——兼談抑制房地產(chǎn)價格膨脹的措施

　　陳炳才

　　隨著美聯(lián)儲第二次加息以及國內(nèi)7月份的消費物價指數(shù)達到5．3％，國內(nèi)輿論分析、猜測人民幣利率可能會提高，有輿論甚至預測央行最早在10月1日可能加息25個基點。

周旋于幾個男人間的她 精彩手機賽事全攻略 雅典猜猜猜千元懸賞 大獎新浪iGame免費抽

　　人民幣利率是否提高需觀察

　　首先，我們看美國利率提高對人民幣利率的影響。

　　美國今年以來已經(jīng)兩次提高利率，但美國聯(lián)邦儲基準利率也只到1．5％。在第二次提高利率以前，美聯(lián)儲預測經(jīng)濟增長較好，通貨膨脹有加劇趨勢，但最近公布的數(shù)據(jù)卻不是這樣，因此，有人提出質(zhì)疑，因為目前美國的就業(yè)狀況依然沒有好轉(zhuǎn)。即使美聯(lián)儲繼續(xù)提高利率，我國跟隨美國提高利率的可能性很小，如果按照歷史經(jīng)驗，最可能的是以靜待變，這是過去幾年來的經(jīng)驗。

　　自19996年6月30日以來，美國美國聯(lián)邦基金利率在5％的水平上提高了150點，但人民幣利率沒有跟隨提高。從2001年1月3日開始，美國連續(xù)13次降低利率，人民幣利率同樣沒有調(diào)整。因此，當美國聯(lián)邦基金利率從歷史最地位開始向上調(diào)整的時候，人民幣利率也不需要調(diào)整，最多是外幣利率跟隨調(diào)整。從1999年6月開始到2004年8月，美聯(lián)儲利率連續(xù)變動18次，人民幣利率只變動了一次，即2002年2月調(diào)整了一次：存款降低27個基點，貸款降低54個基點。

　　美國聯(lián)儲不斷運用利率工具調(diào)整市場物價和預期，調(diào)整股市價格和市場融資行為，對市場也產(chǎn)生了某些預期的影響，起到了調(diào)節(jié)經(jīng)濟的杠桿作用。但中國在同樣的時間內(nèi)，并沒有運用利率杠桿來調(diào)節(jié)經(jīng)濟變量，宏觀經(jīng)濟也在預期調(diào)節(jié)的方向上運行。

　　兩種不同的調(diào)節(jié)與控制方式，說明的是利率重要，也不重要。這在經(jīng)濟學或金融學上如何解釋？

　　其實，經(jīng)濟學或金融學的所有理論都暗含了很多假定前提，而這些假定前提人們在分析的時候往往忽略了。比如，當人們從利率角度分析形勢的時候，一定假設了影響經(jīng)濟的其他因素是不變量，也就是假定不調(diào)節(jié)這些因素，而運用利率工具。但是，如果把利率作為不變因素，不改變利率，那么，就必然是調(diào)節(jié)其他經(jīng)濟變量。也就是說，宏觀經(jīng)濟管理是可以選擇其他經(jīng)濟變量或因素來加以調(diào)節(jié)的。美國是成熟的市場經(jīng)濟，利率、匯率、價格、預期和企業(yè)財務等因素對市場影響明顯，政府很少用計劃、指標、部門管理和行政方法以及對政府部門和人事管理的控制來解決市場問題，但中國是不成熟的市場經(jīng)濟國家，在后者，可使用的變量因素很多，甚至比市場手段更有效。從這個意義來說，作為一個政策選擇，美國繼續(xù)提高利率，甚至利率在1％－6．5％之間波動，中國的利率可以不作變動，主要采取其他手段解決問題。從經(jīng)驗來看，似乎還可以繼續(xù)采取這種方式。預計美國將利率提高到2．25％的時候，人民幣利率還會維持不動。

　　而從美國提高利率的實際效果來看，將提高進入中國的資金成本，套取人民幣與外幣利差的行為會減少，相應地，經(jīng)常項目和資本項目結(jié)售匯順差會減少，外匯儲備的增加也會減緩慢，有利于減輕貨幣投放和信貸擴張的壓力，有利于信貸政策的可持續(xù)執(zhí)行。

　　其次，看國內(nèi)因素對利率的影響。

　　由上分析可以判斷，人民幣的利率變動主要取決于國內(nèi)經(jīng)濟和金融狀況，而不取決于外部的利率狀況。

　　理論上來說，利率應該反映物價變化。通常，理論上認為利率應該跟隨消費物價調(diào)整，而不應該跟隨生產(chǎn)者價格指數(shù)調(diào)整。但這些理論本身都是西方社會經(jīng)濟和金融制度發(fā)展下的產(chǎn)物。

　　利率調(diào)節(jié)的是資金供求，調(diào)節(jié)的是市場價格，在理論上似乎清楚的問題，在實際中會有很多困惑。比如，是調(diào)節(jié)資金的供給還是需求為主，還是并重？調(diào)節(jié)價格為什么總是消費物價，而不是生產(chǎn)者價格？如果從更廣闊的角度看，影響資金供求和市場價格的因素僅僅是利率嗎？這樣考慮起來，利率工具的使用就不那么簡單。

