最近幾天，京城的房地產商正在熱傳政府尚未公布的“8·31”土地大限“過關”名單。據稱，這份名單是繼今年3月17日及6月7日公布的兩批允許繼續以協議形式出讓的經營性歷史遺留用地項目后的最后一份名單。

    據了解，經過長達幾個月惴惴不安的等待，萬科青青家園、太平洋城等一批項目終于邁過了“8·31土地大限”的政策關口，但也有一些前期宣傳力度頗大的待

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推樓盤被“8·31”大限卡下。

    1.3億平方米早在預料中

    根據上周北京市國土資源局剛剛出臺的《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》，此次有245宗土地通過了“8·31”的“關卡”。這些項目與前兩批被允許出讓的項目共有560宗土地。

    今年4月底，北京市國土局的統計顯示，北京登記的歷史遺留項目共有1091宗，規劃建筑面積約2.02億平方米。如果將“8·31”前允許繼續協議出讓的所有經營性用地按項目計算，有51％的項目達到“過關”條件，合成建筑面積總量約為1.3億平方米。

    對這一結果，京城的一些開發商和中介公司均表示，早在預料之中，得以“過關”的和沒有“過關”的企業因早有預期，心態都比較平和。

    拿到“過關證”還樂不起來

    據了解，眼下一些開發商雖然知道自己的項目通過了“8·31”的大限關口，但卻樂不起來。有開發商告訴記者，進入“過關”名單并不意味著“天下太平”。由于此前，《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》中明確規定，允許“過關”的項目在簽訂土地使用權出讓合同后，即需繳納20％的土地出讓金，并且要在土地使用權出讓合同簽訂60日內補齊項目所需的全部土地出讓金。另外，按照8月16日北京市國土資源局發出的公告規定，遺留項目報批文件受理時間截止在8月24日，并須在8月31日前簽訂土地使用權出讓合同。這意味著，所有“過關”項目要在“8·31土地大限”前拿出完整的項目規劃方案，并要落實全部土地出讓金。開發企業如果過不了這些死限，做不完規劃或籌不齊錢，不排除會在“關”前“落馬”。這對那些大盤項目和同時獲得幾個“過關”項目的開發企業是一大考驗。

    土地供量還會增加

    目前，“過關”項目的總建筑面積為1.3億平方米，這與政府統計的2.02億平方米以及房地產業內人士預計的3個億平方米的可供開發土地之間有很大的空間。這表明，北京房地產市場后期的土地供量還是比較充足的。

    按照以往北京每年大約有2000萬平方米商品房的銷售量預計，“8·31”前允許協議出讓的土地可以滿足北京未來5年的開發量。5年后，北京仍有相當數量的開發用地，只是“8·31”后，房地產企業取得土地的形式將改為招標、拍賣、掛牌，土地市場基本會保持平穩。

    企業不會大量出局

    開發企業和一些房地產中介公司均認為，“8·31土地大限”只是改變了拿地形式，由于土地總體供量充足，市場需求強勁，盡管很多開發商沒能擠進“過關”的“末班車”，有的已“過關”的企業也很可能因資金不足失去協議拿地的良機，但絕大多數開發企業不會因“8·31大限”被“洗牌”出局。一些開發商表示結盟拿地，在招標、拍賣中幾家開發企業輪流相托一家舉牌的方式，使中小企業在招、拍、掛中同樣可以獲取想要得到的地塊，此輪篩出去的應該是那些倒騰土地的“地蟲兒”。

    “8·31”啟動“零庫存”模式

    盡管“8·31”后，很多開發商已通過此前的協議出讓方式儲備了大量的土地，但此次國家對土地的宏觀調控政策很大程度上改變了房地產的生產方式。

    北京藍石營銷顧問公司總經理李春平認為，國家對土地供給以及金融方面的宏觀調控，使房地產的生產模式發生了很大變化。以市場需求為導向，采用招、拍、掛的形式獲取土地，使以往靠關系圈占土地、倒賣土地，不進行技術、人力投入，獲取土地增值利潤的情況得以遏止。土地作為房地產開發原材料的屬性得以歸位，這促使房地產開發企業，特別是那些跨區域的開發企業會采用“零庫存”的生產方式。李認為，在土地屬性變得更為純粹的情況下，“零庫存”生產模式將成為“8·31”以后，房地產企業普遍采取的拿地開發方式。

    房價總體保持穩定

    房地產業界人士認為，市場的供需關系決定房價高低。需求取決于城市化的進程、經濟的穩步增長，目前北京的需求是旺盛的，供給也在增加。從目前看，買賣雙方都不存在急劇減少的可能。現實及長期市場土地供量的充沛已表明，北京不會因供量銳減導致房價大漲。

    分析人士認為，北京房價的高漲很大程度上是為人們的心理預期所推動。信息不對稱往往使人們認為，房價因土地短缺等因素要大漲，推動了購房熱潮。中原物業等一些中介機構認為，北京的房價總體將保持穩定，不會大起大落。