租金租了下來，并將之改建成“杭州武林路鞋類批發市場”，將分散的店面集中化，填補了規模型鞋類批發市場的空白點。因為是一年一簽，市場興起后吃虧的當然是租客了，加租讓黃愛國再次尋找新的根據地。明知山有虎卻往虎山行？用黃愛國的話來說就是一個熟悉外地市場的運作積累經驗和客源。黃愛國摸索出這樣一個道理，房東不可能永遠只賺不賠，事實上，二房東要承擔很大風險。
主打上海成“鋪王”
1994年夏天，黃愛國將商鋪移師上海，可一到上海，就感覺自己像一粒沙子掉到了一堆石頭里，所持有的資金太微不足道了。看來，要做真正的房東也是要等待時機的。當年10月，黃愛國和他的合伙人在斜土路向上海紅雙喜集團以1.1元/平方米（建筑面積）的租金租下8000多平方米商業用房，其中4000多平方米作商鋪用，并簽下11年的租賃合同。黃愛國將商鋪的格局做了技術的處理，并確定產品的市場定位為中低檔價位，經營輻射范圍僅限于上海市區。因為有了30%杭州租客和40%的溫州租戶打客源基礎，加上碼頭分發資料以及適當的廣告宣傳，黃愛國在短短11天內就將商鋪全部出租，并且以17元/平方米（使用面積）的高租金出租。此后，鞋城是越做越紅火，當然，經營有贏有虧，換手率也是存在的，不過，大部分租客的腰包是鼓囊囊的，租賃市場的反應依然是供不應求。
黃愛國完成第一目標的策略是降低成本，因此，黃愛國就在1998年向華浩房地產公司預付定金租下即將建造的2000平方米商鋪，并獲得建筑設計許可權，待到2000年開業，黃愛國已省下一大筆商鋪改建費，又一次贏得了新商機。黃愛國的名氣越來越大了，區里主動幫助他牽線搭橋，為他提供更早的商業機會和更多的選擇機會。上海錦凱房地產開發有限公司主動找上黃愛國，請他一起參建商鋪。黃愛國的要求自然就是買斷商鋪產權，2000年12月，雙方簽下商鋪買賣合約。
之后，黃愛國和他的合伙人又以個人名義買下6000平方米的臨街商鋪，并以分期付款的形式支付款項，當然，還有一點，那就是商鋪規劃的調整。規劃的調整本來是件麻煩的事，但到了黃愛國手里就變得容易多了，黃愛國改建方案的合理性和經濟性很快得到規劃局認可，并早早獲得批復。據黃愛國透露，他打算將一樓出售，起價在2.5萬元/平方米左右；二樓暫定出租，待興市后再出售；三樓所剩面積依然作為辦公用房。
敢為人先，開拓進取的黃愛國，用自己勤勞的雙手和智慧，為自己，為朋友，為租客們創造了殷實的物質基礎。黃愛國對商鋪的執著延續著他的商鋪人生，并帶給投資者這樣一點啟示：只有擁有好店面，善于增加店面附加值，才能租出好價錢，只有給租客合理的利潤空間的房東才是真正的贏家。（王文）（日京／編制）（來源：金羊網）
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