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人氣冷清，租戶無生意可做，退租退鋪，商戶找發展商理論，曾經在京城掀起“首個體驗式賣場”風潮的巨庫青年時尚賣場正在遭遇其開業以來的最大困境。風光無限的賣場緣何僅開業4個月就落得個商戶討要說法，退租退鋪的尷尬境地？業內人士分析認為：其概念雖新穎，但時機不對；賣場雖時尚，但地理不佳；產權銷售模式雖提供投資機會，卻雙刃鋒利風險性大，這是巨庫如今舉步維艱的三大癥結。概念新無奈未到時
巨庫是由北京首創資產管理有限公司投資，捷成行房地產經紀公司策劃并銷售的。建筑面積達3萬平方米，裝修投資2000多萬元。整個賣場還以“食庫”、“裝庫”、“秀庫”和“玩庫”為主題，劃分出四個區域。巨庫早期規劃中，還計劃在每個主題區設立體驗設施，例如在玩庫里修建可以進行“三對三斗牛“的籃球場，在秀庫里經營“ＫＴＶ錄音棚”等。
而這種形式是否符合時宜呢﹖有業內人士表示，新穎的購物體驗式賣場是海外，特別是日韓運作比較成熟的一種模式，但是否適合目前北京的商業環境值得商榷。因為倡導一種新穎的銷售模式應該是在買方市場中容易成功，即商戶多，選擇余地大，才可以保證當初倡導的理念不至于落空。
目前北京的狀況是賣場面積超過需求，商戶緊缺，這樣一來，巨庫等賣場為了緩解面臨的巨大招商壓力，在商戶選擇和對品質管理等環節上降低了標準，使得賣場開業后名不副實。如巨庫目前隨處可見打折促銷的信息，5元一枚戒指，20元一條裙子，如何保證商品品質，如何使消費者體驗到當初許諾的時尚購物感覺？這種做法帶來的后果就是，失望的消費者不會擔當巨庫的義務宣傳員，更多消費者將拋棄巨庫。
步巨庫后塵，同樣打出體驗旗號的賣場如今的經營狀況也不樂觀。在崇文門金倫大廈原址上修建的“搜秀城”招商時間一拖再拖，開業期也一拖再拖；在原永定門糧庫廢墟中建立的豪華批發市場百榮世貿也曾揚言要招入沃爾瑪等世界知名零售商，如今開業仍落得個慘淡經營。地理位置不佳
巨庫位于安定門內蔣宅口，其前身是號稱“北城萬通”的北京嘉信長城小商品市場，該市場在開業不到一年就宣告倒閉，地理位置不佳是重要原因。安定門外到安貞橋再到北四環，常年擁堵，是很多司機頭疼的路段。雖然看上去靠近地鐵，擁有多條公交線路，但真正停車成為消費者的卻少之又少。而工期拖延了近半年的安定門改造工程也成為巨庫心中的痛。
此外，巨庫先期定位在吸引18歲到35歲之間的消費者，該年齡段中時尚青年和白領居多，而蔣宅口并非這類人群的聚集地。南城的時尚男女會選擇去新世界、ＳＯＧＯ等著名商場；東西面的青年男女則會選擇去東方廣場、國貿、西單等區域活動；北城是居住密度很大的區域，購物多在安貞華聯，不是特殊需要，講究效率的時尚男女是不會選擇到位于二環外，三環內的巨庫，可以說巨庫的位置相當尷尬。產權銷售模式風險大
巨庫采取的出售產權、小鋪招租的策略雖然打破了以往北京市場類商鋪只租不售的傳統，可以給投資者帶來比租賃銷售更大回報的可能，但同時也給商場風格不一，增加經營風險以及憑空增添租賃步驟設置了隱患。
據了解，巨庫當初的產權銷售進行的也并不順利，直到最后賣不出去而又重新采取租賃形式。其實早在巨庫之前，萬通就曾經采取過銷售產權的策略，也最終夭折。
出售小鋪產權雖然可以使開發商轉移經營風險，但萬一經營不善，風險只能由擁有商鋪產權的廣大投資人承擔。這就為日后出現糾紛埋下了隱患。比如巨庫中一位前后投資近70萬的劉姓業主告訴記者，2003年11月巨庫在北京青年報刊登巨庫商場自營收益實例試算分析中曾經預測過一個總價為335056元的鋪位，預計月利潤為3．5萬元。而眼下巨庫二層實際經營的商戶不僅無法達到這個預期目標，而且經常長達一周沒有生意，生意好的時候，每天流水也只有不到1000元。
此外，巨庫還采取開發商回購兩年商鋪經營權，這招致了商戶的普遍疑問，“小商鋪招商，格調能夠保持統一嗎？雖然巨庫統一回購兩年的商鋪經營權，但兩年后巨庫的經營風格是否還能得到統一呢？
不僅如此，將產權售出，再由投資人租賃給商戶，不僅憑空增添了租賃環節，也使得商戶有了兩個東家，是聽開發商？還是聽租賃商鋪的小業主？巨庫管理層為了養鋪曾經做出了免租金的表示，而從小業主手中租到鋪位的商戶卻無法享受到這個優惠。此外，一旦出現經營問題，商戶尋找說法，小業主和開發商之間相互推諉，也延緩了問題的解決，這就為商戶激動情緒大面積的爆發埋下了隱患。
據記者了解，巨庫商戶已于前天正式找到首創資產管理有限公司談判，并提出改變商場布局，更換管理方，增強有效廣告宣傳，以及成立商戶委員會等多項要求。截止到記者昨天發稿時為止，雙方還沒有就上述要求達成一致。商報記者劉昊Ｊ019
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