國家宏觀調(diào)控政策遏制了房市的過度投資，使房?jī)r(jià)上升幅度趨緩。上海經(jīng)過宏觀調(diào)控的洗禮后，凸顯市場(chǎng)價(jià)值趨向，高品質(zhì)的寫字樓、商鋪及住宅依然購銷兩旺。

    “四大金剛”昂然向上

中行抵債資產(chǎn)網(wǎng)上營銷 精彩手機(jī)賽事全攻略 雅典猜猜猜千元懸賞 大型休閑游戲燃燒戰(zhàn)車

    高檔物業(yè)租賃需求繼續(xù)攀升，價(jià)格上揚(yáng)。戴德梁行的2004年2季度上海住宅市場(chǎng)季度報(bào)告顯示，在高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)，諸如別墅、高檔酒店式公寓以及高檔公寓的入住率較上季度皆有不同幅度的上漲。

    今年2季度，上海別墅市場(chǎng)的租賃需求旺盛。浦東地區(qū)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，平均入住率達(dá)到了95.0％，與全市相比高出4個(gè)百分點(diǎn)，較上季度增長16.4％。且租金也上漲5.6％，平均每月每平方米18.8美元。

    浦西別墅市場(chǎng)亦表現(xiàn)良好。滬上西區(qū)高檔別墅主要集中在佘山和西郊等地區(qū)。諸如西郊賓館花園別墅在內(nèi)的西區(qū)別墅月租金基本在5000美元至10000美元之間。總體上看，閔行區(qū)別墅市場(chǎng)入住率已達(dá)到90.6％；長寧區(qū)別墅市場(chǎng)保持在90％左右；徐匯區(qū)別墅入住率也已達(dá)到76.7％。

    此外，酒店式公寓的入住率也大幅上揚(yáng)，較上季度上升4％，達(dá)到89.5％。但酒店式公寓總體供應(yīng)量較大，品質(zhì)次等的公寓成交量上升，入住率上升，但租金價(jià)格下滑，下降4％。品質(zhì)好的服務(wù)公寓仍供不應(yīng)求。高檔公寓租賃市場(chǎng)也表現(xiàn)強(qiáng)勁，其入住率從83.6％升至89.9％，平均租金從上季度每月每平方米11.4美元升至12.2美元。

    “寫字樓經(jīng)濟(jì)”上升勢(shì)頭強(qiáng)勁。全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一的世邦魏理仕，日前完成的一份全球房地產(chǎn)咨詢服務(wù)調(diào)查顯示，浦東和浦西部分商業(yè)區(qū)的寫字樓租金同時(shí)躋身世界前50強(qiáng)。上海浦東一寫字樓達(dá)每平方米每天1.1美元的租金水平，位列全世界寫字樓租金排行榜第37位。

    上海寫字樓自2002年以來，租金水平一路走高。截至去年底，上海甲級(jí)寫字樓平均日租金已達(dá)每平方米0.66美元，比2002年度平均上漲了4.9％。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，今年1－7月，上海淮海路、南京路等高檔商務(wù)區(qū)域的甲級(jí)寫字樓的租金至少上漲了25％。

    有分析人士指出，一方面，近期滬上寫字樓買賣政策的自由度逐漸放寬，使得許多有實(shí)力，并計(jì)劃在上海長期發(fā)展的大集團(tuán)，更傾向于買而不是租寫字樓。另一方面，土地批租尤其是中心城區(qū)辦公用地批租的收緊，使市場(chǎng)上新增寫字樓數(shù)量將逐步減少。滬上寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將導(dǎo)致未來寫字樓價(jià)格繼續(xù)走高。

    商鋪市場(chǎng)再度升溫。2004年上半年，上海的商鋪市場(chǎng)仍處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài)。據(jù)信義商用房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表明，目前有意向購買商鋪的客戶仍在增加，今年上半年較2003年下半年增加了7％。超過三成的投資者鐘情面積在100－300平方米的小面積商鋪，市中心餐飲商鋪更是一鋪難求。

