價格比北部同質樓盤低1500元—2500元/平方米，容積率普遍在3以下，高性價比頗受各區市民關注

　　教育、交通等基礎設施的不斷完善，使得南城房地產市場亮點頻出。

　　北京房地產市場區域發展長期不平衡，其中南部在交通、商業配套等方面都相對落后

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于北部。但隨著近幾年政府對南城商業、教育基礎設施的投入和擴充，南城房地產市場亮點頻出，不少項目利用南城空氣好、居住密度小的優勢，以產品品質作為角逐房地產市場的有力武器，充分體現了新產品主義“以人為本”的發展趨勢，吸引了眾多購房者，并使得很多投資者開始看好南城。

　　由于南城土地資源相對豐富，開發成本較低，最重要的是南城房地產市場還處于剛剛起步階段，其產品的可塑性較強，因此曾有業內預言，在東部、北部區域市場高速發展到一定程度，出現土地供應緊張，交通擁堵、樓宇密集、房價超高時，南城的優勢會凸顯出來，并將在未來五年內成為京城房地產市場的黑馬。目前南城已有一批批優秀產品接連不斷地出爐，比如獨墅逸致、萬年花城、西豪逸景、彩虹城、星河城、領域、時代紫芳、華城、綠城·百合、新奧洋房、宣頤家園、格調等。隨著更多的優秀項目立足南城之后，區域的房地產價值也在與日俱增。

　　土地資源相對豐富

　　大盤云集方便生活

　　南城可開發利用的土地資源相對豐富，這為南城大盤項目的開發提供了有利條件，其中位于西南三環的萬年花城建筑面積達到200萬平方米，是南城目前最大的地產項目，其開發建筑將對整個花鄉地區環境的改善起到舉足輕重的作用，同時也被列為豐臺區的重點工程項目。除此之外，目前南城在售的總建筑面積達百萬平方米的還有星河城、時代紫芳等項目，而建筑面積超過50萬平方米的項目則包括綠城百合、彩虹城等多個項目。

　　從建筑設計的角度，大盤項目更便于業主生活。大盤規劃往往會更多地考慮到整體性，同時還可以保證社區配套滿意業主的全面需求，避免了小型項目各自為政，部分相關配套重復建設，而有些配套又短缺的情況。又由于大盤項目的居民達到一定規模，其商業地產面對的客群較多，所以其商業地產也是商家主要的投資項目，而商業項目的競爭也會促成社區居民生活成本的降低。

　　遠期利好將會顯現

　　低價位吸引購房者

　　雖然南城的房地產項目正在逐漸升級，但是與北部相比，其房價差異仍然很明顯，據了解，該地區樓盤和北部同品質項目價格差大多在1500元/平方米-2500元/平方米。之所以有這樣的差距主要是由于南城的區域價值還未完全體現，與北城的成熟市政配套相比還有差距，再者就是一些遠期利好還未完全顯現出來。但隨著區域建設的不斷加快，南城樓市的升值前景可觀，目前的低價位吸引了眾多的購房者，而地鐵規劃中的五號線更是吸引了不少在北城工作的人群轉向南城購買住房。

　　據了解，目前南城二環以內的項目價格普遍在7000元/平方米以上，位于二環和三環之間的項目價格大約在6500元-7000元/平方米，而位于三環和四環之間的項目價格在4500-6000元/平方米之間。其中萬年花城雖然位于西南三環，但其均價僅為4000多元/平方米，而房山的綠城百合項目均價僅為2900元/平方米，這些項目均吸引了不少購房者。

　　此外，也有不少投資者看好南城項目的投資價值，他們認為雖然現在該區域與其他地區比較價格較低，但隨著可開發利用的土地減少，及南、北發展不平衡的差距的縮小，將來該地區的房地產價格會呈現漲勢。

　　記者觀察

　　中高檔“大盤”頻現南城

　　隨著城市高速發展，南城已經擁有做高品質產品的條件。據了解，目前很多追求高品質生活的人已經將居住的目標定位在南城的項目上，尤其是近幾年，隨著低容積率經濟型別墅項目的興起，南城更是吸引了眾多中高收入群體前來購房。

