陳淮

　　建設(shè)部政策研究中心主任，博士生導(dǎo)師，研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

　　一段時(shí)期來，房地產(chǎn)業(yè)成為了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，百姓談?wù)摰臒狳c(diǎn)，政策調(diào)控的重點(diǎn)，學(xué)者褒貶發(fā)揮的興奮點(diǎn)。談價(jià)格、話規(guī)模、說信貸、問走勢、議冷熱、論公平、議財(cái)富、

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侃排行。大聲疾呼的、憂心忡忡的、冷嘲熱諷的、建言獻(xiàn)策的、痛加斥責(zé)的、奔走呼號的，都有。

　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的議論多。但流傳甚廣的議論中也頗有些是人云亦云、似是而非的“真實(shí)的謊言”。這里且試解十例。

　　其一，房地產(chǎn)業(yè)是培養(yǎng)億萬富豪的產(chǎn)業(yè)

　　說它真實(shí)，是因?yàn)槿藗儚拿襟w揭示的諸多“首富”排行榜中，確實(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)大亨們云集其中。但這只是現(xiàn)象。

　　諸多發(fā)達(dá)國家的共同經(jīng)驗(yàn)普遍證明，房地產(chǎn)業(yè)是造就一個(gè)龐大中產(chǎn)階級的最好“搖籃”。

　　我們的改革開放是從“一窮二白”和“一大二公”的基礎(chǔ)走來的。正因如此，在前一個(gè)“翻兩番”戰(zhàn)略發(fā)展過程中，人們生活改善、社會富裕程度的提高，只能表現(xiàn)為收入的增長。但符合規(guī)律地，隨著社會富裕程度的進(jìn)一步提高，私人財(cái)富中金融資產(chǎn)的增長會不斷趨緩，不動(dòng)產(chǎn)部分所占比重會越來越大。所以“十六大”報(bào)告說，全面小康社會將是一個(gè)“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”的社會。這個(gè)“普遍增加”的家庭財(cái)產(chǎn)，重心就是不動(dòng)產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)把私人消費(fèi)與私人投資之間結(jié)合關(guān)系最密切的一種資源帶入市場的產(chǎn)業(yè)。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，私人擁有的不動(dòng)產(chǎn)是最好的信用資源之一。社會就是通過普遍利用這個(gè)信用資源不斷“再生產(chǎn)”出中產(chǎn)階級的。

　　其二，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是供大于求了，過剩了。

　　這個(gè)說法的真實(shí)性依據(jù)是，目前我國積壓一年以上的商品房面積達(dá)1.2億平方米。這么大規(guī)模的積壓商品房還不是過剩嗎？

　　讓我們用另外幾組數(shù)字來說明一下這個(gè)說法的真實(shí)性。

　　如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量是5.4億平方米。

　　我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人。到2020年，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。就是說未來15年左右的周期內(nèi)至少還將有3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要房子住。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。即或從此中國城鎮(zhèn)居民的住房面積不再擴(kuò)大，僅僅是這3.5億新增城鎮(zhèn)居民，我們就得蓋多少房子？

　　我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá)35平方米。每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。15年并不是一個(gè)很長的周期。依此計(jì)算，我們目前的房地產(chǎn)規(guī)模是太大了呢，還是太小了？

　　其三，中國房地產(chǎn)業(yè)的豪宅蓋多了，目前應(yīng)當(dāng)多蓋經(jīng)濟(jì)適用房。

　　一方面，賣不出去的積壓商品房中有較大比重是前期開發(fā)的別墅、豪宅；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房始終供不應(yīng)求。這是事實(shí)。

　　但問題的另一面是，在市場經(jīng)濟(jì)下，200平方米的豪宅是怎樣賣出去的呢？是住160平方米高檔公寓的人賣掉公寓買走了豪宅，住120平方米的人把中低檔公寓賣掉買走了160平方米的高檔公寓，住90平方米普通居民樓的住戶賣掉現(xiàn)住房買走了120平方米的中低檔公寓，住60平方米的普通單元房的居民賣掉了較小、較遠(yuǎn)的單元樓房買走了90平方米較近、較大的住房。住30平方米平房院的人賣掉平房買走了60 平方米的單元樓房，最后沒有住房的外地進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商人員買走了30平方米的平房院。200平方米的豪宅實(shí)際上是被“分割”地賣掉的。

　　我們的問題是住房存量資源的流動(dòng)性太差，二級市場迄今沒有發(fā)育起來。沒有二級市場以至居住權(quán)流通的三級市場，我們就不能建立存量資源向下流動(dòng)的梯次，住房的增量資源也就不能在市場上順暢消化。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家每年的房地產(chǎn)交易總額中，存量住房的交易通常要占到80%以上。存量資源的流動(dòng)性越好，增量資源的流通速度就越快。我國的現(xiàn)實(shí)情況正好相反。目前每年房地產(chǎn)交易總額中新房，也就是增量資源的交易比重要占到85%以上。

