區域英雄競風流

　　深圳樓市進入中低價位樓盤快速發展階段

　　回首上半年的深圳樓市，總的來看，沒有年初預料的那般慘烈，而是多了一點理性和務實。一系列土地、金融政策的出臺，似乎并未影響樓市堅定的步伐，熱點地區及其輻射區

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范圍逐步擴大，供應量較以往也有所增加。

　　在需求決定市場的深圳地產界，南山、泛中心區板塊、寶安、龍崗等板塊因為新盤的出現而分別呈現出更為合理的格局與分布。區域英雄競風流，在深圳樓盤銷售龍虎榜上，各區域對榜位的紛爭割據，成為樓市精彩的場景之一。

　　南山：成為高成長區域

　　上半年，南山依舊高擎領軍旗幟，成為“超人氣”區域，各個樓盤也是使出了渾身解數，不僅加速了競爭的良性循環，也在一定程度上促進了南山地產的快速發展。分區域來看，傳統強勢片區依舊是市場的熱點，而蛇口、高新科技園、后海以及前海板塊的異軍突起，無疑為上半年的南山樓市開創了一個全面繁榮的大時代。在市場全面走旺的勢頭下，南山區住宅銷售面積占全市住宅銷售總面積的比例達36％，與去年同期相比增加了12個百分點，成為全市高成長區域。

　　深圳市房地產研究所王鋒博士分析認為，羅湖、福田市場隨著可供應量逐漸減少，同時區域價格向高端樓盤集中，與市民的可接受價位有較大偏差，大多數購買力出現區域性轉移。而南山區在城市建設基礎設施、居住環境、濱海長廊的規劃落實等方面占有綜合優勢，可說是目前住宅開發建設最佳最有效的空間，對區域間轉移的購買力有著很好的承接作用。王鋒認為：“在價格上，南山住宅均價為6165元，也是最接近全市住宅均價的區域，最接近市民的實際消費水平和能力。”這種情況下，越來越多的消費者選擇在南山購房，促使南山區住宅銷量不斷上升。

　　關外：發展后勢喜人

　　關外板塊成為“土地緊縮供應”戰略思路的最大受益者。在今年上半年，關外板塊的表現雖然不及南山突出，甚至在銷售比例上與去年同期相比出現了7％的小幅下滑，但這并不影響關外地產作為深圳樓市主戰場的地位。

　　王鋒對關外板塊持看好觀點，認為這次關外板塊銷售量萎縮只是暫時現象，宜用長遠的發展眼光看待關外板塊。他指出，新增的土地供應九成向關外傾斜，今年新增的108萬平方米商品房用地基本分布在特區外，給關外房地產的發展提供了豐富肥沃的土壤。

　　在2001年到2003年的出讓土地面積中，關外所占市場份額分別為50％、74.3％、92.5％，房地產發展重心向特區外轉移的趨勢已相當明顯。到今年上半年，政府土地出讓則全部在關外。關外商品房年交易數量占全市總量的比例也已從前年的30％上升到去年的40％。“預計今年的比例將保持40％這個水平，有可能還會適量上升，關外發展后勢喜人。”王鋒對關外板塊的發展充滿信心。

　　關外樓市在保持強勁的發展后勢同時，也出現了一些熱點區域。春交會之后，龍華、龍崗中心城、寶安中心區都出現了房價上漲、區域供應量激增的態勢。龍崗中心城房價同去年年底相比，漲幅高達500－700元／平方米，龍華房價也上調了500元／平方米以上，充分顯示出這些區域對消費者吸引力的快速上升。而寶安中心區無疑將成為下半年關外板塊的“大熱”所在。目前，寶安中心區已有約10余個房地產項目在建，進駐的發展商有深業、泰華、龍光、鴻榮源、德業基、金泓、新錦安、金成、福中福等，預計今年下半年推盤量將達100萬平方米以上。

　　區域“表情”各有不同

　　關于上半年各區域的情況，有一個明顯的發展方向值得關注：區域“表情”各有不同，不同類型的產品在不同區域的分布出現明顯的區別。

　　南山成為產品競技的大賽場，豪宅與中小戶型同“臺”競技，是上半年南山的一大特點。王鋒認為，南山產品種類十分豐富，房源充足，分類也很清晰，不像以前一個樓盤包羅萬象，從豪宅到小戶型一網打盡。

　　人以群分，“盤”以類聚。隨著消費者購買需求出現結構分化，住宅產品類型的“純度”越來越高，南山的華僑城、蛇口已成為豪宅“名片”，是各區域中豪宅最廣、最多的一個區，而南油大道則成為“小戶一條街”。

　　上半年，區域樓盤產品的類型與區域的定位、業態形式體現出很強的一致性。福田寫字樓、龍崗商鋪都表現出強大的市場需求和消費能力：上半年福田區辦公樓銷售面積13.61萬平方米，同比增長140.46％，占全市的比例也由去年上半年的73％上升到88％；龍崗區商鋪銷售面積所占比例有較大幅度上升，銷售面積占全市的比例為43％，比去年增加17個百分點。

　　對于這種現象，王鋒表示，福田公共設施、配套建設的加快建設及投入使用，使福田的商務效應增長較快。伴隨著市民中心的啟用，政府在政策實施、規劃設計、工程建設等方面注入了大量精力，而這部分投資幾乎全部轉化為寫字樓市場的動力，在2004年噴薄而出。至于龍崗商業的高速發展，則與住宅的快速發展有關，區域住宅供應的激增也大大提升了周邊配套和商業氛圍。關外人口數量大，對各類商業配套設施有較強的需求。上半年，特區外商鋪需求更加旺盛，銷售面積為21.17萬平方米，同比增長123.72％，大大高于特區內68.14％的同比增長速度。王鋒對關外商業發展做出如下預測：“關外商業活躍程度將有所提高，在一兩年內仍將保持一定的增長趨勢。”

　　今年樓市銷售地域性的變化，實際上反應出兩點：一是深圳樓市整體格局在其自身平穩發展過程中的空間盤整；二是供求關系的變化和樓價升勢對市場地域成交結構的引導。如果說，2003年可以看作是處于中低價位樓盤的大眾性消費的實質性啟動階段，那么今年則進入中低檔樓盤快速發展的階段，其性價比的合理性得到廣泛的市場認可，成為今年的主流產品。

　　作者:深圳商報記者陸劍偉