　　以往人們之所以覺得南城不適合居住，主要是因為這里的交通市政、商業配套潰乏，一些在北城工作的人，受交通條件的限制，很難選擇在南城居住。而今規劃中的地鐵四、五號線將延伸到南區，馬家堡西街即將建成通車，這些交通設施的進一步落實都將大大縮短南北城之間的距離。與此同時，南城中高檔項目的開發商不遺余力地對商業、教育配套投入建設，南城的整體商業環境已得到很大的改觀。

　　此外，除市政大環境得到完善之外，項目本身品質的提高也是吸引眾多購房者的重要因素。隨著樓市的不斷發展，南城的房地產項目從戶型、園林景觀的設計到整個小區的規劃都已經向京城高檔樓盤的目標看齊，出現了一大批低密度、商業配套齊全、教育設施完善的大盤項目，使得區域樓市的整體品質得到了大幅的提高。

　　項目升級從產品細節開始

　　戶型、園林等基本元素體現以為人本，商業、教育配套從實際出發

　　南城房地產項目主要從教育、商業、體育、休閑等實際生活配套入手，力求給業主提供更為便利的生活。

　　健康戶型成為主流

　　近80%樓盤為板樓

　　南城房地產項目的升級首先體現在戶型設計上，目前，南城已由開發塔樓項目為主逐漸轉化為以板樓項目開發為主。據了解，目前在售的中高檔樓盤項目中，有近80%樓盤為板樓項目，包括彩虹城、星河城、格調、時代紫芳、華城、綠城·百合、新奧洋房、宣頤家園、保利欣苑等。建筑類型的改變，為好戶型的設計提供了條件，使得南北通透、采光充足的健康的戶型比例也在增加。

　　為提高室內舒適度，增加采光和空氣流通，不少開發商除了大力開發板樓項目，還在項目中不斷嘗試新的戶型設計。例如新奧洋房的開發商就采用了先進的開槽設計來增加采光面，引入坡屋頂、露臺花園、全景陽臺等新的戶型設計理念，并在二居的戶型設計中率先引入近10平方米左右的入戶花園，推開居室的入戶房門，先進花園后入客廳，獨特的戶型創意滿足了業主的喜好。

　　此外，為滿足不同人群的需求，開發商還推出了大量個性化戶型，例如為了滿足業主對戶型使用率的要求，保利欣苑的開發商就推出了“緊湊”戶型，其戶型使用率可達85%以上，是目前使用率較高的板樓戶型的設計。西豪逸景開發商則為兩代居住的客群提供了“3+1”式的四室三廳三衛戶型，該戶型面積在210平方米左右，采用雙廚房設計，可以獨立開門，而且在墻體預留有通道口，方便業主隨意進行組合分割，適合買大租小的投資客戶及兩代人共同居住。

　　園林設計獨具匠心

　　體現產品創新意識

　　南城項目的不斷成熟之處還表現在開發商關注建筑本身的同時，也開始關注室外環境。領域TOWN鄄HOUSE項目外就是涼水河，為了使社區外涼水河和區內水系景觀結合，開發商建造了一座橫跨涼水河和社區公園的橋梁供業主使用，使社區內外的景觀成為和諧的整體。而時代紫芳的園林景觀設計更是別出心裁，將項目分成六個不同的組團，通過不種的植物把組團有序區分，不僅使景觀錯落有致，而且還體現出綠色環保的內涵。

　　格調項目的園林設計者則是吸收了中國古代園林的精華，設計出和、凈、清、寂四大主題的現代都市山水園林，追求建筑、園林和城市地域文化的融合，創造出層次豐富的園林景觀，使園林與建筑自然和諧統一，讓建筑成為園林中的一道景觀。

