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????????“進(jìn)不能進(jìn)，退也無(wú)路。一位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商苦笑著向記者描述目前的困境。他費(fèi)盡心機(jī)終于爭(zhēng)取到了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目并投入了大筆資金，但宏觀調(diào)控的寒流恰恰在此時(shí)襲來(lái)，面對(duì)土地政策和資金信貸的雙重壓力，項(xiàng)目不得不暫時(shí)“擱置”
????????“進(jìn)不能進(jìn)，退也無(wú)路，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)這樣難熬的時(shí)刻。一位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商苦笑著向記者描述自己目前的困境。他的公司費(fèi)盡心機(jī)終于爭(zhēng)取到了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目并投入
了大筆資金，但宏觀調(diào)控的寒流恰恰在此時(shí)襲來(lái)，面對(duì)土地政策和資金信貸的雙重壓力，項(xiàng)目不得不暫時(shí)“擱置”。受調(diào)控政策影響而陷入困境的開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)不止他一家，迷茫的人們開(kāi)始對(duì)行業(yè)的前途感到悲觀：海南商業(yè)地產(chǎn)究竟向何處去？可也有人認(rèn)為：調(diào)控是好事不是壞事，門檻提高了，那些真正有實(shí)力、能整合商業(yè)資源的開(kāi)發(fā)商將成為最后的贏家。
????????一度“激情燃燒”
????????位于海口市金貿(mào)區(qū)的玉沙路全長(zhǎng)不到500米，但大大小小的商業(yè)設(shè)施卻達(dá)近百家。其中營(yíng)業(yè)面積超10000平方米就有風(fēng)華時(shí)代和與其臨街相望的廣百百貨，已經(jīng)上馬的還有京茂百貨和中誠(chéng)購(gòu)物兩個(gè)綜合性大型商廈，至于在暗地里蠢蠢欲動(dòng)的投資者更是難以計(jì)數(shù)。但這只是金貿(mào)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)縮影，也是�？谏虡I(yè)地產(chǎn)的一個(gè)側(cè)面。
????????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的投資性很強(qiáng)，既可以出租也可以自營(yíng)，具有經(jīng)營(yíng)靈活的特點(diǎn)，有很強(qiáng)的市場(chǎng)介入性，加之住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而商業(yè)地產(chǎn)正在發(fā)展階段，因此吸引了大量的投資者，這些因素都促使了�？谏虡I(yè)地產(chǎn)的迅速升溫。
????????2003年，隨著海口、瓊山合并后“大海口”概念的出現(xiàn)以及�？谑信f城改造力度加大，近年來(lái)一直處于暗流涌動(dòng)狀態(tài)的�？谏虡I(yè)地產(chǎn)出人意料地火爆了起來(lái)，先是歐美佳，再是嘉華(現(xiàn)在的廣百)、周昌(現(xiàn)在的京茂)、中誠(chéng)、風(fēng)華時(shí)代、第一M ALL(一期工程)等一些中小樓盤試探深淺。接著，溫州小商品批發(fā)城、新外灘.復(fù)興城、京江商業(yè)廣場(chǎng)、家天下、宜欣商業(yè)廣場(chǎng)、三葉數(shù)碼城等大型、超大型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工、開(kāi)盤，一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)成了業(yè)界的投資焦點(diǎn)和市民的議論熱點(diǎn)，�？诘纳虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)也隨之進(jìn)入“激情燃燒”的時(shí)代。這些新規(guī)劃的商業(yè)新軍，或打?qū)?/p>
????????業(yè)精品牌、或走綜合型休閑購(gòu)物路線，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、細(xì)分市場(chǎng)的格局。與�？诂F(xiàn)有的所謂“新三家———一百、明珠、樂(lè)普生”形成特色差異。
????????�？谑猩藤Q(mào)局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室有關(guān)人員提供的數(shù)據(jù)稱，目前海口有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近4萬(wàn)個(gè)，各種連鎖店、專賣店、超級(jí)市場(chǎng)、量販店、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、主題商場(chǎng)、電子商務(wù)等仍在增多。但由于功能有限，業(yè)態(tài)單一，“同質(zhì)化”現(xiàn)象突出，形不成“一站式”消費(fèi)，各店鋪之間只能靠打價(jià)格戰(zhàn)來(lái)吸引顧客，慘烈的競(jìng)爭(zhēng)難免發(fā)生。今年年初，歐美佳終于宣告停業(yè)，可還有不少商家在苦苦支撐，還有不少地產(chǎn)商在蠢蠢欲動(dòng)。
????????遭遇調(diào)控寒流
????????可惜好景不長(zhǎng)，一場(chǎng)突然襲來(lái)的寒流使得所有的商業(yè)地產(chǎn)不得不面臨前所未有的考驗(yàn)。這其中，既有市場(chǎng)因素，更有政策層面的壓力。
