宏觀調控擠壓不合理需求

    合理的房屋需求是提升經濟結構的基礎，需要持續增長。此次宏觀調控的重點在于抑制不合理房屋需求的增長，房屋銷售增長速度開始小幅回落，調控已初見成效。

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    分析房屋需求結構，采取區別對待政策

    當前的房屋需求結構，大致分為幾種類型。一是隨著國民經濟發展和居民收入增加、人口的自然增長，居民為改善和提高住房條件，對住宅的需求。二是城市化進程中，農民進城務工經商，要求租房或買房的需求。三是由城市改造和拆遷力度的加大，在拆遷貨幣化的推動下，居民“不得不”買房或租房的需求。四是隨著居民儲蓄的增長和存款利率的不斷降低，居民將房產作為投資品所產生的需求。雖然改造危舊住宅，提高住宅成套率，有利于改善居民居住條件，但一些地方政府為了“政績”，盲目擴大城市房屋拆遷規模，導致出現一部分超前的非正常住房需求。在當前居民投資渠道少、房價上漲的情況下，房屋投資需求加大，會進一步加劇房屋供求矛盾，從而導致房價的進一步攀升，形成房地產泡沫。據國家統計局1季度對商品房銷售調查顯示，16.1％的商品房銷售給已有住房者，其中包括以小換大改善自住條件者，也包括住房投資者。因此推算，住房投資者購買住宅的比例遠遠低于16.1％，但在上海、杭州等大城市的比例會高一些。調控政策的重點是抑制第三、第四項中的非正常住房需求。

    一部分泡沫被擠出

    今年上半年，各地政府在銀行信貸、土地供應和市場調控等方面連續出臺了一系列措施，限制投資性房屋需求，特別是“炒樓需求”。一些地區采取了開發項目網上公示、認購實名制、禁止炒樓花、禁止炒房號等措施,部分地區投資性購房需求下降，短期炒作現象得到遏制。

    拆遷所產生的被動需求相應減少

    今年以來，控制城鎮房屋拆遷規模、規范拆遷程序、完善拆遷補償政策等調控舉措，在相當程度上抑制了地方政府對城市盲目大拆大建的局面，在減少房地產新開工項目的同時，也控制了因盲目拆遷而產生的過量的不正常住房需求。

    促進房地產市場結構調整

    房屋供給結構發生變化

    在支持中低檔住宅、限制高檔和非住宅的調控措施作用下，1－6月份，房屋供給結構發生變化，整體看住宅和經濟適用房的投資比重略有上升。

    房地產投資開始向中、西部地區轉移

    今年年初以來，由于東部經濟發達地區土地資源偏緊、價格高和房地產市場競爭激烈，使一些房地產開發商選擇開發重點向中、西部轉移的戰略，房地產開發的地區結構開始發生變化，中、西部地區房地產開發比重逐月上升。

    促進了房地產行業的兼并和重組

    對房地產信貸規模的控制和提高項目資本金比例提高了房地產企業銀行貸款的門檻。總體來看，宏觀調整措施對成長性較好、盈利能力較強、合規經營的房地產公司影響較小，而對一些資金實力小、自有資金較少、融資能力不強和以倒賣土地為主的房地產公司則影響較大。市場競爭的加劇使市場資源向優勢企業集中。

    房地產投資增長趨于平穩

    年初以來實施的調控政策對房地產行業公司的影響有一個滯后效應。隨著時間的推移，各項調控措施逐步發揮作用，對房地產市場的宏觀調控效果還將進一步顯現。房地產開發貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負增長，將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工進度。下半年房地產開發投資、施工及竣工增長速度仍然呈現逐月回落的態勢。

    房屋的合理消費需求仍然比較旺盛

    從當前看，下半年，各地將繼續控制房屋拆遷規模和房地產的投資行為，擠壓不合理的房屋需求，房屋銷售增長速度將繼續緩慢回落。但2004年較好的宏觀經濟形勢，奠定了房地產合理需求繼續趨旺的基礎，房地產需求整體看將繼續保持高于房地產供給的增長速度。

    房地產價格將保持上漲趨勢

    從目前房地產運行發展的趨勢看，下半年房地產供給增長速度小于需求增長速度的狀況不會改變，下半年的土地價格、房屋價格將繼續上漲，全年的平均價格水平將略高于上年。尤其是住宅的價格，上漲幅度較大。