　　其四，在目前的收入水平下，中國大多數(shù)城鎮(zhèn)居民買不起房。

　　從我國目前城鎮(zhèn)居民的平均工資水平和房價(jià)看，的確很容易得出大多數(shù)老百姓買不起房的結(jié)論。

　　我們得弄清一個(gè)基本事實(shí)：目前絕大多數(shù)老百姓已經(jīng)住在房子里了。就是說，他們已經(jīng)占有了一定存量資源。實(shí)際上，現(xiàn)在大多數(shù)老百姓只需要買15到30平方米的房子。這樣一個(gè)增量，人們是買得起的，或者在住房信貸的幫助下是買得起的。人們需要的是以小換大、以舊換新、以遠(yuǎn)換近而已�，F(xiàn)實(shí)的問題是，很多體制性障礙阻滯了存量資源進(jìn)入二級市場。人們現(xiàn)在所住房子不能按照市場價(jià)格進(jìn)入流通。目前有些單位要求，已購住房出售時(shí)必須賣給原產(chǎn)權(quán)單位，而且必須以原價(jià)賣給原產(chǎn)權(quán)單位。常識可知，如果現(xiàn)在商品房的市場價(jià)是3000元一平方米，人們怎么會把現(xiàn)住房以1400元一平方米的價(jià)格賣回給“原產(chǎn)權(quán)單位”呢？

　　其五，我國的房地產(chǎn)業(yè)占用了過多的信貸資源，因而正在導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　這個(gè)說法的真實(shí)性在于，我國房地產(chǎn)業(yè)在前期發(fā)展過程中存在很多不規(guī)范，一些開發(fā)商的自有資金比例很低，常常通過讓建筑商“帶資施工”、搞假“按揭”等方式套取銀行資金，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過多地集中到了銀行頭上。

　　但是這只是問題的一個(gè)方面。

　　在發(fā)達(dá)國家或者地區(qū)，通常全社會所有住房的總市值中有40%以上的比重實(shí)際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。在這種情況下，市場上住房價(jià)格的些許變動(dòng)就可能給銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而中國的情況是，絕大部分存量房產(chǎn)的所有者并不欠銀行的錢。目前銀行擁有債權(quán)的住房不過是最近幾年銷售或者開發(fā)的一些新房。與已經(jīng)“入市”的銀行資金相比，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中的資產(chǎn)信用可以說是全世界最高的。人們很容易算明白，如果把存量資源所能提供的資產(chǎn)信用算進(jìn)來，究竟是銀行貸款規(guī)模已經(jīng)超過了信用資源的規(guī)模了呢，還是大量的資產(chǎn)信用資源被閑置了呢？

　　其六，中國國民經(jīng)濟(jì)中貨幣資源的供給能力支撐不了目前房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模。

　　2003年我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長速度達(dá)32%。人們的確有理由懷疑，中國現(xiàn)在有那么多錢去蓋房子嗎？

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)。這在全世界皆然。建一定量的房子，就需要一定量的資金去周轉(zhuǎn)。但我們需要明確的一個(gè)判斷是，滿足房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展規(guī)模的資金供給是充分的。這個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)是客觀存在的。當(dāng)前我國商業(yè)銀行基本狀況是有超過兩萬億元的巨大存差貸不出去。

　　我們的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中并不缺貨幣資金，缺的是連接貨幣資金供求雙方的合理渠道。迄今我國開發(fā)商的貨幣供給者仍主要是銀行。而對房地產(chǎn)業(yè)來說，銀行并不是一個(gè)好的貨幣供應(yīng)者。因?yàn)殂y行資金的最大特點(diǎn)是必須首先追求流動(dòng)性和安全性。如果最追求安全性的銀行資金成為了風(fēng)險(xiǎn)極大的房地產(chǎn)業(yè)投資的主要構(gòu)成，顯然供求雙方的要求很難對接。

　　解決問題的關(guān)鍵在于兩方面。一是拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。例如允許有實(shí)力、有信譽(yù)的大開發(fā)商直接或者到公開資本市場上發(fā)行短、中期項(xiàng)目債券�；蛘咴试S購房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房。二是利用資本市場，創(chuàng)新金融品種。例如允許銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項(xiàng)目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉。

　　其七，目前很多房價(jià)偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房價(jià)“虛高”。

　　一些賣不出去的房子還以高價(jià)撐著，這的確是“虛高”。

　　但是，簡單地按照成本或者供求關(guān)系來認(rèn)識房價(jià)并不符合客觀規(guī)律。

　　同樣建筑成本的兩棟房子，建在不同地區(qū)，其價(jià)格可能有非常大的差別。因?yàn)橛屑壊畹刈獾拇嬖凇＜壊畹刈獾拇嬖诳梢允狗績r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其成本。這很合理。因?yàn)檫@符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的稀缺性原理。級差地租和成本無關(guān)，它只有在反復(fù)大量的交易過程中才能形成。簡單地從成本利潤測算出發(fā)來指責(zé)房價(jià)“虛高”是不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。

