本報記者 蘇培科 實習生 余春瑜

　　2008年北京奧運會應該實施不動產證券化。北京大學首都發展研究院副院長、“北京舉辦奧運會的金融支持工程”課題組組長何小鋒在接受中國經濟時報采訪時疾聲呼吁。

　　不動產證券化就是以不動產為基礎資產的證券化。換句話說，不動產證券化就是以不

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動產所產生的未來現金流為基礎發行證券的行為。目前，我國各種市場環境和條件的限制，不動產證券化的業務發展尚處于研究、試點階段，如何在2008年北京奧運融資中積極應用，是實現北京“綠色奧運”、“科技奧運”和“奧運金融”的關鍵。

　　“北京舉辦奧運會的金融支持工程”課題組經過多年研究表明，就奧運融資而言，根據不動產種類的不同，可以將不動產證券化劃分為：市政基礎設施證券化、體育運動設施證券化、房地產證券化等；根據證券形式不同，不動產證券化包括市政債券、產業投資基金、不動產支撐證券、所有權類憑證等。如何針對不同的不動產選擇最為合適的證券形式，是利用不動產證券化進行融資的一個關鍵。

　　何小鋒認為：和奧運有關的這幾種不動產通過證券化操作，可以從理論上有很多的證券形式，一個是產業投資基金，市政債券，基礎設施支撐證券，所有權類憑證、證券形式。

　　據估計，2008年奧運會的相關投資額將在3000億元人民幣左右。其中，北京市政府將對市政基礎設施建設投入1800億元。在這1800億元人民幣當中，有900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機場等；有450億元用于環境治理，兌現“綠色奧運”的承諾；有300億元用于信息化建設，奠定“數字北京”的基礎，初步實現電子政務、電子商務、信息化社區和遠程教育，兌現“科技奧運”的承諾；其余150億元將用于水電氣熱等生活設施的建設和改造。

　　將2008年北京奧運會辦成“綠色奧運”、“科技奧運”，是全國人民和全世界人民的心愿。但如何籌措3000億元的奧運投資資金？

　　何小鋒說：“若將這個任務過分依賴政府的財政支持必將加重政府負擔，國際奧委會承諾給北京奧運會8－10億美元的分成中，相當一部分要等奧運會舉辦后才能兌現，所以利用金融創新在資本市場上為北京奧運會的籌辦籌集資金，是北京大學首都發展研究院‘北京舉辦奧運會的金融支持工程’課題組的研究重點。靠中央的財政支持，靠北京市的財力支持，是遠遠不夠的，北京為舉辦奧運會將投資1800億元人民幣，我們應該借此良機推出新的金融和證券產品，應加大金融資本創新的力度。堅持市場化籌集資金的原則，通過有價證券的方式大量吸引民間和海外資金入場，是實施奧運金融工程的主要目的。將奧運不動產證券化，是奧運建設融資中籌集企業和個人資金的一個優先選擇，有利于減輕北京市奧運支出的財政壓力；通過奧運不動產證券的操作，能夠為北京市培養一大批金融人才，也能夠使北京發展金融中心的夢想得以實現�！�

　　2008年北京的奧運會“不動產證券化”究竟如何實施？“北京舉辦奧運會的金融支持工程”課題組認為，奧運不動產證券化和奧運融資可供選擇的融資方式很多：

　　一、發行政府支持下的奧運建設債券。目前，中國由政府發行的債券只有一種——國債，其發行人是中央政府，并且是以政府稅收收入擔保償還，屬于一般債務債券。而地方政府并沒有權力以稅收為擔保發行市政債券，也就是說地方政府被禁止發行一般債務債券。但奧運融資中市政債券可以采取“收入債券”的形式。

　　何小鋒說：“政府可以成立專門的公司建設奧運項目，授權這些企業來發行特定的奧運建設債券。在項目建設資金不足的情況下，政府提供補貼，以實現還本付息。早在幾年前，上海、山東等地方政府就采用了這種方式解決建設資金不足的問題，這樣的項目案例至少有20多個，完全可行�！�

　　二、奧運建設產業投資基金。這個基金屬于基礎設施投資基金，成立后可以向全球發售。

　　這就要求選擇那些回報前景好的項目采用這種方式，以保證收益。政府嚴格選擇項目，交給專業基金公司，并安排基金在交易所上市。

　　三、奧運基礎設施支撐證券。在與奧運配套的基礎設施項目中，如果其中的收費項目有可預期的、穩定的現金流，可采用基礎設施支撐證券進行融資。在這種模式下，北京市政府可以成立一個專門為奧運基礎設施建設資產證券化融資的機構，然后通過發行證券為奧運基礎設施融資。但與一般資產證券化不同的是，這個機構發行的證券不是直接以奧運基礎設施的收費為支撐，也就是說這個機構把發行證券所得的資金貸給奧運基礎設施的直接投資者，而以直接投資者償付的本息作為發行證券的基礎。

　　四、奧運設施所有權憑證。將一些奧運場館的所有權證券化，并向市場發售。

　　五、其他證券形式。比如可轉換公司債券，可交換憑證。

　　何小鋒說，在這些融資方式中，最重要的就是政府發行的建設債券。理想的模式是北京市專門成立一個政府授權機構，把它作為對奧運市政基礎設施進行投資的企業的融資渠道。例如，北京市政府成立一個奧運體育場館建設管理委員會，定性為事業單位，授權其為投資奧運體育場館建設的企業融資。其運作程序是：首先，奧運體育場館建設管理委員會對擬修建的奧運體育場館進行出售和出租的公開招標；其次，奧運體育場館建設管理委員會以奧運體育場館的出售收入（一般是分期付款）和租金收入為基礎發行奧運建設市政債券；第三，在收到投資企業的付款后，將這些錢款付給債券持有人。在這種模式下，盡管奧運體育場館建設管理委員會是名義上和法律意義上的債券發行人，但實際舉債人是企業，這些企業將負責償付債券，而奧運體育場館建設管理委員會只是起到一定的擔保作用。奧運基礎設施支撐證券基礎設施支撐以基礎設施的收費為基礎發行的證券。

　　他說，為了更具體、更明確的實施奧運不動產證券化，也有必要成立專門的部門來配合，奧運基礎設施證券化可行性最強的是從屬參與（ｓｕｂ－ｐａｒｔｉｃｉｐａｔｉｏｎ）方式。在這種模式下，北京市政府可以成立一個專門為奧運基礎設施建設資產證券化融資的機構，然后通過發行證券為奧運基礎設施融資。但是這與一般資產證券化不同的是，這個機構發行的證券不是直接以奧運基礎設施的收費為支撐，也就是說這個機構把發行證券所得的資金貸給奧運基礎設施的直接投資者，最后通過未來收費收回投資并獲得盈利的基礎設施項目。所以只有奧運不動產明晰的證券化、市場化形式之后，奧運項目才能追求透明的商業化利潤和提高奧運資產運作的質量。