　　在資金短缺的情況，為保護存款人的利益和存款穩(wěn)定，保持銀行資金來源的穩(wěn)定，利率要根據(jù)消費物價來調(diào)整（這實際上與西方銀行發(fā)展的歷程和制度以及消費習慣關系很大）。當社會資金并不缺乏的時候，尤其是社會儲蓄資金充沛的時候，利率就不能僅僅根據(jù)消費物價來調(diào)節(jié)，因為影響經(jīng)濟變化的主要因素已經(jīng)不在儲蓄，而是資金的使用成本和資金使用制度，因此，利率應該跟隨生產(chǎn)者物價指數(shù)而調(diào)節(jié)。在利率不能有效調(diào)節(jié)生產(chǎn)者物價的時候，也就是說，資金使用成本不能有效約束企業(yè)資金使用行為，就需要對資金使用和還貸的時間要求和審貸要求更嚴格，或者說直接控制資金的使用和發(fā)放。目前，我國消費物價雖然已經(jīng)達到5．3％的水平，但不一定要使用這項政策。就利率跟隨生產(chǎn)者價格調(diào)整來說，早應該采取措施，但并沒有。市場更多地對信貸規(guī)模和資金使用和發(fā)放進行了限制。這些措施，同樣可以起到抑制信貸資金需求的效果。當然，如果輔之以利率調(diào)節(jié)，收效會更明顯。但利率不僅影響信貸資金，也影響儲蓄資金的流動，而且對經(jīng)濟、金融和企業(yè)的影響是全面的，是一刀切的。而把利率作為不變量來處置，依靠其他措施解決問題，可以有所選擇，有保有壓。從這個角度分析，由于消費物價指數(shù)還沒有連續(xù)3個月以上超過5．3％，7月以后的消費物價是否繼續(xù)在高位運行還需要觀察，利率仍然可以保持觀望狀態(tài)。

　　當然，如果消費物價尤其是生產(chǎn)者價格繼續(xù)上升，提高利率抑制需求還是很有必要。

　　控制房地產(chǎn)價格膨脹還需要另尋對策

　　上半年我國商品房售價上漲11．6％，國家統(tǒng)計局8月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，1－7月，我國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12．9％，為1996年以來同期的最高增幅。這說明7月以來，房地產(chǎn)價格不僅沒有穩(wěn)定和下降，還在繼續(xù)上漲。

　　應該說，無論是從長遠角度還是從局部地區(qū)來說，我國房地產(chǎn)存在泡沫的風險。這主要原因在于：東方人習慣于投資房地產(chǎn)等不動產(chǎn)，而且利益集團想法設法推動房地產(chǎn)價格的持久上漲，而財富的集中和國有體制和吃銀行、吃國家的心態(tài)使得這些利益集團不僅能夠承受高資金成本的信貸，也能夠承受比較長時期的信貸壓力。事實上，房地產(chǎn)物價上漲遠遠超過消費物價和利率（提高）水平，房地產(chǎn)商不在乎利率變化，而害怕信貸控制；其次，周遍一些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)價格遠遠高于中國，如日本和香港，中國的房地產(chǎn)商覺得這些地方的價格參照是方向，但這恰恰是房地產(chǎn)泡沫的參照價格，因此，中國不能不警惕；更重要的是，在內(nèi)外房地產(chǎn)價格差巨大的情況，外資和內(nèi)資會合力推動國內(nèi)房地產(chǎn)價格膨脹。目前，香港的房地產(chǎn)價格差不多是內(nèi)地的1／10，外資覺得內(nèi)地房地產(chǎn)價格便宜，在房地產(chǎn)投資沒有限制下，外資紛紛投資國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)，而允許外商投資結(jié)匯并允許外資企業(yè)境外股東借款和外債可以結(jié)匯，使得其房地產(chǎn)投資的資金成本極其低廉。外銷房取消限制以后，外籍居民紛紛購房投資，由此推動房地產(chǎn)價格上漲。因此，中國的房地產(chǎn)價格極可能被利益集團和外資推動走向泡沫，使很多人無法改善居住條件。

　　因此，抑制房地產(chǎn)價格膨脹和預防泡沫的根本措施不在于提高利率，而在于指定針對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售政策，這包括：

　　將房地產(chǎn)開放列入限制和禁止類外商投資指導目錄，對于發(fā)達地區(qū)禁止投資，而對于不發(fā)達地區(qū)列入限制，經(jīng)過批準，在符合規(guī)劃的情況下可以投資。

　　控制國內(nèi)房地產(chǎn)商的貸款，嚴格執(zhí)行信貸限制標準和審貸條件。

　　對外資房地產(chǎn)企業(yè)實行國民待遇。即取消外資企業(yè)外債和股東貸款可以結(jié)匯的優(yōu)惠政策。

　　考慮到房地產(chǎn)的信貸風險問題，同時也為控制外籍居民進行房地產(chǎn)投機，允許內(nèi)外資銀行對外銷房進行按揭貸款，但不批準開發(fā)商對此提供對外按揭擔保。

　　如果這些措施能夠落實，房地產(chǎn)價格就可以下降和穩(wěn)定。

　�。ㄗ髡邌挝唬簢�家外匯管理局資本司）