專家提醒購房者先協商再訴訟，并查明開發商賠償金所含項目，同時別忘索回保險費

　　引子：

　　本報曾報道過這樣一個案例。購房者陸女士在購房合同中與開發商約定30天內辦理房屋買賣立契過戶手續并申領房產證。隨后陸女士支付了10萬余元首付款，余款采用按揭貸款

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的形式支付。但直到陸女士入住近三年，房產證仍遲遲未辦下來。為保護自己的權益，陸女士將開發商告上了法庭。法院終審判決，解除房地產公司與陸女士的商品房買賣契約，并返還陸女士20余萬元購房款，8900余元購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費等款項，并賠償1200余元購房代理費、2.9萬余元貸款利息損失，陸女士將房屋交還房地產公司。

　　導致業主退房的原因很多，如原規劃被變更，面積縮水、產權證未辦理等問題。此案例開發商違約在先，并且證據確鑿，所以陸女士很容易勝訴。但更多的時候，購房者退房時卻會受到開發商的種種抵制。目前正值收房高峰期，在此提醒購房者一旦發現問題欲退房時，須先吃透相關法規再行事。

　　第一步

　　確認是否符合退房條件

　　如在購房合同中已約定退房事宜，可依協議行事；也可對照《合同法》的相關規定申請退房

　　據德潤律師事務所孟憲生律師介紹，從目前法律環境來講，可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可退房條件。如開發商延遲交房超過一定期限，小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書，在一定期限內無法取得產權證等。根據《合同法》規定，既然雙方當事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發商解除合同。這種情況下，一旦業主起訴，即使開發商推諉，也會得到法院的支持。

　　第二步

　　協商不成再訴訟

　　出現問題后，最好先請專家鑒定，若確屬開發商責任，法院會支持業主

　　北京漢韜律師事務所的李玲律師建議，如果滿足合同約定的退房條件，業主最好還是先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟費用。

　　如果開發商開出的補償條件能使業主滿意，業主可根據自身情況或收回退房要求，或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。

　　業主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業主推房要求。對于未經合同約定也不在法定范疇的退房請求，李玲律師建議，業主應先找開發商協調。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。如業主發現墻體出現裂縫，可提出與開發商共同委托專業機構進行鑒定。若鑒定結果不會對房屋主體結構構成影響，并可以修復，法院將不予支持業主退房請求。但若鑒定后發現裂縫無法修復，法院則會支持業主退房請求，同時會判鑒定費和業主的裝修費由開發商支出。

　　第三步

　　索要違約金及相關稅費

　　除房屋全價款及相應利息外，開發商還須賠付業主前期支出費用

　　在索要違約金方面，李玲律師表示，如果是開發商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內，由開發商補償。

　　在退房款方面，采用一次性付款、分期付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是發展商將應退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。

　　此外，開發商還應支付購房人首付款利息。即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。

　　若購房者要求退房時，已在此居所居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中若責任方為開發商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發商則可以不賠償業主裝修費。退房流程一覽表

　　解說：

　　北京漢卓律師事務所秦兵律師建議按照以下程序辦理退房：

　　首先購房人通過掛號信、傳真或電話向開發商發出退房通知。然后督促開發商在提出退房要求后15日內負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續，再督促開發商將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續，至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發商退回全部房款后，購房人與開發商的買賣合同也意味著得以解除。

　　此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續等。

　　法規支持

　　8種情況可退房

　　對應法規：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《商品房銷售管理辦法》相關規定

　　退房條件：1.開發商超過3個月不能交房；2.開發商缺有效證件，導致合同無效；3.開發商未經購房人同意變更規劃或設計；4、購房人無法得到貸款；5.因開發商原因導致購房人在合同約定期限內無法得到產權證；6.房屋面積計算誤差超過3％；7.房屋質量嚴重影響居住者使用；8.開發商在出售房屋之前把所售房屋抵押或出售給購房人后，又將房子抵押給他人。

　　購房者可索回保險費

　　對應法規：《保險法》相關規定

　　退保程序：投保人與保險人達成解除合同的協定后，投保人應向保險人支付手續費，保險人應向投保人退還保險費。保險責任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。購房人可依據上述規定辦理退保、退費手續。

　　違約金就高不就低

　　對應法規：《合同法》相關規定

　　具體內容：違約金不足以彌補實際損失全部的，差額部分由開發商繼續賠償。如違約金高于實際損失，開發商則直接按違約金來賠償。

　　定金可雙倍退還

　　對應法規：《合同法》第116條

　　具體內容：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款。

　　條款解讀：“違約金”與“定金”只能擇一適用，不可同時適用。若是購房人的原因導致退房，開發商有權不退還定金；但若是開發商的責任，購房者可獲得雙倍賠償。

　　經驗之談

　　決定時需“瞻前顧后”

　　辦房產證前退房更省事

　　鑒定時間長，程序相對更復雜

　　購房者即便已辦理了房產權證書，理論上也不影響其行使退房權利，但在辦理手續時會麻煩一些。李玲律師表示，業主最好還是在房產證辦完之前辦理退房手續，這樣會省很多事。如果拿到房產證后裝修房屋時或在其他情況下發現房屋存在質量問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續，過程較復雜。

　　增加室內空氣質量保證條款

　　簽合同前先請進行室內空氣檢驗

　　針對曾有業主因室內空氣質量問題要求退房而訴訟失敗的案例，中國室內裝飾協會室內環境監測中心主任宋廣生提醒消費者，消費者在購房、裝修、購買家具和商家簽訂合同時，最好在合同中增加保證室內空氣質量的條款，一旦發現家里存在有害氣體污染問題，可作為解決問題的依據。

　　同時，可在購買房子之前請室內環境檢測專家對室內空氣中有害物質含量進行檢測。

　　考慮房價上揚后的潛在損失

　　房價上漲后造成的間接損失也應約定賠償方式

　　退房僅退原購房款，如果在房價上揚的情況下，退房反而會使購房者遭受損失。因此，購房者在與開發商簽訂購房合同時，還要注意約定，當因開發商過錯導致退房時，開發商除返還房款外，還應承擔因房價上揚而使業主造成的損失，并通過經濟賠付的方式進行賠償。只有這樣，才能達到制約開發商的目的。

　　本版采寫/本報記者敖紅