“對于城市運營商而言，資金來源及其應用是最關鍵的難題，地產金融市場的發育成熟，毫無疑問將成為房地產企業向城市運營商發展過程中不可或缺的保障。”向來非常低調的世茂集團董事長許榮茂的一席話，為首屆地博會“地產金融高峰論壇”拉開了序幕。

    有些企業是來找地，而更多的企業是來找錢，這幾乎成了本屆地博

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會上一個公開的秘密。

    金融體制缺陷造成地產融資之困

    “房地產商目前面臨的資金困境，主要不是企業的責任，也不能光指望政府來解決，它應該是一個社會金融體系結構的問題，我的結論是，現在國內的金融體制設計存在缺陷，下一步要在這方面作出彌補。”首創集團總經理劉曉光在演講中開門見山地說。

    據他介紹，在首創集團10年發展歷程中，總共動用了19個資金來源渠道，如果是單一的銀行貸款，首創恐怕也堅持不到今天了，所以一個好的房地產企業，一定要有多層次、多元化的融資渠道。

    他認為，參照國際上成熟的產業基金模式，發展國內的房地產基金是解決問題的手段之一，而近來他也正在積極奔走發起一個總量達人民幣200億元的房地產基金。但他也承認，在國內要建立一個房地產基金絕非易事，最困難的地方在于：第一，要有強大的信用體系出現，如果沒有信用的載體，肯定沒有人相信你；第二，發起難和回報難，在尋找發起人的過程中，如果你沒有最好的模式，沒有具吸引力的利益點，他不可能參與。當一個基金設立后，沒有錢賺、沒有回報也很麻煩。“更重要的是，國內的房地產基金法始終沒有出臺，意味著做這類基金缺乏真正的法律保障，這樣一來，問題是很大的。”他同時強調。

    羅丹可亞洲公司投資經理張虎躍也認為，目前國內建立房地產基金的基本條件是具備的，惟一缺少的就是國家的立法，國內類似的法規有《信托法》、《信托投資管理法》等等，但這些都不是真正國際意義上通行的房地產信托基金立法，這確實需要政府再往前走一步。

    海外資本從觀望到試探性投入

    也許正是因為不敢指望國內金融體制現狀短期內迅速改善，如今國內越來越多急于拓寬融資渠道的大型房地產企業，幾乎是集體性地出手，積極嘗試跟國際上的地產基金或投資銀行對接。

    而據北京城建(資訊 行情 論壇)投資發展公司營銷總監羅高波透露，國際上的不少基金確實越來越看好中國的房地產市場，其中以新加坡為主要代表的亞洲地區基金，實際投資力度正在逐步加大，已經從原來主要的投資目的地上海，開始向北京市場進軍，歐美投資銀行也一改以前的觀望態度，著手進行規模在幾千萬美元左右的試探性投資，以求在此過程中發現值得長期合作的伙伴。“在北京和上海市場取得一些成功的經驗后，國外基金或投資銀行下一步會選擇向二線城市拓展。據我們觀察和判斷，廣州、深圳以及寧波、蘇州、天津、大連等城市，都陸續進入他們的視野。”他表示。

    他同時認為，國內一些大型開發商在與國際基金或投行合作時有一個誤區，那就是覺得自己最賺錢的項目為什么要找人家合作，跟人家分享利潤？他們總是希望拿出自己比較難做好的項目來尋求外資支持，但是從國際投資機構的角度來看，世界上投資機會很多，他們肯定要尋求投資利潤最大化，如果市場環境不理想，或項目本身缺乏足夠吸引力，他們不一定要選擇在中國、選擇你的項目進行投資。

    對接外來資本知易行難

    “國內很多項目其實很不錯，國內的公司也不錯，但就是不知道怎么包裝，怎么溝通，怎么把自己有效地推介給國外的投資者。”信德集團大地發展投資公司董事長谷威廉說。

    他表示，首先國內企業要清楚知道，外來投資者主要有兩類，一種是積極的投資者和開發商，本身有房地產開發能力，同時有大量的錢；還有一部分是沒有房地產開發能力，只是有錢。前者引進來后要做大股東，先投入大量的錢，然后再來找項目，后者往往只愿意做小股東，是融資機構的性質，只需要你給他準備好所有的文件，告訴他項目的回報，然后由他們做是否投資的決定，企業在選擇投資者前必須考慮自己的實際需要。