很長一段時期，天津地產市場成為被人遺忘的城市。“和很多城市不一樣，外埠企業到天津來的比較少，有一些企業在天津沒有好的效益，投資、回報都不理想就回去了，很長時間都是這樣�？傮w上是因為天津的購買力不行。”天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛回憶起幾年前的情景還歷歷在目。“但2002年下半年開始出現了外地企業集中進入期，因為當時天津有一些大的城市改造項目，比如危改工程，還有2002年底開始的海河綜合開發，這兩個項目對外招商的力度比較大，因此許多企業感到天津市場很大潛

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力。”

    

    2001年，奧林匹克花園決定進軍天津。而2000年的天津房地產市場銷售情況是：600多萬平方米的總銷售量中，大多是經濟適用房、廉租房和安居房；只有三分之一(大概200多萬平方米)是商品房�！爱敃r的市場是很差的�！碧旖驃W林匹克花園總經理姚國麟如此評價。

    而當時天津的人口數量超過1000萬，按照業界通俗的說法，成熟的房地產市場，其商品房銷售量和人口數之間的比例應該是1：1，即1000萬平方米：1000萬人�！斑@種比例說明天津市場肯定大有發展前途。”姚國麟說。

    盧衛向本報記者提供的數據更具說服力：“天津市人均居住面積為15-16平米，尚低于全國平均水平21平米，這說明天津市的平均現住房還比較緊張，房地產市場空間很大。另外城市的經濟增長也帶來了購買力的整體提升，居民們的購房意識隨之不斷增強，因此天津市場潛力很大。”

    同時，由于2002年后天津市舊城改造力度較大，市內有大量的土地被拆除以后長期得不到開發，正苦于投資不足�！八�以政府對于外地開發商進入天津持非常歡迎的態度�！�

    “當時是通過天津市建委、安居辦等部門招商引資把奧園引進天津的�！币�國麟證實了盧衛的說法：“天津市有關領導參觀了廣州奧園后覺得不錯，剛好中體產業(資訊 行情 論壇)也考慮到自己的注冊地及主營業務都在北京，離天津很近，同時感覺天津很有活力，相信天津這個地塊日后的發展潛力�！�

    政府的歡迎態度帶來了政策上的優惠，于是就有了當時天津市比較低廉的土地價格，由此吸引了一批企業進軍天津�！八�以企業從某種意義上來講也獲得了好處。”姚國麟說。

    外埠地產商抬升天津市場

    除了早期的萬科，近年來，陽光100、奧林匹克花園等廣東、北京、上海等地的知名房地產企業逐漸在天津開花結果，甚至還有來自浙江、山西的中小型民營企業也想從天津市場分一杯羹。

    一直在潛心研究天津區域市場的盧衛認為，這些企業在天津基本上都是做中高檔的住宅項目，總體上經營情況都還不錯。

    天津奧園原定于2002年10月1日的開放參觀，2002年10月5日開始正式發售，但由于購房的人群早已在2002年9月30日就開始冒著秋風通宵排隊認購，于是公開發售被迫提前到2002年10月2日，并采取派籌認購方式，開盤當天即售出302套。2002年11月中旬，首批推出600套全部售罄，不到兩個月銷售7萬平米，回款近2.5億元。

    “這一年多以來市場價格在整體上漲，人們的購買力也相應增加。投資刺激了市場，商品房年銷售量幾年間從600萬平方米增加到1000多萬平方米。天津市場通過資源的整合、吸收新的外來力量上了一個臺階。”盧衛認為外地企業進津帶來的好處顯而易見，“新的建筑理念、居住的文化理念隨之而來。例如奧園把短板小高層以及精裝修的概念帶進天津；陽光100則以建筑的獨特造型使天津人眼前一亮�！绷硗�，相互競爭對于市場本身也有好處，外地企業的進入對天津的本土企業有全面的沖擊，雙方都能夠在競爭中得以發展。

    盡管如此，但外埠企業眉宇之間還是流露出隱隱的痛楚。

    “我們從進入天津到現在一直在做這一個1200畝的項目，目前銷售了13萬平米�！币�國麟介紹說�！拔覀兊捻椖课挥谔旖虻奈鞅卑鍓K，但由于天津市重點發展的區域是東、南方，因此我們的地段不太好，是逆城市發展方向而行，由此造成了我們很大的負擔，所以開發量不是很大。但銷售狀況還是非常令人滿意的。”

    盧衛也坦承天津的市場并不太規范�！霸诖酥�前雖然土地的招拍掛政策取得了一定成效，但大多土地還都是協議出讓，存在暗箱問題比較多。同時由于政府還有地方保護的想法，天津的好地段外地開發商即使重金購買都不一定能拿到�！�

    “另外，進入的初期階段他們對天津的房地產市場經營，特別是對天津的城市文化、城市居民的消費理念、城市的生活方式還不是特別了解。同時天津的本土企業經過多年的磨練，已經發展得比較成熟了，他們擁有自己的資源優勢、人際關系優勢和長期以來的品牌優勢�！北R衛稱�！皬婟堧y壓地頭蛇”，恐怕這也是許多城市本地企業與外埠企業的寫照。

    盡管吃了很多苦頭，姚國麟對此還是表示理解：“這兩年政府也意識到這一方面的問題。因此到目前為止天津市場變化得很快�！�

    “值得期待的市場”

    姚國麟說，現在的天津讓他想起了1990年代初期的廣州，“廣州用了10年時間建設，又用了10年時間美化城市，20年創造了一個很好的羊城。天津現在則剛好起步，但天津絕對不需要20年時間那么長，也許5年8年就可以走完廣州20年走的路�！�

    并不是所有地產商都像姚國麟這么樂觀。有地產商認為，天津地產市場雖然空間巨大，但水平不高。盧衛從專家的角度給外地企業提出了建議：在天津發展，關鍵要有規模、樹品牌，同時要加強本土化，但最主要的還是產品的水平。

    “宏觀調控并不是要壓制正規的房地產開發，只是要壓制那些過分追求高回報的、濫占土地的、開而不發的、投機炒作的現象。凡是進軍外地的企業，要想在一個地方扎下根來，都要實行全國的品牌戰略。在資金上，天津本土的銀行對有誠信的企業的支持力度很大。另外天津市民買房雖然挑剔，但好的產品才是絕對的優勢。所以在一直比較穩定的天津市場，如果能真正做起來，企業應該會大有發展�！�

    在政府的層面上，盧衛提出要抓大放小，真正想做下去的大企業，政府應重點扶持。最重要的是政府應該以公平、平等競爭的原則對待外埠企業�！�8.31之后的政策環境已經搭建了這樣的平臺，因此公平的局面從理論上是成立的。”接下來的關鍵就是看政府如何擺正心態，努力縮短實現公平競爭的時間和過程。

    姚國麟顯然認為奧園已經摸到了天津的脈象，他甚至大膽地預測：今后外地企業進入天津最佳時間將是2005年底，如果8.31大限之后土地真正實行了掛牌出讓，那時天津還將迎來下一波外地企業進軍的浪潮。

    據本報記者了解，最近已有多家外地企業在天津，或做市場調查，或做正式進入的準備，或考察地塊，或與合作方進行談判，未來幾年將會有相當一批外埠包括上市公司在內的投資商和地產商相繼進入天津市場。北京一位知名開發商說，這是一個值得期待的市場。