有太多的理由支持房地產價格繼續上漲，同時也有更多的道理要求樓市調整。爭論無休無止，背后實際上牽扯著利益之爭。如果希望我們的房地產市場能沿著可持續發展道路健康穩定地發展，避免大起大落，不妨聽聽學者的冷靜思考后發出的諍言

　　可能有人要問：你是不是前幾年沒有買過商品房，因此才會寫出這樣的文章?如有人這樣懷疑我，那么我可老實告訴諸位，我正是在1998年房價最低谷時買了一套158平米，位置

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、朝向、房型都十分好的商品住宅。凡到過我家的人無不稱贊，那時價格每平方米4700元，現在這套住房主要是我們老夫妻兩人住著。現在我寫此文，與我個人利益毫無關系，目的只是希望我們上海房地產市場能沿著可持續發展道路健康穩定地發展，千萬不能大起大落！

　　上海房價是高了，還是低了

　　目前，支持上海房價不僅在長期而且在短期會繼續上漲的一個重要理由是，上海是全國甚至亞洲的經濟中心，地位特殊支持房價會繼續漲，而且上海樓市盡管前兩年漲幅驚人，但目前房價絕對水平不僅離日本東京很遠，而且離我國香港和臺北，也有很大距離，何況2010年世界博覽會要在上海舉行，房價上漲怎么可能停止甚至出現調整呢?

　　對此，我的看法是，第一，不能光比房價，還要比人均可支配收入。上海的房價和人均可支配收入之比已遠遠高于這些城市；第二，我很不希望上海的房市走東京、香港和臺北當年那種大起大落的老路，這樣畢竟對經濟傷害太大；第三，至于2010年世博的概念，早已被提前消化了。現在再奢談世博題材，用意值得懷疑。我很贊成這樣的分析：房地產市場最強勢的聲音是：供求關系決定一切。2002年下半年上海房地產為什么開始發力上攻?我們倒過來看看，1999年是土地供應最少的一年，如果當年拿到土地，經過設計、規劃和建造，2002年拿出來正好。因為當年土地供應量最小，供求關系平衡嘛。如果這個結論成立的話，那么，今天在房價最高的時候，土地供應量反而增加，那么，到了2005、2006年市場價格不就下來了嗎?(參見《財富地產》第6期第41頁樓市‘警報’再度拉響)。

　　促進還是阻礙舊區改造

　　贊成和支持房價不斷上漲的另一個理由來自關于改變城鎮面貌的認識。有人說，房價不斷上升，有利于房地產業的發展，而只有房地產業的發展，才能推進舊區改造，舊貌換新顏。然而，這種想法在實踐中碰壁了。舊區改造，必須拆遷大量舊的居民住宅。當房價一路飆升，而動遷補貼金額已遠遠不能買到和原來居住面積差不多以及居住地點不太偏僻的住房時，頂牛戶就會越來越多，拆遷困難也就越來越大，上訪甚至極端事件時有發生，造成很壞影響。后來國務院下令不許強行拆遷，要妥善處理矛盾。這樣，拆遷就更難了。在現實中，刁民可能有，但是極個別的。筆者住宅小區外面馬路正要拓寬，少數居民不肯動遷，其中一位說：我不要高補貼，只要一套和原來差不多大的住房，而且不能搬得太遠，否則我飯碗丟了。然而，滿足這樣一個還算合理的要求，談何容易。市區的房價已高得驚人，要補足買70平米樓價的拆遷金額，市政實無力負擔。可見，房價漲速太快，漲幅過大，絕不會推動而只會阻礙舊區改造。上海市2004年計劃動遷8萬戶(已經比2003年和2002年少了許多)，但上半年只動遷2萬戶，舊區改造之難，可見一斑。

　　降低還是增大金融風險

　　有這樣一種相當普遍的看法，認為只有讓房價不斷上漲，房地產金融風險才可避免，因為房價不斷上漲，開發商的房子才會很快清盤，歸還開發貸款和建筑企業的流動資金貸款，并且房產投資者的貸款也會及時按月歸還。如果房價不漲，甚至出現適度調整，開發貸款和投資性貸款都可能成為呆帳或壞賬。最近幾年來我國房地產業蓬勃發展，確實全靠金融的支持。房地產金融主要由銀行房地產信貸構成，貫穿于土地儲備、交易、開發和銷售的全過程。商業銀行通過土地儲備貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和住房消費貸款，參與了房地產開發全過程，銀行實際上直接或間接地承擔了房地產開發的全部信用風險。由于所有環節合起來的房地產資金中，80%來自銀行，融資渠道和形式僅為銀行信貸一種，在房地產價格上升初期時，看起來房地產金融風險很小。然而，房價不斷上升過程又是房地產泡沫逐步形成并增大的過程。如果能在泡沫還未膨脹時及時作出政策上的調整，讓房價升勢慢下來或作適當調整，顯然有助于化解房地產金融風險。目前我國房地產金融風險已經十分明顯，但如能立即采取措施，讓房價止漲或適度向下調整，就可以防止和克服將來可能發生的金融危機。這是因為，目前我國城鎮新造樓盤的成本其實并不很高，讓利空間極大，即使讓房價適當下調以便使房子迅速全部出清，開發商還是有錢賺，銀行貸款又可很快回收。而且房價適當下調后，消費者貸款壓力也減輕，顯然也有助于化解住房消費信貸中的風險。總之，目前有兩種選擇：一是放任房價再漲，使風險進一步積累；一種是促使房價適度回調以化解風險。

　　目前政策是打壓還是支持

　　現在開發商中普遍流行的一種觀點是：本來好端端一個房地產市場熱火朝天，開發銷售兩旺、房價節節攀升、交易活躍、空置率下降，就是給你銀行從去年下半年起到今年上半年一系列政策打壓，又是提高準備金率、又是提高開發企業自有資金比率、又是提高預售門檻、又是收緊開發和消費信貸口子，弄得現在市場不死不活，新樓盤銷售和二手房交易日益清淡、價格波動、投資者縮手縮腳、消費者持幣觀望、開發商憂心忡忡，沒有土地想土地，拿到土地做不起，誰想接盤謝謝伊(上海話：他)。再加上各地地方政府的一些調控措施，房地產市場就開始出現一些變化。開發商認為，造成這種變化的原因是政府的宏觀調控，而調控就是打壓。筆者認為，這種觀點完全不正確。的確，目前房市上的變化與政府調控是有關系的，然而，這種調控絕不是打壓房地產市場，相反，是積極支持這一市場朝理性方向健康地發展。具體說來是：第一，控制別墅、高檔房產脫離市場實際需求盲目發展，大力支持中低價商品房建設；第二，控制銷售中的投資性需求，以擠掉一些泡沫第三，加強信貸審查和監控，更規范房地產市場的信貸運作，以控制風險。政府的調控是促使房地產市場作結構性調整，防止和減少泡沫，使我國房地產業能更理性地沿著健康方向發展。如果說這種調控可能使部分前階段漲幅非理性上升過大過快樓價作適度回調，那也完全是好事而不是壞事，可以使房價在若干年后繼續上升有一空間。

　　可能有人要說，前幾年你不是在媒體上大力呼吁要發展住房按揭貸款以促進市場發展嗎?不錯，幾年前我寫過一些這方面文章，但是，我主張和贊成的是發展住房消費信貸而不是住房投資或投機信貸。既然國家一再明令嚴禁貸款炒股，為什么允許貸款炒房呢?因此，我完全贊成目前商業銀行對投資性購房貸款加以嚴格限制，以控制信貸風險。上海證券報復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授