　　房價(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下，真正決定房價(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子；而是社會普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。亞洲金融危機(jī)以來，香港的房價(jià)6年間跌去了65%。房子還是那些房子，人口還是那些人口，甚至社會收入水平也變化不大。僅僅是人們的社會預(yù)期改變了，房價(jià)就大跌了。也就是說，社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期對房價(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。以住房可供量與實(shí)際住房需求對比來判斷房價(jià)高低，同樣不符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律。

　　其八，投資性住房需求導(dǎo)致了房地產(chǎn)“泡沫”，所以應(yīng)當(dāng)抑制。

　　這種認(rèn)識的依據(jù)是，投資性購房者在自身消費(fèi)之外多買房，因而導(dǎo)致了房價(jià)上漲和房價(jià)中的“泡沫”成分。

　　應(yīng)當(dāng)明確無誤地指出，投資性住房需求是市場經(jīng)濟(jì)下的一種良性需求。

　　居民投資住房并非是對市場利益的非法掠奪。而且更多、更大量資金投資住房是租賃市場發(fā)育的前提條件。在發(fā)達(dá)國家，租賃住房的居民一般要在居民總數(shù)中占到三分之一以上。較大規(guī)模的租賃市場不僅可以較好地解決人員流動(dòng)與住房產(chǎn)權(quán)流動(dòng)之間的矛盾，有利于低收入群體規(guī)避房市風(fēng)險(xiǎn)、降低住房消費(fèi)的“門檻”，而且是房價(jià)發(fā)現(xiàn)機(jī)制的一個(gè)重要組成部分。抑制投資性住房需求，其最終結(jié)果是損害低收入群體的利益。

　　在房地產(chǎn)業(yè)市場上，風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)客觀存在的事實(shí)。我們需要討論的真正問題并非是有沒有風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)大小的問題，而是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)怎樣配置、應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)的問題。不讓投資性購房者承擔(dān)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就得由銀行或者消費(fèi)性購房者承擔(dān)。在市場經(jīng)濟(jì)下，讓投資者更多承擔(dān)起市場發(fā)展過程中的“通脹”與“通縮”的風(fēng)險(xiǎn)，這于社會有益無害。

　　其九，政府應(yīng)當(dāng)為大多數(shù)工薪階層解決住房問題負(fù)責(zé)。

　　“居者有其屋”是人基本的社會權(quán)利。確保全社會每個(gè)人都有起碼的住房條件，這的確是政府不可推卸的責(zé)任。

　　但應(yīng)當(dāng)明確的是，政府的這個(gè)責(zé)任并非體現(xiàn)為給每個(gè)社會成員都提供住房，而是體現(xiàn)在為自己無力解決住房問題的居民提供最后的保障。在任何國家，工薪階層都是社會的大多數(shù)。但世界各國的經(jīng)驗(yàn)，包括發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家，需要依靠政府援助解決住房問題的人群不會超過10%。絕大部分人群應(yīng)當(dāng)依靠市場解決住房問題。2003年國務(wù)院18號文件指出，要“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品房”。只有那些依靠市場無論如何解決不了住房問題的人，才需要由政府“兜底”。

　　從國外經(jīng)驗(yàn)看，政府“兜底”可分為三個(gè)層次。第一個(gè)層次是針對低收入群體的半市場化方式。例如由政府通過土地補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等方式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等。第二個(gè)層次是針對困難群體的非市場化方式。例如人均收入低于某一個(gè)水平的家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)由政府貼息。第三層次是針對特困群體的救濟(jì)方式。例如對貼息也買不起的特困家庭采取政府貼租的方式。

　　其十， 政府應(yīng)當(dāng)控制每個(gè)家庭的住房面積，以便實(shí)現(xiàn)社會公平。

　　政府應(yīng)當(dāng)履行公平的職能。合理分配住房資源是實(shí)現(xiàn)社會公平的重要體現(xiàn)。

　　這個(gè)想法本身并不錯(cuò)。但現(xiàn)實(shí)操作中，這是無法辦到的。政府控制每個(gè)家庭的住房面積，前提是政府必須掌握每個(gè)居民住房情況的確切信息。而政府要真實(shí)地了解掌握到這些信息，其政策成本可能會大到社會無法承受。

　　曾有人提議，由政府去核定居民住房的“規(guī)定基數(shù)”，對超過規(guī)定基數(shù)的面積加征累進(jìn)的房地產(chǎn)稅。這實(shí)際上無異于讓政府給每戶居民發(fā)住房配給券。這種想法其實(shí)是向政府配置福利資源的舊體制倒退。不僅“配給制”的分房方式已經(jīng)為實(shí)踐證明并不能保證社會公平，而且采用這種方法必定會導(dǎo)致新的“尋租”機(jī)會和腐敗空間。因?yàn)楹硕ㄈ藛T很容易在操作過程中被收買。