????????據(jù)中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)憬ㄉ韞芾砹匣岬韃椋何夜笮蛻桃瞪枋┙ㄉ杞昀創(chuàng)嬖詮鵲拿繽貳＝?003年1月到10月份，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積就有2000萬(wàn)平方米，而在建和已經(jīng)立項(xiàng)的商業(yè)地產(chǎn)多達(dá)200家、面積高達(dá)3000萬(wàn)平方米。過(guò)度投資埋下了引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的隱患，部分城市中心區(qū)還存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于集中而引發(fā)的惡性競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位的情況，甚至出現(xiàn)了環(huán)境污染，加重了城市交通壓力。鑒于這一現(xiàn)狀，今年3月以來(lái)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶連續(xù)三次就商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題作出批示，要求防止盲目投資與重復(fù)建設(shè)。中央領(lǐng)導(dǎo)如此關(guān)注一個(gè)行業(yè)可謂異乎尋常，宏觀調(diào)控進(jìn)而波及商業(yè)地產(chǎn)�！般y根緊縮、政府嚴(yán)查等宏觀調(diào)控措施，必將引發(fā)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重新洗牌�！币粯I(yè)內(nèi)人士稱：“在這只有形之手的壓力下，對(duì)于那些還未獲得批準(zhǔn)的項(xiàng)目自然是滅頂之災(zāi)，而對(duì)于已建和在建的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是一場(chǎng)當(dāng)務(wù)之急的大考，比如資金鏈的斷裂風(fēng)險(xiǎn)可能更大，項(xiàng)目租售的激烈競(jìng)爭(zhēng)也許更加劇烈。面臨這些壓力，那些實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商很可能就此黯然出局�！�
????????缺陷將引發(fā)滅頂之災(zāi)
????????有人指出，和全國(guó)一樣，�？诘纳虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也存在著多處缺陷。一是部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，對(duì)商業(yè)規(guī)律不甚熟悉；商業(yè)地產(chǎn)要求地產(chǎn)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來(lái)，這樣才能取得共贏的結(jié)果；但遺憾的是許多地產(chǎn)商沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)的差別便匆匆入市，套用較熟悉的住宅開(kāi)發(fā)模式，因而帶來(lái)了巨大的投資前期風(fēng)險(xiǎn)。二是大多數(shù)地產(chǎn)商都喜歡當(dāng)“甩手掌柜”，抱著“賣完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，希望開(kāi)發(fā)———出售———再開(kāi)發(fā)的循環(huán)周期越短越好，這就不可能完成商業(yè)地產(chǎn)完善的規(guī)劃。去年以來(lái)，北京、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等地的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都出現(xiàn)了問(wèn)題，有的經(jīng)營(yíng)戶和開(kāi)發(fā)商之間甚至發(fā)生了激烈沖突。三是過(guò)分依賴銀行貸款，由于大型商業(yè)設(shè)施投資動(dòng)輒幾億、有的甚至高達(dá)幾十億，多是靠銀行基金支撐運(yùn)作，現(xiàn)在銀行貸款控制了，資金鏈條出現(xiàn)了問(wèn)題，肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)巨大影響�！吧虡I(yè)地產(chǎn)是一個(gè)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力的產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)最難控制的也是這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)”，因此有關(guān)人士認(rèn)為，“上述問(wèn)題一旦集中爆發(fā)，帶給開(kāi)發(fā)商的將是滅頂之災(zāi)。
????????誰(shuí)將成為最后的贏家？
????????“如果說(shuō)1995年的宏觀調(diào)控是‘急剎車’的話，那么這次應(yīng)該只是‘點(diǎn)剎’�！毕鄬�(duì)于很多人的悲觀看法，海南第一M ALL有限公司總經(jīng)理助理崔陽(yáng)的心態(tài)要樂(lè)觀得多，他說(shuō)，“與上次的宏觀調(diào)控相比，這次調(diào)控并不具有顛覆性影響。相反，拿地困難了，貸款受到限制了，等于提高了行業(yè)準(zhǔn)入的門檻，這意味著相對(duì)減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)于有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)異于有了更多的發(fā)展空間和商機(jī)。”他認(rèn)為，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的資源整合非常重要，地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng)(比如銅(資訊 論壇)鑼灣、麥當(dāng)勞、肯德基)，能有效地提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)銷售，而零售巨頭、餐飲娛樂(lè)、家居建材等商家的加盟，則是目前商業(yè)地產(chǎn)的一大賣點(diǎn)。誰(shuí)能把握這個(gè)方向，誰(shuí)就能成為這次宏觀調(diào)控的最大贏家。但他同時(shí)也指出，如果說(shuō)2003年是商業(yè)地產(chǎn)元年，2004年是商業(yè)地產(chǎn)高峰年，而在2005年，隨著項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，許多隱性問(wèn)題將一一暴露，那么很可能出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題年，結(jié)果只有在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“�！闭邽橥�。在這場(chǎng)“剩”者為王的游戲中，誰(shuí)能夠堅(jiān)持到底還是個(gè)未知數(shù)�！靶Φ阶詈蟮牟攀钦嬲膭僬��！彼f(shuō)。
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