    在眾多商用房購買者中，用于經(jīng)營餐飲業(yè)的購買者最多，其次為經(jīng)營社區(qū)服務(wù)業(yè)，用于經(jīng)營娛樂業(yè)的再次之。業(yè)內(nèi)人士分析，餐飲商鋪需求旺盛的原因，一方面是由于餐飲業(yè)對(duì)物業(yè)的要求較多；另一方面，由于餐飲行業(yè)污染嚴(yán)重，政府對(duì)居民區(qū)內(nèi)商用物業(yè)的經(jīng)營行業(yè)作了限制。因此，餐飲客戶的需求量居高不下。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年上半年度以來，中、小額度的商鋪投資者眾多，其中尤以投資預(yù)算在100萬－300萬元之間的比例最高，達(dá)到33％，其次為300萬至500萬元之間，比例為26％。同時(shí)，中、大額度投資預(yù)算的投資者比例在持續(xù)增加，預(yù)算達(dá)到500萬－1000萬的比例已經(jīng)提高到18％，預(yù)算在1000萬元以上的比例也超過了一成，市場(chǎng)上資金面較為寬余，只是投資者苦于找不到適合的可以作為長期投資的產(chǎn)品。

    專家預(yù)測(cè)，2004年下半年商用房產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，一是面積在100－500平方米之間，樓層以1樓2樓為宜；二是適合餐飲行業(yè)的尤為緊俏，售價(jià)高出一般的商鋪；三是總價(jià)控制在200萬－500萬元之間較為合適。

    水景住宅價(jià)格高企。近年來，在上海凡是依水傍湖的商品房?jī)r(jià)格一直呈上揚(yáng)趨勢(shì)。隨著蘇州河水質(zhì)的整治及河道周邊的開發(fā)，沿岸房產(chǎn)人氣急升。其中尤以中遠(yuǎn)兩灣城為典型，其緊靠蘇州河的水景房每平方米均價(jià)已達(dá)到了1萬元。另外，黃浦江岸邊、陸家嘴(資訊 行情 論壇)、北外灘等區(qū)域也已成為上海高檔公寓的集中地區(qū)。

    有調(diào)查顯示，在短短一年半內(nèi)，凡是能看到黃浦江景致的二手水景房單價(jià)已達(dá)到20000元，價(jià)格上漲了2倍。水景住宅價(jià)格比普通住宅高10％－20％，有的甚至高出40％。這意味著水景住宅的利潤率是非水景房的兩倍甚至更多。所以，對(duì)開發(fā)商來說“水能淌金”。

    據(jù)水務(wù)局一項(xiàng)抽樣調(diào)查顯示，有超過70％的受訪者認(rèn)為“水景能提高居住品質(zhì)”，80％的受訪者認(rèn)為“水景是高尚住宅的必備條件之一”。

    跨國公司入滬成樓市助推器

    上海綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高，對(duì)外資的吸引越來越大。近兩年來，上海市不斷制訂和完善鼓勵(lì)跨國公司地區(qū)總部入駐的一系列政策，更激發(fā)外商對(duì)上海的投資熱情。越來越多的外商將上海列為在華投資的首選地之一，上海成為世界著名跨國公司集聚地。

    目前，《財(cái)富》全球500強(qiáng)企業(yè)已有281家進(jìn)入上海，其中，166家在上海投資了837個(gè)項(xiàng)目；26家外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)立了30個(gè)營業(yè)性機(jī)構(gòu)；89家建立了上海辦事處。在上海的外商投資性公司和管理性公司，已有69家在上海設(shè)立跨國公司地區(qū)總部。其中包括通用汽車（中國）投資有限公司、歐萊雅（中國）有限公司、資生堂（中國）投資有限公司、伊頓（中國）投資有限公司、安格（中國）有限公司等知名企業(yè)。500強(qiáng)企業(yè)在上海的投資涵蓋了汽車、通信、鋼鐵、石化和精細(xì)化工、家電、電站設(shè)備等行業(yè)。

