本報記者 丁凱 北京報道

　　“今年到明年將保持穩定，其后的房價走勢取決于‘8.31’之后各級政府將土地‘招拍掛’的砝碼加在天平的哪一端，是增加財政收入還是平抑房價。”北京中原房地產經紀有限公司總經理李文杰對記者說，“我猜測會降。”

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　　“8.31大限”是政府厘清土地協議出讓的歷史遺留問題，宣布哪些土地繼續協議出讓、哪些進入公開交易市場的日子。很多人認為政府作為將會成為未來房價變化的關鍵因素。

　　“如果8.31閘門大開，今年之后房價漲不起來。”北京思源宏業房地產經紀有限公司董事長陳良生表示。而最近媒體披露的消息顯示，8.31“過關”項目建筑總面積達1.3億平方米，占全部2.2億平方米有歷史遺留問題土地的64%。

　　很多業內人士沒有想到如此高比例的土地可以繼續協議出讓。清華大學房地產研究所謝岳來表示：“從這個數字判斷，中長期內北京應該不存在土地收緊導致的供需矛盾。”

　　在對長期趨勢達成共識的同時，業內人士對房價短期走勢方面觀點不一。“短期微揚，長期走低走平。”業內著名職業經理人王達明這樣對記者描述未來的房價，而在8.31“過關”土地明晰之后，這一觀點逐漸成為業內人士對于房價的謹慎的主流判斷，其謹慎皆因對房價最終的控制能力很大程度上掌握在政府手里。

　　房價——被夸大的標尺

　　大至國計民生、小至行業的景氣程度，房價承載了太多涵義，甚至包含了道德評判的意味，而產、官、學各界就其漲落做懸河之辯的依據無非一個銷售額除以銷售面積得到的簡單商數。

　　這種統計方式，使得影響房價漲落的變量林林總總：產品供應結構、供需關系、產品質量的提高、通脹、投機等等事無巨細均會引發房價的起起落落。也正是這個原因，使房價漲落能夠給予人們的想象空間巨大，但反映的實際問題有限。

　　比如，除去顯赫的附加意義，房價甚至難以承擔反映行業健康與否的本分。偉業顧問董事長林潔認為，成交量才能直接反映交易的活躍程度，從而判斷行業景氣狀況。王達明則表示：“成交量比價格更重要，應該有一個以成交量對房價進行加權的指數，這個最有意義，其中還應包括存量房(二手房)。”

　　同時，房價漲落甚至無法反映產品的市場價格變化。謝岳來提出：“做一個極端的假設，某年90%的產品是別墅，次年90%的產品是經濟適用房，房價必然大跌，但我們無法得出任何一種產品市場價格下跌的結論，同時，近年來小區配套的完善和建筑質量的提高等因素也直觀表現為平均價格的上揚，但是不能簡單認為這是通常意義上的漲價。”

　　林潔認為，影響房價的諸要素中最直接的是產品供應結構：“高檔房、中低端產品和經濟適用房哪種更多將直接影響房價。”林潔具體提出，考查房地產產品的市場價格波動，“要重視某一個案，比如一套公寓的價格變化，這個更有意義。”

　　業內人士雖對房價能夠反映的問題態度極為保留，但對于政府來講，房價卻是一個重要的砝碼，它可以用高地價帶動高房價來增加某屆地方政府的財政收入，也可以在必要的時候通過平抑房價遏制反漲的呼聲，為普通百姓謀得福利。

　　通過產品結構調整房價

　　如果未來某高檔項目的單價是12999元／平方米，大家不必對過于細致的零頭感到驚奇。林潔透露，最近業界風聞銀行對單價13000元人民幣／平方米以上、總價300萬元人民幣以上的高檔項目的消費貸款態度消極。林潔認為，此事未來必將對高檔住宅的形態產生影響，開發商可以采取降低總面積的方式控制總價。

　　對高檔項目限貸不是一個孤立的政策：別墅用地叫停，年初建設部也表達了限制高檔住宅比例的精神。如果說產品結構直接影響房價水平，為何政府多管齊下，房價仍“漲”聲一片呢？林潔指出，目前調控產品結構的政策效果絕對值得質疑。開發商可以相時而動，原本打算蓋聯排的，在獨棟別墅需求顯現之時就可以做成獨棟產品。

　　“相關的政策可能在較長時期內對高檔項目產生影響”，林潔指出。王達明也表示：“消費信貸的從嚴從緊，將直接導致一些高價房銷售回款出問題，從而出現價跌，帶動整體下跌。近期不明顯，但一年內必定顯現。”

　　在產品結構方面，林潔同時指出另外一個拉低房價的長期因素。作為美國中產階級的終極居住理想，獨立住宅化的趨勢也在北京顯現。此前，萬萬樹老總齊宏曾告訴記者：“如果說低密度住宅在北京永遠無法成為主流，我至少持非常懷疑的態度。”林潔認為，上海嚴控私車的增加，而在北京隨著汽車的高度普及和路網建設的推進，郊區低密度住宅將有可能進入主流市場，最關鍵的是，這意味著這種原來的高檔產品將成為平民化的居住需求，從而拉低其價格，導致整體房價的穩步回落。謝岳來表示：“在北京，三成高收入的購房者買了七成高檔樓盤。”拉低高檔盤的價位對整體房價的回落作用不可低估。

