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王小霞
日前，世界最大的單體商業建筑金源時代購物中心（簡稱金源MALL）傳出外立面全部完成的消息。緊接著，居然之家金源MALL店又率先吹響了試營業的號角，MALL（音譯“摩爾”）的腳步正在一步步逼近！
被喻為2004年最大商業事件——68萬平方米的金源摩爾的開業，對于商業地產來說，到底是改良，還是顛覆？一時間，摩爾受到業界極大關注。中國人民大學博士生導師黃國雄認為，SHOPPINGMALL這種新興的商業地產，造就了一種新的生活形態和環境，能夠給人們帶來多功能、全方位的購物生活形態。“摩爾”的出現對于北京現代化國際大都市的建設具有非常重要的意義。摩爾是對零售業的挑戰，更是對商業地產單體建筑的挑戰。
據了解，我國零售業現在還是以百貨商場、超市以及小店鋪為主。這些模式目前僅僅停留在購物這一簡單的層次上面。現代人在緊張忙碌的工作之余，要求購物不僅方便，而且能夠節省時間，并充分享受其中的樂趣，此點在傳統的零售模式中已經難以得到滿足。對此，北京市商委在“十五”規劃中明確提出，要在北京東南西北四個方向建設四個大型摩爾。
雖然摩爾在商業地產界及零售業界產生巨大影響，但在中國能否發展摩爾仍存在兩種截然不同的觀點：一種觀點認為在中國根本不適合發展“摩爾”；另一種觀點表示面對巨大的市場應該抓住機遇開展“摩爾”，同時專家表示不可盲目發展。
認為適合發展“摩爾”的人認為，雖然美國購物中心的興起是基于1萬美元的人均收入，而我們在思考購物中心發展的必要性時，自然很容易聯想起美國的興起背景，如果照此觀點，中國人均收入達到這個標準，恐怕50年也沒有希望。而且，我們常常把購物與其他產業割裂開來，但在國外的統計則是消費、休閑、娛樂等等指標值進行合計處理。因此，如果單純看購物數字，的確顯現的國民消費能力存在差距。但如果把休閑、運動等項目涵蓋進來的話，中國內陸消費能力的絕對數字可能要高出許多。特別是在沿海發達地區和人口稠密的中心城市，應該說購物中心有良好的發展前景。其優勢主要體現在服務項目的增加，可以吸引目標不同的消費群體，從而形成新的購物人潮，而他們彼此之間的相互促進，將極大地刺激人們的購物需求。從這層意義上講，購物中心的效益提升有賴于整體功能的發揮。而認為不適合發展摩爾購物中心的人表示，國內發展摩爾的時機尚不成熟。其觀點為：一、內地的經濟發展水平比美國落后太多，居民的購買力有限；二、內地的私車擁有量太低，不符合建設摩爾的要求。
針對以上兩個論點，有關專家指出：第一，內地的經濟發展水平雖然比美國落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市。而菲律賓、泰國、馬來西亞的摩爾發展得既多又好，且新的摩爾仍在不斷建設中。曼谷有20多家摩爾；馬來西亞吉隆坡有20多家摩爾。甚至經濟不是很發達的菲律賓馬尼拉也有30多家大摩爾，平均35萬人口擁有1家摩爾，其中馬尼拉33萬平方米的SMMEGAMALL是亞洲第三大摩爾。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團：SMPRIME，SMPRIME旗下的SMSUPERMALL有20家摩爾，且家家摩爾都生意興隆。菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場都位于摩爾內，單體建筑的百貨公司、大賣場已極少。印尼雅加達的摩爾也已達20多家，并且生意火爆。對此，上海、北京為什么不能擁有真正的摩爾呢？東南亞各國大型購物中心發展的直接原因除了零售業自身需求迫切以外，更具有市鎮發展及休閑觀光等其他產業相關意義。而且，大型摩爾更是城市的標志性建筑。第二，內地的私車擁有量雖然低，但并不影響建設摩爾。因為政府限制私車的發展，因此香港、新加坡的私車擁有量也遠遠低于美國；但憑借著發達的地鐵和公交系統，兩地的摩爾發展也都很成功。不同于歐美的摩爾，香港、新加坡的摩爾大部分集中在鄰近地鐵站的市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家摩爾。只有300萬人口的新加坡有20多家摩爾（義安城NgeeanCity購物中心、濱海廣場MarinaSquare和新達城SuntecCityMall均是亞洲最大的購物中心之一），平均15萬人口擁有1家摩爾。借鑒香港、新加坡的經驗，內地的部分摩爾也可選址在鄰近地鐵站的市中心商圈建設。
專家同時分析表示，中國在發展摩爾時，應學習歐美的成功經驗，但更應該借鑒菲律賓等東南亞國家的發展經驗，尤其是菲律賓SMSUPERMALL集團連鎖摩爾的成功經驗（SMSUPERMALL集團多次獲得歐美財經雜志頒發的最佳管理獎）。這不僅因為菲律賓、馬來西亞、泰國的摩爾規模大，經營管理成功。還因為菲律賓的SMSUPERMALL集團、ROBINSONS集團，泰國的THEMALL集團還發展出了獨特且很成功的“連鎖摩爾”經營模式。更因為東南亞各國的人均收入、文化習俗等因素與中國內地中心城市較相似。因此，中國內地在發展摩爾時，歐美與菲律賓等東南亞國家的發展經驗與教訓都值得借鑒。
中國連鎖經營協會裴亮秘書長對于摩爾則提出了兩點建議。一是成功引進商家和品牌最為關鍵；二是龐大的機構必須管理到位。他說，在開業的前兩三年里最為重要，如果金源摩爾能夠成功地度過這一關鍵期，憑借其68萬平方米的超大規模，它有望成為輻射華北甚至全國的商業中心。就像王府井一樣，來北京的人都會到那里購物。而摩爾的建筑，也將是一個城市標志性的建筑。
《市場報》 (2004年08月03日 第一版)
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