宏觀調控大勢下，400房地產商云集博鰲21世紀房地產論壇

　　新聞背景

　　8.31大限

中行新上網抵債資產 斗三國與眾將一拚高下 無線精彩 無線雅典 走入香港夢想之都

　　2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》即“71號令”，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。

　　2004年宏觀調控將對中國房地產業產生何種影響？房地產信貸與土地政策是否會促使房價下降？中國房地產是否將出現10年前的悲劇？由于距離業內敏感的“8.31大限”越來越近，上周末，在為期三天的博鰲21世紀房地產論壇上,這些議題引起與會近400位房地產公司代表的高度關注。同時，盡管普通百姓都期待著宏觀調控能使越來越令人“生畏”的房價降下來，但地產“大腕”們傳遞的信息卻依然是“漲”聲不斷。

　　面臨8.31大限企業要有應對舉措

　　2003年6月13日，中國人民銀行121號文件的一紙令下，使得房地產企業突遭10年來最冷峻的信貸嚴寒。銀行貸款少了，以銀行信貸為主的房地產企業少了輸血來源，面對宏觀調控政策，房地產業如何自救？萬科企業股份有限公司董事長王石認為，中小企業要想在銀根緊縮政策下存活，必須要走專一化和多元化道路。同時調整企業的資金結構，盡量通過其他融資手段，減弱對銀行貸款的依賴。

　　潘石屹表示，到“8.31大限”時，北京將有八成以上的房地產企業會因不能過關而死掉。

　　為了應對關鍵的生存問題，企業應該盡早調整，避免進一步的損失。

　　供應減少房價要漲

　　土地供應減少是否會帶來房價的相應下跌呢？政府對房地產業實行宏觀調控的主要目的是要擠出“泡沫”，把偏高的價格降下來，然而，與百姓的意見相左，在本次論壇上，一些實力較強的房地產商卻對宏觀調控后的房地產行情保持著謹慎的樂觀態度。萬通集團董事局主席馮侖認為，內地房地產市場

　　前景不錯，2004年下半年，內地的房地產價格將會穩中有升，像北京、上海、廣州等城市的房地產價格仍有上升空間。萬科的王石認為，由于土地的供給減少了，房價在持續穩定地上升。順弛集團董事長孫宏斌表示，宏觀調控給房地產商帶來的現有影響是，消費者持幣待購，買房的人少了，令房地產商現在的日子比較難過。這種持幣待購的現象會持續到今年10月，屆時由于土地供給減少，市場需求恢復，房價上漲成為必然。此前，順弛在全國各地高價買地，意在為明、后年房價上漲做準備。

　　文/本報記者楊青

　　中小企業面臨一次選擇

　　宏觀調控是對每一個發展商創造的機會，關鍵是如何把握。通過宏觀調控時與宏觀調控后的比較，宏觀調控對房地產的健康發展趨勢是比較好的，基本上是投資增長的趨勢。當然有一個回落，市場需求減少，會出現一個很有意思的剪刀差，投資的速度下降，供給也在減少，需求的水平卻在持續地保持。所以我們可以看到，宏觀調控這次見效非常明顯，這個需求是非常旺盛的。由于土地的供給減少了，房價在持續穩定地上升。

　　同時，宏觀調控對三類房地產開發商有影響，即精英公司受到嚴重影響，產業化開發商受到明顯影響，非主流開發商受到影響。中小企業要保持在宏觀調控下穩定發展，除了要走專一化策略外，不可盲目貪大是關鍵。

　　宏觀調控實際上是中小企業面臨的一次選擇，如果不變，三九的今天就是你的明天。

　　房子不可能降價

　　實際上，121號文件為我們提供了機會。因為貸款的公司少了，沒有那么多項目能承載這么多資金供給。

　　對房價的影響，我認為房子不可能降價，為什么？現在土地少了，錢少了，供應量少了，需求沒有變化，肯定要大幅度漲價。宏觀調控對現在的供給幾乎沒有影響，地少了，錢少了，會影響明后兩年。宏觀調控最主要的影響是持幣待購，市場需求沒有變，現在買的人比原來少了，比以前謹慎了，造成的結果是現在覺得非常困難。

　　消費者持幣待購的現象會持續到10月份，據我們了解，銀行的供應并沒有變，和以前的計劃保持一致，只是增量有所減少，我想說的一點，宏觀調控你想干什么，如果說明年的市場我們判斷對的話，房子增長的話，現在做的就是買地，知道明年的房子少了，中國的需求空出來，現在你砸鍋賣鐵也要買地。

　　我支持71號文件

　　“8.31大限”，是對房地產發展商影響非常大的事情，我本人的觀點是支持這個文件，理由是作為國家的土地在交易的過程中，要公開，這樣機會均等，無論是國有企業、私人企業，還是外國企業，都可以在一個市場化環境下平等地交易。

　　市場化對于房地產發展商來說，是很重要的環節。如果不是市場化，今天很可能不是我們，可能是與政府關系比較近的，容易拿到土地。過去的幾個月來，很多媒體說我跟任志強聯合起來反對這個政策，可能是我說話的時候，記者沒有聽清楚，我是支持的，我和任志強觀點不一樣。

　　8.31政策的出臺，如果你整個管理靠銀行貸款，不是市場化，可能在大限的時候會失去你的市場份額；如果你是市場化公司，也許會給你更多機會，更多資源機會。只要你的公司健康，8.31會徹底讓你快速成長。

　　從8.31到宏觀調控的政策，對我們公司有一些影響，比如121號文件有三個文件，是提高銀行按揭貸款的門檻，對我們產生了比較大的影響。總體來說，情況比較好，沒有銀行貸款，整個營業額比國企三年還高。三年中，就像開車一樣，換車的時候影響非常大。

　　“8.31大限”時，北京的項目能過關的有13%，還有87%的項目不能過關。這個應該早做打算，該轉股權的轉股權，這也是一個切換，能夠避免造成損失。

　　供圖/新浪房產

　　作者：楊青