近日，世界級地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕對2004年上半年北京各類型物業(yè)市場的表現(xiàn)進(jìn)行的回顧顯示，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求穩(wěn)中有升，租售市場均較活躍；高級住宅市場中小投資者投資需求呈上升趨勢；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，海外零售商繼續(xù)保持?jǐn)U張態(tài)勢。

    優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租售兩活躍

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    報告說，進(jìn)入2004年以來，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體需求漸趨穩(wěn)定，且在第二季度季內(nèi)租金取得自2001年第三季以來首次的上升，雖然升幅較小。

    新成立的外資企業(yè)對寫字樓需求速度開始加快，尤其是保險業(yè)和咨詢類公司，不但數(shù)量多，其需求面積且大。同時，外商投資的傳統(tǒng)制造業(yè)和高科技公司也陸續(xù)擴(kuò)張辦公樓面積。另外，較強(qiáng)購買力的大型國企公司對西部區(qū)域的寫字樓需求依然強(qiáng)勁，使西部地區(qū)的寫字樓銷售市場表現(xiàn)相對較為活躍。

    寫字樓需求的上升以北京東部地區(qū)尤為明顯。同時，位于西城區(qū)及海淀區(qū)，尤其是海淀區(qū)中關(guān)村的市場在供應(yīng)增加的同時，也刺激了部分市場的需求，使該地區(qū)寫字樓近期之租賃表現(xiàn)十分暢旺。

    截至今年上半年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓總供應(yīng)量為560萬平方米，平均租金報價每月每平方米18.5美元，折合人民幣約154元以建筑面積計算，扣除管理雜費�，F(xiàn)存項目平均售價報價每平方米2710美元，折合人民幣約22，493元以建筑面積計算。上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納量為224，200平方米建筑面積，空置率16.8%。

    商務(wù)活動刺激服務(wù)式公寓市場需求

    隨著中國對外開放政策的進(jìn)度加快，駐京的海內(nèi)外人士逐漸增多，當(dāng)中不乏中小型房地產(chǎn)的投資者，而北京高級住宅物業(yè)則成為這些投資者的首要選擇。

    近年來，發(fā)展商不斷提高北京高級住宅的質(zhì)素，而市場平均售價不但沒有增加，反而輕微下調(diào)，這刺激了投資市場的需求。部分近期落成的高級住宅項目投資回報較高，也直接提高投資者的興趣。另一方面，北京商務(wù)活動增加，刺激了服務(wù)式公寓市場需求。由于近期來京的商務(wù)人士激增，為能夠提供短期租賃服務(wù)的服務(wù)式公寓市場提供了更多的客源。

    與此同時，隨著順義區(qū)及靠近市中心地帶多個高級別墅項目相繼推出，租賃市場競爭日趨激烈，導(dǎo)致別墅項目承受較大的租金壓力。

    截至今年上半年，北京高級住宅的總供應(yīng)量為36654套，各類型住宅物業(yè)的平均租金報價分別為：公寓每月每平方米12.6美元，折合人民幣約105元以建筑面積計算，扣除管理雜費；別墅每月每平方米15.8美元，折合人民幣約131元以建筑面積計算，扣除管理雜費；服務(wù)式公寓每月每平方米23.4美元，折合人民幣約194元以建筑面積計算，包括管理雜費。公寓平均售價報價每平方米1523美元，折合人民幣約12641元；別墅平均售價報價每平方米1986美元，折合人民幣約16484元以建筑面積計算��。

    海外零售商繼續(xù)保持?jǐn)U張態(tài)勢

    按照加入世貿(mào)組織的承諾，中國將于2004年12月11日前取消對海外投資商在區(qū)域、股份和設(shè)店數(shù)量等方面的限制，這意味著海外零售商將大舉進(jìn)入北京零售業(yè)市場。同時，預(yù)計市場對北京零售物業(yè)的需求上升，并將持續(xù)較長一段的時間，當(dāng)中以大型超市和專營店等新型業(yè)態(tài)的需求尤甚。

    隨著居民可支配收入的增加，消費者對休閑娛樂、餐飲等設(shè)施需求亦相對提高，使此類零售物業(yè)的需求在近期不斷地上升。此外，外資便利店也不甘落后。第二季度全球最大的便利店7-11首家店于4月在北京東直門地區(qū)開業(yè)，加上百安居家具店和家樂福亦開設(shè)分店，引證外資零售商開始全面沖擊北京零售業(yè)市場。

    截至今年上半年，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總供應(yīng)量為330萬平方米，優(yōu)質(zhì)首層商鋪平均租金報價每天每平方米2.77美元，折合人民幣約23元以實用面積計算，扣除管理雜費；優(yōu)質(zhì)二樓商鋪平均租金報價每天每平方米1.37美元，折合人民幣約11元以實用面積計算，扣除管理雜費。上半年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)吸納量為101，647平方米建筑面積，空置率11.2%。