　　政府對于產品結構最有效的控制在于土地供應的區位配比。通過“招拍掛”提供CBD的土地和提供三四環之間的土地形成的產品供應當然大不相同，通過調整不同的產品結構而間接地影響房價，可能是更好的方法。當然，林潔指出，這種影響也具有明顯的滯后性的缺點。

　　供給影響房價

　　但是，業內人士大多認為政府對于土地供應量和消費需求的調控一直在影響房價。“從需求來看，過去近一年的需求高漲主要原因是通貨不穩帶給人們的擔心導致的。而這一通脹已經受到遏制，為此中央不得不做出決策，寧可犧牲經濟增長也要保穩，已經有幾個行業為此付出代價，其中就有房地產。半年內，受貨幣政策慣性影響，以及人們對供應量減少的擔心，引起房價上漲。但消費信貸的緊縮將引起較強的消費緊縮，供過于求必然出現，因而長期看來，房價將走平走低。”王達明對記者說。

　　中原地產早先曾預測在2003年底、2004年初北京房價將走低，因為2002年7月1日生效的33號令引發了大規模的土地集中放量，而拿到土地的開發商通常需要10到12個月辦理各種手續，等到項目啟動則已經到了2003年底。李文杰表示：“但是2003年下半年和2004年初的金融、土地政策的收緊抵消了這一供應量大增可能引發的房價下降作用。”

　　漲也政策、落也政策，“房地產這個行業承載太多力量，房地產政策成為各個部門的角力點。”陳良生是“供需”論的堅定擁護者，他認為房地產政策最終決定房地產產品的供應，而供需關系才是左右房價的核心因素。

　　陳良生認為，房價的中長期走勢取決于此次8.31“過關”的土地數量，而高達64%的過關比例無疑是陳良生等業內人士預料之外的，足以使其得出“漲不起來”的結論。而王達明也認為上半年市場上開發量方面，雖然增長率放慢，但絕對量仍大，并未下降；另一方面，已經過關的項目總量巨大，是足夠目前市場消納的。李文杰認為，“8.31大限的過關土地量同時影響著中短期和中長期房價。其一是8.31之后，可繼續協議出讓的土地能夠滿足今后5-10年北京市場的需求。”2003年北京全年銷售總面積為1700萬平方米，按照這個標準，過關的1.3億平方米土地需要6年多甚至更長的時間消化。“由于需要10-12個月時間辦理相關手續并進行前期籌備，這些土地真正形成供應是在2005年底，在此之前房價將保持相對平穩。”

　　房價中的潛規則

　　實際上除了調控房地產產品結構、控制土地供給量，政府還有很多影響房價的辦法。

　　政府對土地的供應方式潛在地影響了房價。陳良生認為33號令之后，雖集中批出1億平方米土地，但是形成有效供給的少之又少。開發商由非正規渠道獲得的土地面臨多道關卡，辦理各種手續的程序和審批過程相當漫長且困難重重，因而形成有效供應的速度相當之慢。

　　如果土地來自正規渠道，又面臨政府土地供應計劃不透明的問題，就容易造成拍賣中非理性拉高地價的行為。他說：“政府對于土地供應有一個明確的年度計劃(甚至3-5年的中長期計劃)公諸于眾，讓開發商對于土地供應情況心中有數。”

　　而李文杰也認為政府對8.31卡住的土地的供應方式將影響2006年之后的房價，“如果為了增加政府財政收入，可以逐步緩慢放出，如果為了平抑房價，則可能有較大規模的集中放量。我猜測政府可能會采取后一種方式平抑房價，因為目前反漲呼聲形成了強烈的輿論壓力。”李文杰建議，這批被卡住而流向公開交易渠道的土地應該更多考慮采取招標方式，轉讓給項目規劃最合理而不是價格最高者。

　　同樣，目前對于房地產開發前期不規范操作也暗中影響了房價。事實上，大部分普通購房者可能并未想到，房價中包含了很多復雜的成分。一位業內人士透露，絕大部分項目在初期都有幾百萬甚至上千萬的“運作費”，主要用于三個方面：加速各種手續的辦理、提高容積率、突破限高等規劃指標。這些費用無疑被列入開發成本而反映在房價之中。

　　此外，知情人士透露，相當普遍的一個現象是小區中本應由市政建設解決的變電站，是由開發商承擔建設的，而產權歸供電局所有。由于審批權力的壟斷，“本來500萬能夠完成的建設，開發商甚至可能要花費1000萬。”而這部分成本無疑要反映在房價之中，對于單個項目房價的增長，少則每平米百八十、多則幾百元，甚至更高。影響作用與之近似的還有“四源費”，他同時認為也應該分清四源費中哪些確實是應由開發商(最終購房者)負擔，哪些是由政府負擔的。

　　在8.31土地的大量過關使得業內人士頗感意外的同時，也使他們對未來房價的判斷趨于一致：走低走平，這對購房者或許是終于盼來的利好消息，但是掌握實際調控能力的，還是政府。