北京市場化土地供需嚴重不平衡，維持穩定政府需千億元開發一級土地“8·31”之后，政府能否保證市場上有足夠多的土地供應量，已經成為對政府執政能力的一種考驗。本報記者康亞風攝

　　直到今天，北京市仍有一些遺留項目的未盡事宜沒有處理完畢，許多的有錢沒地、有地沒錢的開發商還在抓緊時間接觸、談判。而有未過關項目在手的開發商們則還在等待著一

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個說法。而“后8·31”時代卻已來臨，未來的市場上土地供應量會如何？普通購房者關心的房價將呈何種走勢？面對“后8·31”時代，開發商們準備好了嗎？政府相關部門準備好了嗎？

　　開發商喜憂參半

　　東華廣場趕上“末班車”，富力仍在等待其三塊地的消息；大多數開發商準備不充分

　　8月31日下午北京市國土資源局下班前10分鐘，華遠集團總裁任志強幸運地搭上“8·31”的“末班車”，在大限即將過去之前，迅速與國土局簽訂了東華廣場這一占地面積14.3萬平方米（規劃總建筑面積達79萬平方米）的項目土地出讓合同。

　　但另一些開發商卻沒有他幸運。9月1日，富力北京地產開發有限公司總經理呂勁告訴記者：“關于富力未能進入前三批過關項目名單的那三塊地，我們仍然在等待消息。”

　　早在8月31日之前的兩個月，北京市國土資源局已經抽調了所有的人手，以沖刺的速度進行各種瑣碎的資料整理和錄入工作。據知情人士透露，北京幾乎所有有一定實力的開發商都派出了工作人員主動到國土資源局幫忙，SOHO中國前期部、合生創展集團前期部等公司無不例外。即便如此，這方面的工作仍然顯得有些滯后。

　　顯然，磕磕絆絆地進入“后8·31”時代的北京市房地產開發商來說，面對已經被拋在身后的“8·31大限”，他們還沒有足夠充分的準備。

　　短期內土地供應不足

　　任志強指出，北京目前的市場化土地供給不足保持穩定供應量的1/50；潘石屹稱，過關項目中70%土地位于四環之外，市區內地塊極稀缺

　　“8·31大限”對于房價的影響是此前多方關注的一個焦點問題。市場上的種種說法大致可以歸為“供應量影響”和“成本影響”兩類。

　　“供應量影響說”的支持者為數甚眾。SOHO中國董事長潘石屹堅定地認為，房屋的市場價格是由供應量決定的。“8·31”對于房價的影響，首先是通過對土地的供應量發生影響，最后影響到房價。

　　富力地產董事長李思廉則告訴記者，從短期的效應來看，供應量暫時減少可能帶來房價在短期內堅挺甚至輕微上揚，比如北京富力城項目在多次漲價之后仍然保持旺銷，便可以看出房價在短期內的趨向。

　　關于“8·31大限”對于土地供應量的影響究竟有多大，潘石屹與任志強從不同的角度分別算了一本賬。

　　任志強認為，土地開發與房地產開發是兩個分別獨立的過程。根據多年來的市場經驗和土地、房地產各自的開發周期，可以總結出一條“三三定律”：當市場上的開工量為1的時候，市場上儲備的土地供應量約為3，而竣工面積則為1/3.因此，按照全國去年的總開工面積為10億平方米計算，若需要在今年保持相對穩定的供應量，政府需要拿出來進行招標、拍賣、掛牌的土地數量則應該是30億平方米。任志強說，然而目前全國進行招拍掛的土地數量僅有這一數量的1/20，由此可見市場化的土地配置還遠遠跟不上供應量的要求。

