從近十年的情況來看,上海別墅市場有三次熱潮。總體上看,上海別墅的市場需求持續增長。具體分析而言,郊區別墅的繁榮與熱銷,原因在于市區高中檔公寓房價大幅上漲、中高收入群體數量的增長、外來(外籍、外地)客及投資客的涌入、別墅形態的多元化、城市與郊區交通日趨便捷、經濟類別墅住宅的發展等。

    最近幾年以來,在上海房地產熱浪中,別墅市場爆發出了最強烈的浪

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花。閔行、松江、浦東以及南匯一大批別墅項目紛紛登臺亮相,成為滬上樓市的嶄新亮點。

    多種多樣的市場需求

    購房者對別墅的需求也是多種多樣的,大致可分為6類:

    一是居家型需求,就是把別墅作為第一居所需求。

    二是度假型的需求,也有人稱之為"5＋2"的居住需求,也就是有兩套房,一套在市區,一套在郊區,五天在市區,兩天在郊區。

    三是出租型的別墅需求,如在虹橋、張江及金橋,有著很多外資公司的高級主管或外企員工,他們在上海一般不會把別墅買下來,但公司給予很高的住房租賃補貼,造就了這種出租型的別墅需求。

    四是旅游型別墅需求,那就是在旅游風景區或度假區建造的帶有經營性質的別墅。

    五是辦公型的別墅需求,一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用,既有了花園式的辦公環境,又有了高級管理人員的寓所。在上海市區有不少老洋房就滿足了這部分需求。

    六是投資型別墅需求,由于很多別墅能夠獲得較高的租金收益,近年來上海就出現了把別墅作為投資對象的投資型需求。

    市場發展的三波浪潮

    上海別墅市場的發展經歷了三次浪潮。上世紀90年代初期,以長寧虹橋沿線一帶涌現的大批外銷花園洋房別墅群為標志的第一波浪潮,但后來隨房地產市場的降溫而跌入低谷；在亞洲"金融風暴"沖擊亞洲國家經濟發展的九十年代末期,中國經濟卻一枝獨秀,仍然保持高速穩定發展,以"錦秋加州"為先鋒的排屋建筑和新獨院住宅的風起云涌而形成上海別墅市場的第二波浪潮；緊接著在第二波浪潮的基礎上,1999年、2000年以排屋、聯體別墅等"經濟型"別墅的涌入形成了以較成熟的多元化開發為主要特征的第三波浪潮,形成了空前熱銷局面,到2001年上海別墅物業銷售面積已占到全部住宅開發面積的將近1/3,而且這種市場趨勢正愈演愈熱。至2003年底,上海別墅市場保有量達1310萬平米,其中2002年、2003年兩年所實現的上市量達60%以上。

    上海別墅為何持續熱銷

    市區高中檔公寓房價大幅上漲"趕出"了郊區別墅的繁榮與熱銷。市區高中檔公寓房價在2000-2002年上漲幅度較大,這是帶動郊區別墅類住房商品熱銷的最為直接和根本性的因素。如市區陸家嘴(資訊 行情 論壇)房價現在可達到12000元/平米左右,1套二室一廳面積約80平方米需100萬元左右,以同樣價格則在近郊可購得70-80萬元一套200平米的別墅,而空氣、風景比市區要好得多,交通也不是不方便,余款說不定夠買輛汽車呢！這在一定程度上也刺激了本打算在市區購房的收入群體放棄原先想法,從而"趕出"了郊區別墅的繁榮與熱銷。中高檔收入群體數量的日趨增多以及投資性購房消費行為的盛行,也是不容忽視的原因。

    中高收入群體數量的增多"集聚"成郊區別墅的繁榮與熱銷。當"經濟型"別墅形態的出現吸引了工薪階層的眼光時,當開發商將年收入8萬元的家庭納入其客戶范圍層次時,這必然在無形中"提高"中高收入群體的比例。而隨著經濟快速發展,居民收入水平大大得到提升,而且大量外籍、外地高層次高收入人士人才的流入也必然充實了這一群體,"5+2"居住新方式的升溫也促動了別墅消費群的增長。據不完全統計未來有25%的上海人有購買商品房傾向,而這群有購商品房意向的人群中家庭收入超過8萬元的占到一半以上,而且這一比例正在增加,同時外籍人士以每年14%的增長率增加也促成高收入群量的增加,這在一定程度上也帶動了別墅市場的繁榮。