    近些年來，在上海投資的企業(yè)都面臨業(yè)務(wù)拓展后辦公樓擴(kuò)大、商鋪增加，隨之住宅需求上升的情況。上海已逐步形成了淮海路、南京西路、靜安寺等一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相對(duì)集聚的區(qū)域，孕育了10多幢利稅過億元的商務(wù)樓。如淮海路上的瑞安廣場(chǎng)，集聚了6家總部性質(zhì)的運(yùn)作中心，15家專業(yè)事務(wù)所，6家跨國公司代表處等。

    我國加入世貿(mào)組織以后，履行對(duì)外承諾，大陸零售市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，國際零售業(yè)品牌紛至沓來，使上海主要商業(yè)區(qū)的商鋪需求量勁升。目前約有1/3、近70個(gè)的世界一線名牌已落戶上海。上海的恒隆廣場(chǎng)、美美百貨、連卡佛、錦江迪生、中信泰富廣場(chǎng)是上海頂級(jí)品牌最集中地。

    世界著名跨國公司因看好中國市場(chǎng)而規(guī)模擴(kuò)大，增加辦公面積和提升商業(yè)形象的需求正不斷升溫。花旗集團(tuán)已在浦東購買辦公大樓，并將之改名為“花旗大廈”，這一舉措正引來眾多企業(yè)紛紛效仿。

    跨國公司和世界名牌紛紛入駐申城勢(shì)必造成大批境外人士涌入。據(jù)戴德梁行分析，上海現(xiàn)已約有境外人士6萬人，依照上海現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)，境外人士將可達(dá)到70萬人左右。可以預(yù)計(jì)，持續(xù)增加的境外人士將成為高檔物業(yè)租賃和購買的強(qiáng)勁需求者。

    樓盤間更顯冰火兩重天

    近期，上海市中心樓盤熱銷場(chǎng)景不減當(dāng)年。8月11日，中遠(yuǎn)兩灣城四期“璀璨天成”30號(hào)樓開盤，竟出現(xiàn)了100多人排隊(duì)5天5夜的場(chǎng)景，樓盤均價(jià)高達(dá)每平方米1萬元。

    與此同時(shí)，上海也有樓盤滯銷。據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”近期連續(xù)4周的交易數(shù)據(jù)顯示，有272個(gè)樓盤連續(xù)4周零成交，約占可售房源預(yù)登記總數(shù)近三成，連續(xù)3周零成交的占總數(shù)二成。業(yè)內(nèi)人士分析，部分樓盤滯銷，反映總體銷售有趨緩趨勢(shì)，具體原因有的報(bào)價(jià)過高，有的地段偏遠(yuǎn)。

    與房市的冷熱相呼應(yīng)，房產(chǎn)商的分化更為明顯，已多家房產(chǎn)商驚呼業(yè)績(jī)下滑；另一些房產(chǎn)商年中盤點(diǎn)卻收益頗豐。

    據(jù)稱，金豐房產(chǎn)中報(bào)業(yè)績(jī)回落41％，復(fù)地上半年銷售額也回落20％。復(fù)地公司稱“上半年宏觀調(diào)控的影響不容忽視，這讓公司的銷售面積出現(xiàn)下降，銷售額也相應(yīng)回落了20％。”金豐也表示，因?yàn)閲�家�?shí)施宏觀調(diào)控政策，公司的中介流通業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況受到一定影響。但萬科、金融街(資訊 行情 論壇)等房產(chǎn)公司卻報(bào)喜。萬科、金融街等企業(yè)的凈利增長超過150％。

    中信證券(資訊 行情 論壇)的行業(yè)研究員分析，萬科等公司的主要特點(diǎn)是，一是擁有較多的土地儲(chǔ)備，由于緊縮政策使土地獲得的成本上升；二是擁有較多的在建和在售項(xiàng)目，項(xiàng)目品質(zhì)較好，受益于房?jī)r(jià)上漲，銷售毛利率提高。

    中信證券的行業(yè)研究員也同時(shí)指出，受政策調(diào)控，土地購置面積增速下降，這是房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)，它的下降，意味著未來房產(chǎn)供給下降；而市民對(duì)房產(chǎn)的需求仍保持較高速度的增長，供給下降，將直接引發(fā)房?jī)r(jià)上升，特別是高檔房，供求矛盾較大，上升幅度仍大，形成租售雙雙攀升局面。