美國證券交易委員會(SEC)日前向該國第二大房地產按揭貸款公司聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)發出警告,該公司可能將面臨違反證券法的民事指控。與此同時,美國頭號按揭貸款企業聯邦國民抵押貸款協會(房利美)近期也頻頻收到來自監管機構的傳票。自去年年底Freddie Mac重報業績以來,針對這兩家巨頭的調查就從未停止過,而最新的動向表明,當局似乎已下定決心,要徹底整治這個事關經濟與金融穩定的壟斷行業。

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    政府背景

    房利美和Freddie Mac都是由美國國會創立的,旨在收購貸款機構的住宅抵押貸款,以便向購房者提供更多資金。從事的業務是從放款人手中收購抵押貸款、保留其中一部分作為自身投資,將另一部分進行證券化之后上市出售,另外還依賴于眾多復雜的套期保值策略來保護其免受利率意外變動的影響。這樣的企業可以免于執行SEC的某些披露規定。

    這兩家公司擁有或擔保著美國約79億美元住房抵押貸款中的近半數。對于這樣的絕對壟斷地位,許多分析師都歸因于兩家公司的政府背景。投資者都愿意成為這兩家公司的客戶,因為他們覺得即便這兩家公司陷入困境,政府也會施以援手。

    驚爆丑聞

    房利美和Freddie Mac樂享壟斷利潤的日子并非一帆風順。去年Freddie Mac爆出會計假賬丑聞,涉嫌曾在2000年至2002年間虛報50億美元收益,由此也引發了管理層對這兩家公司的關注。

    去年6月份,Freddie Mac出人意料地解雇了其總裁大衛·格倫,理由是他對檢查公司會計操作的審計人員有所隱瞞,隨即引起軒然大波,摩根士丹利和花旗都牽扯其中。Freddie Mac因而成了美國聯邦檢察官辦公室和SEC調查的對象,調查引發了加強對政府資助型企業監督的呼聲。

    去年年底,Freddie Mac終于重新公布業績,遭遇的諸多質疑得以平息,卻在無意中給其同業競爭者房利美帶來了困擾。Freddie Mac2002年修正后利潤為101億美元,較規模大得多的房利美的46億美元高出一倍以上,有些匪夷所思。其2001年第一財季虧損1.11億美元,到2002年第三財季則取得了57億美元的盈利。而房利美的收益雖然也有些波動,但仍保持在一個較為狹窄的區間。

    舉債經營的危機

    除了會計作假和監管不力之外,市場對房利美和Freddie Mac的舉債經營模式也提出了諸多質疑。

    得益于優厚的政府背景,兩家公司都能夠低價借款來支撐業務運營。目前,這兩家公司的債務總額高達1.7萬億美元。

    許多業內人士指出,這兩家公司規模已變得如此之大,一旦有什么失誤都可能引發金融體系內更大范圍的癱瘓。甚至美聯儲主席格林斯潘也持相同觀點,稱抵押貸款公司由債務推動的增長可能會產生系統性風險,除非接受更為嚴格的監管。

    為此,今年早些時候,美國司法部出臺了一份法律意見書,宣布美國財政部有權限制這兩家公司未來的債券發行。但盡管有了法律意見書的支持,財政部官員們仍會謹慎從事,以免造成金融和房地產市場的震蕩,因此,財政部不太可能會動用這項權力,只希望這份法律意見書能迫使這兩家公司就擱置許久的加強監管立法進行談判。

    對于房利美和Freddie Mac發行的1.7萬億債券的持有人來說,美國政府是否支持這些借款是一個關鍵問題。而在發債文件中,官方立場講得很清楚:這些債券沒有政府擔保,盡管這兩家公司是國會特許成立的。但是,長期以來投資者一直認為,政府可能不敢讓它們破產,因為它們對房地產市場十分重要,進而也可能影響整體經濟狀況。

    目前,美國住房抵押貸款的長期利率已經連續第三周維持在6%以下,大大刺激了房地產市場的回暖,業內公司也得以迅猛發展。因而也有分析師指出,目前美國經濟的唯一亮點就是房地產業,政府此時大舉干預這一行業是否明智。