繼北電網絡、LG、摩托羅拉之后，愛立信也在最近宣布將總部遷往位于望京地區的中關村電子城科技園區。多個著名跨國企業在短期內的一致性行動引起了輿論的廣泛關注，多個媒體紛紛以CBD與中關村的爭斗、逃離CBD等為重點報道分析跨國企業遷址所帶來的巨大影響，把CBD推向一個令人尷尬的地位。

    如果我們果真把跨國企業的遷址看成是一次對商務環境和區域認可

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程度的投票的話，那么我們是否應該首先回答幾個問題：跨國企業遷址的內在動因是什么？辦公物業需求與企業成長的內在聯系是什么？有限的幾個跨國企業投票結果是否能作為衡量一個區域環境的標準？跨國企業遷址給商務物業格局帶來的影響僅僅是否定或者肯定嗎？回答了這幾個問題之后，也許得出的結果正好相反。相比較而言，遷址潮恰恰說明了CBD才是最為成熟的商務區。

    被忽略的內部因素

    瀏覽最近對于跨國企業遷址潮的評論是一件富有歷史趣味的事情。如果說本輪的報道是在肯定中關村、批評CBD的話，那么僅僅不到一年之前中關村的商務環境還是一個廣為詬病的對象。2001年，一篇關于“微軟逃離中關村”的報道攪動了整個北京。一時間，批評中關村的聲音風起云涌，以至于驚動中關村的高層官員出面解釋。但是，事情并未就此結束，直到2003年5月份微軟正式搬遷之后，又一個媒體就此發表長篇報道稱，“中關村面臨生死抉擇！”盡管那時候事實已經很明確，微軟遷出的僅僅是一個面積2000平米的的分支機構，其在中關村的總部至今未動。

    同樣語調的分析整整延續了三年之久，它們帶來的中關村恐慌癥還未清除至盡。今天，歷史的車輪又發生戲劇性的轉向，似乎應該恐慌的已經不是中關村而是CBD，只不過這一次分析的論據不是微軟而是摩托羅拉和愛立信而已。類似的分析都有兩個共同點：總是不約而同地把跨國企業辦公需求作為區域發展的標桿，跨國企業到哪里，哪里就是最完善的商務區；其次，總是站在賣方的立場來衡量企業的行動，而沒有考慮買方——跨國企業本身需求的變化規律。

    微軟(中國)房地資產與采購經理盧志華在接受采訪時說了一句令人印象深刻的話，“其實，當企業的辦公面積增長到1萬平方米以上的時候，寫字樓業主就不愿意讓你住進去”。盧志華認為，企業在同一個物業中租用過大的面積是把雞蛋放在同一個籃子里，對業主和租戶來說都是巨大的風險。經濟不景氣的時候租戶肯定會搬走，尋求更低成本物業，業主將面對巨大的空置率。如果業主服務不穩定，租戶也只能忍受，這么大的公司不能總是搬來搬去。

    且不論CBD商務環境是否合適，跨國公司本身想尋找一個容納自己龐大身軀的寫字樓也并不容易。跨國公司之所以遷址，在很大程度上是因為面臨著由于經濟增長周期附帶的辦公規模增長。進入望京的北電網絡總部面積55000平米，摩托羅拉新總部計劃占地150畝，而在CBD，一棟普通的寫字樓規模在3萬至5萬平米，這些大公司每個都要占掉一個以上的完整寫字樓。在寸土寸金的CBD，這不能不說是一個極其困難的事情。

    同理，反過來看時，我們很容易發現，遷址搬出CBD自立門戶的四家跨國企業全都是在華業務增長最快的電子通訊類公司，在華營業額動輒幾十億美元，利潤增長率動輒50%以上，其辦公需求面積的快速增長程度可想而知。