　　此外，以園林設計見長的南城另一特色項目是以江南山水為主題宣頤家園，該項目在小區內建造了2萬平方米的蘇州園林，40萬平方米的宣頤公園，30萬平方米的江南社區。在三期蘇州庭院園林“園中園”布局中，有兩處1000余平方米命名為“東吳小筑”及“徽園”的園林組團。宣頤家園營造出來的江南園林社區，在目前歐風日盛、概念滿天飛的北京市場，無疑體現了一種以品質取勝的產品創新意識。

　　完善配套提升價值

　　教育商業配套齊備

　　配套是提高小區業主生活品質的最直接表現，為了給業主提供更為便利的生活，南城開發商也在這些方面不斷努力，而且已經得到不少業主的認可。

　　據了解，南城房地產項目已經不再把會所作為賣點，而是從教育、商業、體育、休閑等更為實際的生活配套入手，力求給業主提供更為便利的生活。例如彩虹城就與名校聯合辦學，希望給業主的子女提供更好教育，同時該項目還引入了四星級溫泉酒店，目的在于借此提高區域的形象，帶動地區的文明。

　　相比之下，獨墅逸致作為別墅項目所設置的配套項目更為實用，其在社區內的3000平方米文化休閑會所、體育運動會所內包含了GOLF揮桿練習場、壁球場、射箭館、小型足球場、網球場、籃球場、門球場等17個運動場所，還有超市、商務中心、幼兒園等在內的生活配套，全面考慮業主娛樂休閑生活。

　　業內建議

　　規劃要體現項目文化和風格

　　由于南城大盤項目云集，所以規劃的整體性也就顯得尤為重要。為了爭取中高端客戶，南城的開發商也在此花費了一番工夫，努力創新自己項目的開發理念，有的開發商甚至提出要用建造城市的構思來規范設計項目。

　　在記者采訪過程中，星河城的設計師表示，目前很多社區只是一味將樓房一棟棟地羅列，幾乎毫無章法可循；也有很多開發商直接照搬新加坡或香港樓盤的規劃和建筑模式，但卻往往與周邊環境顯得格格不入。他認為，社區的整體規劃要體現出項目的文化和風格，南城很多項目在這方面仍需努力。

　　項目看點

　　社區規劃多元化

　　在南城的眾多項目中，萬年花城在社區規劃中采用的TOD理念（公交導向開發）在京城可算是首例，整個項目被七條市政干線分成8大區，形成區內區外交通網絡一體化。十三條以三環路為主線的公交線路穿行其中，并在居住小區設置站點，整個項目可劃分為商業景觀和生活景觀兩部分，彼此既相連又分割。

　　綠城·百合公寓項目的開發商更注重小區內交通規劃，其區內合理的交通路線布局以及大面積地下、半地下車位的配置，實現了園區內的人車分流。小區車輛在小區外即可進入地下或半地下車庫。同時小區在規劃設計中，利用車庫頂部覆土，形成起伏地面，不僅美化視覺，更大大增加了園區的綠化面積。雖然目前很多小區都提出了人車分流，但是能實際做到的并不多，綠城·百合公寓的做法無疑值得借鑒。

　　發展趨勢

　　項目逐漸呈現低密度趨勢

　　與其他城區的房地產項目相比，南城的項目逐漸呈現出低密度的趨勢。據記者了解，南城項目的容積率大多在3以下，其中萬年花城的容積率為2.26，星河城的容積率為2.98，隨著樓盤容積率的降低，樓宇之間的距離會增加，以華城為例，其東西向樓距為200多米，保證了居室的采光及私密性。

　　另外，位于南城城郊的房地產項目容積率普遍很低，例如位于大興區的獨墅逸致項目容積率僅為0.3，而且每戶還擁有300-1000平方米的私家庭院。同樣位于大興的領域的容積率為0.68，綠化率更是達到50%.而位于房山地區的綠城百合項目南區容積率為0.998，綠化率高達57%，堪稱為真正的“綠城”。

　　本版采寫/攝影

　　本報記者袁秀麗[ 責任編輯：李楠 ]