“調(diào)控之后看泡沫”系列報(bào)道（二）本報(bào)記者 朱菲娜

　　又一起巨資投向商業(yè)地產(chǎn)的事件發(fā)生在8月初。8月3日，以26．9億元的財(cái)富位列《新財(cái)富》2003年中國(guó)“500富人榜”第38位的四川綿陽興力達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)張鈞，宣布要將其資產(chǎn)中的23億擲向上海灘，修建目前滬上最大，集商貿(mào)、辦公、休閑、展示、餐飲為一體的大型復(fù)合商貿(mào)建筑。

新浪交友有獎(jiǎng)?wù)魑?/a> 理想系列寫字樓熱租中 走入香港夢(mèng)想之都 大型休閑游戲燃燒戰(zhàn)車

　　這樣的消息在今年以來層出不窮。曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)悄然傾向商業(yè)，因其利潤(rùn)豐厚，因其現(xiàn)代化的形象等等。但是，正當(dāng)這股商業(yè)地產(chǎn)熱浪席卷大江南北之時(shí)，今年2月以來，國(guó)務(wù)院總理溫家寶連續(xù)三次就商業(yè)地產(chǎn)問題作出批示，要求防止盲目投資與重復(fù)建設(shè)。看來，商業(yè)地產(chǎn)投資也到了該降溫的時(shí)候。

　　全國(guó)造Ｍａｌｌ熱

　　隨著城市化步伐的加快，一些頭腦敏銳、有創(chuàng)新意識(shí)的地產(chǎn)商較早轉(zhuǎn)行，涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)投資滾滾而來，大型商業(yè)設(shè)施八面開花。據(jù)中國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)最近發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，目前全國(guó)在建立項(xiàng)的購(gòu)物中心多達(dá)200家左右，總面積約3000萬平方米。

　　在北京，四個(gè)20萬—60萬平米的Ｍａｌｌ（大型購(gòu)物中心）將在城市的東西南北拔地而起，分別是大地集團(tuán)的“大地Ｍａｌｌ”、春天商業(yè)公司的“春天Ｍａｌｌ”、“金源Ｍａｌｌ”和王府井集團(tuán)的Ｍａｌｌ。然而，就記者了解，如北京西單商業(yè)圈雖然面積不大，卻聚集了中友百貨、明珠小百貨、Ｌｃｘ商場(chǎng)、西單商場(chǎng)等5、6家功能齊全的大型商場(chǎng)，商品種類相似，購(gòu)物環(huán)境類似，商場(chǎng)定位也沒有大的區(qū)別。在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的商圈內(nèi)，還不斷有新的投資者擠入。去年底，在距中友百貨僅一街之隔，6萬多平方米營(yíng)業(yè)面積的君太百貨宣布開業(yè)。時(shí)隔半年，據(jù)記者的幾次親身經(jīng)歷，君太百貨始終處在不冷不熱的狀態(tài)，并沒有取得預(yù)期的目標(biāo)。

　　上海作為國(guó)際性大都市，更是受到來自各地的大小商業(yè)地產(chǎn)商的青睞和追捧。據(jù)原上海市商委所做的上海大型商業(yè)設(shè)施的調(diào)查顯示，2003年5月，已經(jīng)開業(yè)的購(gòu)物中心13個(gè)，建筑面積97萬平方米；在建的購(gòu)物中心15個(gè)，建筑面積超過160萬平方米；規(guī)劃將建的19個(gè)，建筑面積超過240萬平方米。2004年，上海市通過審批的商業(yè)項(xiàng)目就有71個(gè)，包括22個(gè)建筑面積超過10萬平方米的“大塊頭”。

　　在華南地區(qū)，斥資30億元的國(guó)內(nèi)首個(gè)超大型主題式購(gòu)物公園——“華南Ｍａｌｌ”早已在東莞萬江破土動(dòng)工；廣州規(guī)劃面積達(dá)29萬平方米的正佳廣場(chǎng)在重組后復(fù)工；華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)已經(jīng)開張營(yíng)業(yè)；中信新城市廣場(chǎng)、深圳中心區(qū)購(gòu)物中心等項(xiàng)目也在陸續(xù)上馬。