　　而在北京，這個比例更低至1/50以下。這意味著在協議出讓土地的資源配給方式被喊停的同時，市場化的土地供應量卻趕不上趟。

　　但業內也曾有一些不同觀點，認為僅僅是“8·31”的過關土地也已經夠北京市消化好幾年，因此“8·31”并不會對土地供應量發生很大影響。但潘石屹告訴記者，根據SOHO中國公司的分析計算，在目前公布的過關項目中，位于二環內的土地僅占9%，位于二至三環之間、三至四環間的土地均約占11%，而近70%土地位于四環之外，特別是位于五環、六環之外的土地，而這些區域的生活配套設施還很不成熟。這意味著，市區內的過關土地已經極為稀缺。此外，即使是過關項目，也不意味著就能夠全部進入市場。

　　央行關注投資下降

　　業內推測，至少有20－30%以上的項目會“夭折；交清總地價款才算真正通過大限；市場供需相對平衡但房地產開發投資一路下滑

　　有業內人士推測，至少有20－30%以上的項目會因為其他原因“夭折”。

　　潘石屹分析認為，可能導致項目夭折的原因有好幾個。其一，繳納地價款的嚴格規定將給不少房地產公司帶來巨大的困難。因為在本月底之前，過關項目要先繳納總地價款的20%，而60天之內，過關項目還要交清全部地價款。也就是說，10月31日能夠交清地價款的企業才能算是真正通過了大限；其二，最近國土資源部出臺的凍結耕地征用政策也是影響供應量的原因之一；其三，建設部門最近也出臺新規，凡是在拆遷糾紛集中的地方，不能進行項目開發；最后，凡是拖欠工程款的房地產開發企業也不能再運作項目。種種的限定，最終集合起來導致的結果將是更多的項目無法過關。

　　土地供應量不足導致開竣工面積減少，不僅引起了房地產商的憂慮。在中國人民銀行不久前公布的第二季度貨幣政策報告中也表達了對于房地產投資和開工量同時出現大幅度下降狀況的擔心。因為這種下降是在一個市場供需原本相對平衡的狀態下發生的。

　　根據北京市統計局的數據，今年1－7月，北京市房地產市場開發投資增速繼續下降，其中，完成土地開發面積為142.8萬平方米，比去年同期下降了39%.

　　一級土地開發市場亟待開放

　　回收1億多平方米土地需要政府巨資進行一級開發再入市交易；國土資源局原局長苗樂如曾表示，土地全部招拍掛后要保持供應穩定至少需要一千多億元資金

　　“8·31”其實只不過是終結了以往的協議出讓土地方式，改為公開、透明的招拍掛方式，土地在公開、公平的市場環境內進行交易。為何這樣的改變會導致供應量不足？

　　任志強認為，政府對一級土地開發市場的壟斷將成為導致土地供應不足的最大瓶頸。

　　據記者了解，目前北京市土地儲備出讓中心是負責對儲備土地先進行一級開發，然后再推向市場招拍掛的主要負責機構。但這一機構的人力、財力其實都相當有限。而北京市的全部歷史遺留項目總面積為2.02億平方米，目前三批過關項目按照面積計算約占其27%，而回收的1億多平方米土地如果要全部由政府進行一級土地開發，需要的資金儲備數量將是一個天價。

　　任志強認為，由于政府回收的大部分土地尚需進行一級土地開發，而一級土地開發地周期至少是1年時間。因此，僅是從保持每年穩定的土地供應量出發，對一級土地開發市場的資金量和要求就已經非常驚人。此外，“8·31”之后，政府能否保證市場上有足夠多的土地供應量，已經成為對政府執政能力的一種考驗。

　　而據一位業內人士透露，北京市國土資源局原局長苗樂如曾經在某個場合表示，土地全部以招拍掛的方式出讓后，如果要保持北京地區穩定的土地供應量，使一級土地開發能夠跟上市場的需求，沒有一千多億元的資金是下不來的。

　　而過去，大量的土地一級開發工作一向是由房地產開發企業自行承擔。因此，任志強指出，在土地配置方式發生改變之后，為了持續保持土地的穩定市場供應量，開放土地一級開發市場已經是當務之急。