    CBD功成身退

    規模大僅僅是個必要條件。跨國公司離開CBD的另一個主要原因是成本的增加。已經擁有自有大廈的摩托羅拉(中國)電子公司房地產部經理張配在BDA國際企業大道舉辦的論壇上稱，企業房地產需求受到經營戰略、信息技術、競爭環境和人力資源四個元素的影響。隨著時間的推移，這些戰略競爭壓力，四大因素把企業的房地產運營成本壓得越來越低。據了解，目前在華的大型跨國企業年平均花費在辦公物業上的費用為5000至7000美金／人，相當昂貴。以微軟為例，微軟在中國現在有1900多名員工，人均占15平方米左右辦公面積，人均開支一年5萬多人民幣。每年需要1億多的房地產開支，占公司全年開支的10%以上，和人力資源的開支持平。因此，在允許的條件下，遷到房地產價格較便宜但條件成熟的望京、亦莊地區便是必然的選擇。

    張配分析，在北京不同地區辦公成本的比較，可以選擇北京市內比較有代表性的幾個地方。第一個是國貿地區，它的平均入住成本是最高的；第二是中關村地區，比國貿稍微低一點；第三是金融街(資訊 行情 論壇)，也稍微低一點；望京更低一點，最低的是亦莊，入住成本與CBD繁華區比起來，降低20%-30%左右的費用。亦莊的BDA國際企業大道指出了租金僅相當于CBD同等面積的一半的企業獨立辦公樓，而望京動作，更大有人透露，政府對摩托羅拉在望京占用的土地分文不收。如此低成本的吸引，不能不說是一個巨大的誘惑。

    不過，與望京相比，高昂的地價和租金正好成為一些人贊揚望京，批評CBD的論據。這是一種相當怪誕的邏輯。“當初跨國企業選擇CBD，正是因為CBD的繁華、便利以及良好的公眾形象表達，只有當它們實力增強已經確立企業形象之后才會離開CBD”，華高萊斯地產顧問公司總經理李忠對批評的論調非常不理解，“某種程度上說，跨國公司遷址正說明了CBD的成功，是CBD把它們孵化成長起來”。

    對于跨國公司撤離CBD可能造成的供需關系變化，仲量聯行副董事張瑩認為，幾乎沒有影響，因為相對于自立門戶的企業，傳統寫字樓需求的客戶大量存在。仲量聯行本年度第二季度寫字樓報告統計的數據亦顯示，盡管CBD空置率增加，但是其租金水平還在上揚，需求相對旺盛。

    需求規律轉變

    我們能夠證明跨國企業遷址潮可以被成本、規模等原因解釋，并不意味著北京區域地位的變化。但我們亦不能忽視本次遷址潮所揭示的跨國企業辦公需求形式和規律的明顯變化。或許，這才是最值得開發商關注的要點。這一點，最早被跨國企業自身的房地產部門所認識。

    張配提醒開發商，企業房地產選址與五年前、十年前有很大的區別。過去選址第一看地理位置是否在市中心，第二看硬件設施。十年前城市發展不如現在這么好，經濟也比較落后，地理位置決定了企業成敗的因素，在一個好的地理位置可以彰顯企業的實力，可以達到宣傳企業的形象的效果。尤其是外資企業剛剛進入中國，包括一些新興的國內企業，企業知名度不行，首先關心寫字樓是不是能滿足企業形象，最后才看運營成本。但是現在，運營成本已經被所有企業放在第一位，第一個考慮就是運營成本。

    由此，從這次遷址潮來看，已經具備相當知名度和規模的跨國公司同時選擇離開CBD就是最好的說明。這一點也被仲量聯行最近一期的《亞太地區跨國公司房地產調查報告》所證實。該報告在調查數以百計的亞太地區跨國公司之后得出結論，跨國公司首要關注房地產策略如何支持業務的增長。其中的中國部分報告則指出，跨國公司選址的地理位置正在日益向周邊擴散，工業園區將會進一步增加。同樣的情況出現在北京和上海地區。北京經開投資股份總裁魏鋼說：“正是看到了這個趨勢，才在亦莊推出獨立辦公樓群的BDA國際企業大道項目。”