　　除了北京、上海和一些沿海城市，就連我國(guó)西部的一些城市也興起了造商業(yè)城熱。今年春天，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“造Ｍａｌｌ運(yùn)動(dòng)”在西安開始，號(hào)稱西部第一購(gòu)物中心的“紫薇Ｍａｌｌ”正在熱火朝天地建設(shè)。另外，“高新Ｍａｌｌ”、“東方Ｍａｌｌ”、高新區(qū)西安國(guó)際購(gòu)物中心、城市購(gòu)物廣場(chǎng)等諸多項(xiàng)目也在西安醞釀。

　　然而，這些都只不過是全國(guó)大型購(gòu)物中心建設(shè)的一些縮影。根據(jù)行業(yè)內(nèi)部的保守統(tǒng)計(jì)，截至2003年末，全國(guó)在建和擬建大型購(gòu)物中心建筑面積合計(jì)為2000萬平米，合計(jì)投資超過2000億元。如果按銀行貸款占總投資的60％計(jì)算，需占用信貸資金1200億元。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的困境

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況是：總體不足，局部過熱。這是“2004中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上眾專家的觀點(diǎn)。

　　中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席、北京首商城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院高級(jí)顧問荀培路認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問題是：地產(chǎn)開發(fā)商缺乏一定的商業(yè)認(rèn)知，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，對(duì)商業(yè)規(guī)律不甚熟悉；許多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，套用較熟悉的住宅開發(fā)模式，先設(shè)計(jì)、后出售；而商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合性，要求地產(chǎn)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理商四者結(jié)合起來，現(xiàn)實(shí)中四方交接很不規(guī)范；這些因素帶來了巨大的投資前期風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)思路的偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都喜歡當(dāng)“甩手掌柜”，抱著“賣完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，希望開發(fā)——出售——再開發(fā)的循環(huán)周期越短越好，這就不可能完成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善的規(guī)劃。對(duì)開發(fā)商來說，5到8年已經(jīng)是他們最長(zhǎng)的等待期了。而且地產(chǎn)商還不注重商業(yè)物業(yè)的后續(xù)管理，結(jié)果出現(xiàn)銷售火爆的商業(yè)城，地產(chǎn)商賺錢走人了，商業(yè)城日漸蕭條。這種把購(gòu)物中心當(dāng)作商業(yè)地產(chǎn)的做法是非常危險(xiǎn)的。因?yàn)橘?gòu)物中心一旦被拆零成商鋪賣掉，就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，也就很難獲得成功；另外，由于開發(fā)商往往不可能全部賣出去，因此一方面銀行的債務(wù)無法還清，同時(shí)又把失敗轉(zhuǎn)嫁給了接盤的小業(yè)主，引發(fā)許多社會(huì)問題。

　　第三，地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款。由于大型商業(yè)設(shè)施投資動(dòng)輒幾億、有的甚至高達(dá)幾十億，在國(guó)外多是靠基金支撐運(yùn)作。而在國(guó)內(nèi)，無論是國(guó)有還是民營(yíng)，其大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目多數(shù)是建立在銀行貸款基礎(chǔ)上的。開發(fā)商自有資本比例普遍偏低，項(xiàng)目中銀行貸款的比例高達(dá)八、九成的不在少數(shù)。投入正常的投資回報(bào)期約8年左右，一旦出現(xiàn)銷售收入不高或利潤(rùn)率下降的情況，長(zhǎng)期達(dá)不到贏虧平衡點(diǎn)，將引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，形成銀行不良貸款。從去年年底開始，一些地方的金融部門開始控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，有的銀行已將開發(fā)商的自由資本金比例提高到30％以上。

　　第四，開發(fā)中存在形象工程問題。現(xiàn)在全國(guó)很多地方都在建大型的購(gòu)物中心和步行街。由于購(gòu)物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施具有較強(qiáng)的市政效果，一些地方政府不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，一味地積極推動(dòng)。而且由于這樣的工程過于重視城市景觀要求，忽視了商業(yè)使用功能，容易使項(xiàng)目陷入招商難的尷尬境地。

　　值得注意的是，當(dāng)Ｍａｌｌ的開發(fā)商還在為土地和貸款鏖戰(zhàn)時(shí)，國(guó)家行業(yè)清理的腳步已經(jīng)逼近。年初溫總理的三次批示，已將大型購(gòu)物中心和鋼鐵、水泥等一起列入國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)清理對(duì)象之中。

　　另外，國(guó)務(wù)院已明確表示，在今年年內(nèi)將以國(guó)務(wù)院條例的形式推出城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例，商務(wù)部完成了條例初稿的起草，已經(jīng)遞交國(guó)務(wù)院法制辦。