政府調(diào)控部門此時應(yīng)該推出一些相關(guān)政策來影響本地及“三外”人士的真實(shí)消費(fèi)。首先，影響供應(yīng)的政策和影響消費(fèi)的政策是可以分離的；其次，影響真實(shí)需求和虛擬需求的政策也是可以分離的

    目前討論上海房價“滯脹”現(xiàn)象看來有些前瞻意義，樓盤銷售數(shù)量減少，速度減緩，排隊(duì)搶購減少，考慮營銷手段的多了，當(dāng)然這都是一些表面現(xiàn)象。從深層

中行新上網(wǎng)抵債資產(chǎn) 理想系列寫字樓熱租中 無線精彩 無線雅典 走入香港夢想之都

次的角度來分析，可不可以這樣認(rèn)為，房價有通脹的苗頭，一些樓盤出現(xiàn)了一定價值背離，而購買力出現(xiàn)了些許停滯，購買的促動力也有了削減。現(xiàn)在討論這個問題，可以用未雨綢繆來高度概括。

    從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來看，滯脹現(xiàn)象來源于上世紀(jì)70年代歐美的資本主義國家，不僅僅出現(xiàn)了凱恩斯理論關(guān)注的通貨膨脹，而且出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)衰退并存的現(xiàn)象，我們稱之為“滯脹”。那么，宏觀經(jīng)濟(jì)是以GDP為考量對象的，房地產(chǎn)業(yè)僅是其中的一小部分，但在上海，地產(chǎn)對上海GDP貢獻(xiàn)率已達(dá)7%左右，從其影響和地位來看，值得重點(diǎn)研究。從宏觀經(jīng)濟(jì)理論汲取營養(yǎng)來對地產(chǎn)做一個理性的思考，還是有其理論與現(xiàn)實(shí)意義的。

    中房指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)價格指數(shù)持續(xù)上升，從2000年至2004年，4年來指數(shù)始終呈上升態(tài)勢，顯示了地產(chǎn)發(fā)展宏觀向好的情形，但房價的通脹已在2003年九十月份出現(xiàn)了高潮，單體樓盤價格經(jīng)常1到2個月內(nèi)上漲千元之多，漲幅超過20%。

    目前的情形，在政府的各項(xiàng)房地、金融政策調(diào)控下，整體是處于可控范圍之內(nèi)，但要對細(xì)節(jié)予以關(guān)注。美國里根時代，政府針對滯脹中的“通脹”，采用的是貨幣學(xué)派的理論，通過央行控制貨幣發(fā)行。那么在地產(chǎn)運(yùn)用上，就是銀行對貸款的加強(qiáng)控制，僅針對一些大的地產(chǎn)商加強(qiáng)授信額度的發(fā)放，對大部分樓盤的貸款還是應(yīng)該從緊。事實(shí)上，目前金融的主基調(diào)就是從緊。同時，松開土地的批租水龍頭，讓樓盤上市量加大，這樣就必然會抑制房價進(jìn)一步的攀升，達(dá)到治理通脹的效果。

    近期我們可以看到下半年樓盤供應(yīng)量將迅速放大，從長期來看我們可以看到對閑置土地的清理力度，最終的目的還是使得土地供應(yīng)有序、平穩(wěn)，而不是時緊時松，從而傳導(dǎo)到房屋供應(yīng)，引起連鎖反應(yīng)。目前的房價整體是合理的，但有了通脹的跡象，作為政府的調(diào)控手段就應(yīng)該而且已經(jīng)先行一步了，目的就是使得房價上漲有序，而不是階段性價格爆發(fā)式上漲，引起價格盲目背離價值。

    但是，我們的目的不是需要房價下滑，我們需要真實(shí)的需求來支撐房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可是現(xiàn)在卻是消費(fèi)者觀望，本地消費(fèi)量不足，如何解決“脹”同時的“滯”的問題？