　　觀察·反思

　　平穩過渡急需配套細則

　　大部分有實力的開發商歡迎土地交易透明化

　　未過關但已有投入的項目可得到一定補償，但細則未明

　　一些已轉讓的“熟地”暴露出開發措施未到位

　　“8·31大限”本身是為了促進土地在透明、公開化的市場環境中進行配置。即使是“8·31大限”令不少開發商陷入了有地無錢、有錢無地的茫然和困惑中，大部分有實力的開發商仍然表示出了對“8·31大限”的歡迎。

　　有三塊土地目前仍未被列入過關名單的富力北京房地產開發有限公司雖然眼下面臨著“斷頓”的危險，但其營銷總監王志剛仍然告訴記者：“我們最希望看到的就是土地公開透明交易。”王志剛說：“富力在北京開發的第一塊土地就是通過拍賣取得的，如今的驕人業績有目共睹。即使富力的項目不能過關，我們也有信心在招拍掛的土地市場上取得新的土地。”

　　手持資金卻仍在忙著找地的厚土機構總經理林少洲指出，招拍掛必然是大勢所趨。在很多二級城市，招拍掛甚至早已先北京一步成為主要的土地出讓方式。

　　據記者了解，北京本地開發商對于“8·31”的激烈反映，其實更多的是源于政府采取了一下子收緊的手段，令很多開發商猝不及防，無以應對。因此，采取措施推動平穩過渡、避免嚴重的副作用產生，應該是政府目前的當務之急。

　　然而，到目前為止，與猝然收緊的“8·31大限”相比，配套的措施顯然還不夠細化。國土資源局有關負責人只是告訴記者，現在已確定的一點是，沒過大限的土地進行公開轉讓時，原來持有土地的開發商不會得到任何優惠條件，但將可獲得相應的補償。補償方式是，由原開發商上報土地評估價，上報國土資源局土地儲備中心進行核實和批復，對開發商進行相應的補償。但這種補償究竟是在土地招拍掛后收回的地款中拿出，還是由國土資源局在收回土地的時候就即時歸還，開發商在土地上所做的投入將如何評估，又或者雙方對評估價格發生較大分歧的時候該怎么辦，這位負責人則語焉不詳。

　　在北京市已經嘗試的幾起招拍掛土地轉讓中，配套細則的缺失已經暴露出了一些問題。據記者了解，有企業在高價拍得土地進行開發后，卻因為市場環境改變、資金鏈不暢的因素出現拖欠地款的行為，而有些以“熟地”

　　名義出讓的土地，開發商在獲得之后才發現，一級土地開發措施尚未完全到位，造成開發期的延誤。

　　業界建議

　　制定政策要聽證估成本

　　除了一級土地開發可能難以滿足市場對招拍掛土地的需求數量之外，開發商們對政府缺乏完善的政策管理體系也頗有微詞。

　　潘石屹認為，現在能夠干預土地、房地產市場的機構有建設部、國土資源部門、發改委等，而這些部門基本上是平起平坐，各自管理房地產開發的一部分，每個機構根據自己的情況單獨制定政策，結果便導致了影響土地和房地產市場的因素復雜化，政府自身也難以有效地調控市場供應量。

　　萬通集團主席馮侖則指出，政府部門需要反思土地等公共政策的制定過程。目前的公共政策制定過程基本上是由部門調研制定政策，然后經有關部門開會，媒體再放大。

　　馮侖認為，在市場經濟下，利益已經發生了多元化，公共政策將涉及各利益主體，因此各地和當事人必須有機會進行事先辯論、咨詢、聽證和博弈的過程，從而把政策制定的成本在政策制定之前全部消化掉。而在目前的情況下，各個部門自行制定有關政策，比如說封頂以后才能賣房，但這并沒有人能夠準確估計這一政策的執行成本。其結果可能是有些政策無法徹底執行，政府只能再發文件進行修正或者補充，最后導致政策的威信降低，政府權威受到挑戰。

　　本版采寫/本報記者江瑋