朝陽區華輝苑業主莫先生在入住了華輝苑3年后發現，開發商當年在廣告宣傳中描述的“建筑面積達3.5萬平方米的超大規模多功能會所”卻變成了一個對外經營的賓館，使業主原本應該享受到的會所服務化為泡影。于是莫先生一紙訴狀，將開發商告到了朝陽法院，要求將開發商就會所的原有許諾確定為商品房買賣合同條款，以便將來進一步訴訟維權。

蔡依琳演唱會票價1元? 法拉利版奧林巴斯現身 海納百川 候車亭媒體 財富之旅誠邀商戶加盟

    7月27日，記者獲悉朝陽法院一審判決支持了莫先生的這一訴訟請求，將開發商在銷售廣告和宣傳資料中有關“超大規模會所”的許諾列入了商品房買賣合同中。這也就意味著開發商擅改小區原有會所規劃在今后訴訟中有可能被判為合同欺詐或違約。

    業主“免費”使用會所

    朝陽園小區會所計入公攤面積，體現了業主對會所的擁有權

    華輝苑的業主們為了“消失”的會所與開發商對簿公堂，而朝陽園業主則要幸運得多。在朝陽園，業主們不僅可以盡情使用小區配套的會所設施，如游泳池、浴室等，這些設施專屬業主使用，而且在使用會所時無需付費，更不必擔心被社區外的人員打擾。

    據朝陽園業主委員會主任舒可心介紹，朝陽園會所之所以能夠實現良好的服務，就在于業主擁有會所的所有權。在出售朝陽園時，開發商明示業主會所面積已被計入公攤面積。這也等于表明社區會所已成為業主的公有財產，每一個業主都擁有對其的使用權。朝陽園業主委員會成立后，業主就順理成章地通過業主委員會掌握了對會所的管理權。據了解，朝陽園會所為業主提供的專屬“免費”服務，也是建立在業主繳納物業管理費基礎上的。據舒可心介紹，目前朝陽園的物業管理費用為每平方米6.95元，其中有大約0.5元至1元用于維系會所的運行和維護，開銷大約為每年一百多萬元左右。舒可心認為，這種方式既體現了業主對會所的擁有權，也實現了業主在自有財產的使用和管理上應盡的義務，是比較合理的。

    開發商主動放棄所有權

    從理論上說，會所面積不計入公攤，開發商可以較為靈活地選擇是否擁有對會所的產權。而一旦擁有了會所產權，開發商即可以自行管理和經營社區內的會所，就像開發商一旦擁有了對車庫的獨立產權證，即可以通過售賣租賃車位從中牟取高額利潤。

    但出人意料的是，一些精明的開發商卻選擇主動放棄對會所的權利。華遠集團董事長任志強就是其中的一個。任志強在去年公布了一套耗時一年多研究出來的業權分配實施方案，在當時驚動了業界。這套方案宣稱將會所的所有權與使用權都歸業主，業主購買的面積占總建筑面積的份額決定了其對會所等公共財產所擁有的份額。任志強表示，業權分配方案的制定參考了在香港盛行的“物權”概念。業權分配方案的關鍵在于明確劃分了與住宅產品有關的附屬建筑、公用綠地等的責權利，使權利和義務相應對等，這樣就可以充分保證小業主的權益。

    新加坡大開發商吉寶置業在進入中國后也提出，要將在新加坡非常普及的，業主可以充分行使對會所的使用權和管理權的模式引入中國。在新加坡公寓社區內，業主正是通過類似于朝陽園現行的管理模式，在繳納了一定物業管理費用后，便可以免費使用社區內的會所設施，同時由業主委員會對會所的使用和經營進行管理監督。

    現行制度制約會所權屬

    按目前的規定，會所不算公共財產，也就意味著多數小區業主難以成為會所產權方。像朝陽園、華遠集團針對會所實行的這一機制，目前在北京在售樓盤中還很少見。根據國家現行有關規定，會所作為社區的非必需配套建筑，其面積不能計入公攤。這一規定構成了會所權屬的分水嶺。

    經營探討

    抉擇 無利可圖下“解套”還是硬扛？

    對開發商而言，放權意味著“輕裝上陣”，有利于專注謀求項目開發本身的利潤，此為明智之舉。一位深諳內情的資深業內人士告訴記者，由于運行成本高，但消費群體又相對窄小，使會所經營實際上成為一件吃力不討好的事，放棄對會所的經營權甚至產權，不與業主爭小利，專注于項目開發本身的利潤，是開發商走向成熟的標志。

    會所的運營成本究竟有多高？完全由業主自行管理的朝陽園會所對此有一本明賬。舒可心告訴記者，由于水、電等能源消耗居高不下，再加上其他運營費用，朝陽園7800平方米的會所每年需要耗費一百多萬元費用。

    據了解，會所面積一般僅占總開發面積的1%至2%，就開發總成本而言，微乎其微。這也表明其建造成本和維護成本嚴重不對稱。開發商在樓盤開發時往往好大喜功，但當樓盤售出之后，開發商卻通常不愿再往這個無底洞里填錢。有資料顯示，目前北京六成會所處于虧損狀態。

    出路 最終實現服務經營“雙贏”

    社區會所理論上是無法盈利的，因為小區一般都采用封閉式管理，限定了消費者也就等于限定了經營的最大化。舒可心認為，應在最大化地服務業主和合理經營、可持續發展之間尋找一條道路，解決會所目前發展不良的現狀。

    對于業主具有會所所有權或管理權的樓盤，業主應盡快成立業主委員會，核算和控制會所成本。朝陽園的模式雖已比較成熟，但仍存在有待完善之處。如業主在平時因無需付費使用會所，造成了一些貪小便宜的業主“順”走公用財物等現象，如按使用次數付費，則可能更為公平合理。而對于開發商擁有所有權的項目，如果物業費無力支持會所運營，開發商則可以考慮適度地對外開放經營，吸納更多的消費群體，以支持會所的經營。