    數(shù)據(jù)顯示上海本地居民的消費(fèi)量在下降，占購房消費(fèi)者比例已下降至80%左右，個別樓盤甚至不到50%。外地及境外消費(fèi)增長比較快，但已趨飽和態(tài)勢。

    此時，我們可以從里根時代政府解決滯脹中的“經(jīng)濟(jì)停滯”的對策———供應(yīng)學(xué)派的理論中汲取經(jīng)驗(yàn)，這就是減稅，刺激消費(fèi)與生產(chǎn)。在地產(chǎn)中的應(yīng)用就是利好政策，促進(jìn)真實(shí)消費(fèi)的政策的推出。我們知道曾經(jīng)實(shí)行的藍(lán)印戶口和退稅的政策對房市的紅火起到關(guān)鍵的作用。但隨著以上政策的停止，消費(fèi)政策拉動力開始弱化，而在目前宏觀房產(chǎn)、金融政策下，似乎沒人還敢多說促進(jìn)消費(fèi)。可是筆者認(rèn)為，真實(shí)需求的各類消費(fèi)還是應(yīng)該得到鼓勵和引導(dǎo)。政府調(diào)控部門此時應(yīng)該推出一些相關(guān)政策來影響本地及“三外”人士的真實(shí)消費(fèi)。首先，影響供應(yīng)的政策和影響消費(fèi)的政策是可以分離的；其次，影響真實(shí)需求和虛擬需求的政策也是可以分離的。建立在銀行資金上的虛擬需求需要抑制，但區(qū)域政府需要高度重視宏觀經(jīng)濟(jì)政策對有效消費(fèi)也會產(chǎn)生殺傷作用。

    未雨綢繆，在政策上作好應(yīng)對準(zhǔn)備。最能影響購房者期望的政策應(yīng)該是加大本地居民住房貨幣化的政策、加大對中低價房消費(fèi)的銀行定向貼息貸款、平價房上市流動性政策的放松等等。對在下半年一城九鎮(zhèn)供應(yīng)量過大區(qū)域，需要準(zhǔn)備一些吸引滬外人士購買的利好政策，帶動資金流、人力資源流對上海郊區(qū)化發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

    我們預(yù)計(jì)，推出這些政策會引起極好的調(diào)控推動作用，既可以使得房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不減緩，又可以使得居住結(jié)構(gòu)性矛盾緩和。所以，真實(shí)消費(fèi)的趨緩現(xiàn)象需要得到政策的刺激和鼓勵。

    任何一項(xiàng)宏觀政策，任何一類經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，都是互相影響、互相促動的。經(jīng)濟(jì)工作是個極復(fù)雜極難調(diào)控的工作，在規(guī)律中又存在著意外影響，在繁雜中又孕育著必然規(guī)律。同時，地產(chǎn)又是一個協(xié)商藝術(shù)達(dá)到極致的產(chǎn)業(yè)，是建筑藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律預(yù)測、景觀藝術(shù)、金融、施工技術(shù)等的集大成者，房產(chǎn)老總就處于這樣一個協(xié)調(diào)的中心地位。

    宏觀經(jīng)濟(jì)對大勢的影響，是項(xiàng)目決策的第一步，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，經(jīng)濟(jì)好就可果斷入市，通過二至三年的開發(fā)，將建筑形勢的成品變成商品，獲取利益；經(jīng)濟(jì)形勢不佳時，就持土地和貨幣觀望，因?yàn)橥恋氐脑鲋敌钥梢栽谝院蟮纳唐蜂N售中予以體現(xiàn)，但前提是ā要符合土地政策的要求。

    房地產(chǎn)是一個令人心動的行業(yè)，房地產(chǎn)金融理論體系與房地產(chǎn)政策導(dǎo)向及消費(fèi)者的購買期望的預(yù)期，需要認(rèn)真地予以思考及理論升華。房地產(chǎn)的周期理論以及宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性應(yīng)該成為每位地產(chǎn)領(lǐng)軍人物的必修課程，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)才能在實(shí)踐與藝術(shù)中展現(xiàn)其更理性的價值回歸與永恒發(fā)展。