    外來(外籍、外地)客及投資客"帶動"了郊區別墅的繁榮與熱銷。據有關調查分析,2002年在上海別墅的購買人群中,上海籍人士僅占到37%左右,國內其他省市買家占了近27%,港澳臺同胞買家則占到28%,外籍人士購買約占8%左右。目前上海的房地產投資回報率約為6-8%,而別墅的投資回報率平均高于9.5%,尤其是高檔別墅更是達到了13.4%左右,且市場別墅類租賃物業的入住率達80%左右,遠高于市場其他類租賃物業。這主要歸功于每年以約14%增長率增加的外籍人士的涌入,他們一般不必要購買別墅,但卻有著較高的平均超過1000美元/月的住房補貼,加上他們的生活習慣使他們一般選擇高檔公寓或別墅居住,這就使一部分投資家看中別墅投資的商機,從而刺激了投資性別墅需求,而2001年至今股市的低迷與同期房地產市場的高漲尤其是別墅市場高的投資回報率的明顯差異化對比更加刺激了這一需求。

    別墅形態的多元化"推動"了郊區別墅的繁榮與熱銷。也許兩年前上海人心目中別墅仍然是花園洋房、私人花園、私家游泳池,住戶還須有私家車的豪宅,也許兩年前別墅開發商眼中的目標客戶只是極少數富豪、高官或明星大腕。

    但市場發展到今天,開發商、消費者的觀念受到了市場的沖擊并已發生了根本變化,當市場上出現了諸如傳統的獨立式、高檔豪華式、排屋、雙復式、里弄式以及新獨院等多元化、多品種別墅,尤其是"經濟型"聯排別墅出現時,普通工薪階層也不再對別墅消費是一種奢望,別墅客戶也不再必然只是那些高官、富商,開發商也開始關注和挖掘普通百姓對別墅消費的可能性,正因為如此,別墅市場必然涌入了一大批消費"生力軍",而且還正在不斷充實壯大。

    據對浦東別墅不完全統計,2000年以前開發的別墅形態基本都是聯體和獨立別墅,內外銷各半,到2000年后才出現如銀泰花園及陽光歐洲城等聯排內銷別墅,一定程度上豐富了別墅形態市場,通過面向普通工薪階層而拉動別墅市場的需求。

    城市交通立體網狀分布日臻完善"拉動"了郊區別墅的繁榮與熱銷。隨市區概念的擴延,市政道路的立體化以及家用轎車的普及,使市中心與郊區的距離不再遙遠,城鄉結合部或郊區的概念已更加模糊化。城市立交橋的建設、對城市道路的改善以及地鐵向郊區的延伸,道路的拓寬,使城市道路更加通暢,交通更加便捷,從而在出行時間上縮短了市中心與郊區的距離。而近幾年市政建設的投資幅度的大力提升以及城市規劃和十五計劃對城市交通的重視更是消費者從心理預期上已不再有郊區鄉下的概念。

    經濟類別墅住宅的發展"刺激"了郊區別墅的繁榮與熱銷。在提高品質的前提下,上海的別墅更以其合適價位吸引了購房者。經濟型如聯體別墅單價多在4000-6000元,面積一般為200平方米左右,總價約為80-120萬元,只相當于市中心一套中高檔公寓,使一般的工薪階層也有足夠消費能力。而獨立別墅單價多也在5000-15000元左右或以上,面積300平米左右,總價150-450萬元以上,低于境外同檔次數倍以上,因此聯體別墅既適合國內有一定經濟基礎的人士居住,也適合于"5+2"居住方式及第二次購房消費者,而獨立別墅則是境內大款及外籍人士、港澳臺同胞以及一些以投資為主要目標的購房者。