今年上半年，在市消費者協會接到的投訴中，消費者買房后未能按時或者根本就沒有拿到房屋產權證的投訴有30起，占房地產類投訴的10％左右。按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，住宅的買受方在房屋交付使用（期房）或合同訂立（現房）90天之內，就應該得到屬于自己的房屋產權證，然而并不復雜的產權證，到底難產在哪個環節？開發商違規直接導致產權證難產

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　　處理房地產糾紛的著名律師秦兵告訴記者，如果開發商的土地出讓金未交齊或者住宅工程竣工的規劃驗收未通過，或者開發商在施工過程中擅自改變了規劃設計，房屋管理部門都不會發放產權證。而這幾種情況也是產權證拿不到的最主要原因。

　　今年7月1日以前，在北京市開發住宅項目，只要先交40％的土地出讓金就可以拿到臨時土地使用權證，憑此開發商可以獲取施工許可證，繼而開發建設住宅。按照規定，開發商要在一定的期限內繳足土地出讓金的余款，從而得到真正的土地使用權證，再去拿整個項目的所有權證即大產權證。住宅買受方，各家各戶的產權證是從整個項目大產權證轉移登記而來。如果開發商沒有在相應的期限內繳足土地出讓金的余款，當然產權證就無從談起。

　　記者還了解到，在開發過程中，一些不法開發商常常準備兩套規劃方案，一套是為了應付規劃管理部門的審批，另外一套就是實施方案。應付規劃管理部門的方案肯定是層高、樓間距、配套設施樣樣都符合政策規定的；而實施方案通常都會有不符合相關政策規定的東西，至少是有出入于上報審批的方案，比如將車位占用綠地、會所占用綠地等等。批準文件真偽買房人難辨別

　　市消協投訴與法律事務部副主任郎丹柯告訴記者，現在由于消費者維權意識逐漸提高，買房過程中都會采取一些自我保護手段，比如查看所謂的“五證”，即：國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。而購買現房可以只看“三證”，即預售許可證、建筑用地許可證和營業執照。如果沒有“五證”或“三證”，說明該項目根本就沒有產權。

　　但北京市業主委員會聯盟發起人劉宏誠介紹說，有預售許可證，沒有土地許可證售現房的不止一兩家，按建設部相關規定和合同示范文本，有土地使用批準文件的就可以出售。批準文件的真偽和有效性，買房人很難辨別。

　　另外，我國并沒有強制性法規要求房地產商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經常給買房人出示影印件，如果房地產商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。而且，即使開發商缺失土地出讓金或者隨意改變住宅項目，它依然可以不受任何影響的出示以上的證件，也就是說缺失了土地出讓金或者改變了住宅項目的規劃并不影響該住宅項目的銷售。

　　買了某城區住宅的張建先生，兩年過去了至今未取得自己住宅的房屋產權證。原來這個項目不但由兩座高層組成，還由兩家建設商建設。先期開發的住宅改變了位置，后期開發的住宅雖然是符合所有規定，但是由于有一個樓座規劃改變，不能通過規劃驗收。張建先生仔細回想發現，住宅規劃的改變在銷售環節是無顯現可能的，在這方面消費者幾乎沒有預防的可能。開發商違約成本太低

　　據了解，開發商不繳足土地出讓金，主要是將資金投向了新的項目。而開發商這樣做的結果，除了住宅的買受人拿不到屬于自己的產權證以外，并不影響開發商的任何利益。1999年之前，開發商這樣做，幾乎是沒有任何懲罰；1999年之后開發商如果這樣做，有約定的從約定，無約定的承擔房價款1％－2％的違約罰款。違約成本的低廉，“成就”了開發商的違約違法行為。

　　在2002年1月1日以前已經竣工的住宅項目也不受竣工規劃驗收的限制。此前竣工并改變規劃的項目，開發商除了會招致房屋買受人的上訴以外，幾乎不會遭到任何懲罰。發揮中介作用提速房產證

　　據郎丹柯介紹，在近期處理的房屋產權證延期拿到的投訴中，有些情況是，房地產開發商已經將需要辦理產權的材料交給了房屋管理部門，但是由于區縣房管部門沒有發放房屋產權的權利，全市的房屋產權都得交給市局某處室的幾個人來辦理，工作量大，速度非常慢，通常一個住宅小區一批只能辦理十戶房主的產權證。全市每年新增這么多住房，涉及到的房主可謂是千家萬戶，要是都等著四五個人逐一辦理，90天內肯定辦不下來。

　　郎丹柯建議，應該發揮中介機構，比如房協、房租會的作用，將已經符合要求的開發商和住宅買受方材料轉交給中介機構辦理具體的產權證事宜，提高辦事速度。商報記者杜秀平李洋 Ｊ013 Ｊ111商報鏈接如期獲取房產證三大保障措施

　　針對房地產出現的問題，近幾年來政府部門相繼出臺了一系列相關的措施法規，規范房地產市場中的開發行為和銷售環節。從而使得房屋買受人如期取得房屋產權證有了可能。

　　北京市規劃管理部門自2002年1月開始實施房屋竣工證明及規劃驗收合格通知書制度。房屋竣工手續中的規劃驗收，無疑成為從根本上制約隨意改變規劃設計的開發商的殺手锏，從根本上約束了房地產開發商擅自改變規劃設計的行為。

　　2003年12月1日開始實施《北京市房地產轉讓管理辦法》�熢撧k法將轉讓的過程透明化、所有的規矩統一化。其中規定，房地產買賣過程中的房屋產權證問題，有約定的從約定；無約定的3個月內必須辦理完畢。如果沒有在規定期限內辦理�熧r償要按照金融機構預期付款利率支付違約金，按照已付房價款日萬分之2．1，并且可以有退房的權利。

　　2003年7月開始，北京市取消了40％土地出讓金的規定。開發商開發建設所有的項目必須一次性交齊土地出讓金，否則不予以辦理土地使用權證。Ｊ013Ｊ111