南京

　　隨著南京市政府進一步加大經濟適用房、中低價房建設規模，今年1至6月，南京經濟適用房建設投資同比增長了55.4%，增幅超過房地產開發投資21.3個百分點，竣工并交付經濟適用房建筑面積189.25萬平方米，較上年同期增長66.7%。

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　　據悉，南京市每年經濟適用房和中低價商品房的供應量一般保持在商品房市場供應總量的10％到20％之間。全市共九個經濟適用房片區，去年一次性規劃用地總面積6157畝，規劃建筑356.39萬平方米，可建住宅41300套，扣除當年相關需求，僅有5700套的剩余，而今年南京經濟適用房的需求總量為37100套，缺口達到31400套。

　　對此，南京市政府最近決定，在原計劃完成經濟適用房120萬平方米竣工面積的基礎上，下半年再追加建設30萬平方米，目前建設所需的321.3公頃土地已經基本到位。中房指數系統高級分析師陳晟在接受記者采訪時表示，“由于經濟適用房主要面向低收入家庭，南京下半年追加建設30萬平方米的舉措體現了政府改善市民生活的決心。”他強調在今后一段時間內，經濟適用房在整個房產市場中所占的比例將進一步提高。

　　聯系到日前杭州抬高申請經適房門檻，規定只有中低收入、現住房建筑面積人均低于12平方米、建筑總面積小于48平方米的杭州居民才有申請資格，陳晟指出當前各地對于經濟適用房的把關松緊不一，主要還是由于城市購買力不同造成。杭州市民消費能力較強，客觀存在一定量以經適房謀利的欺詐行為，這是導致經適房政策頻繁變動的主要原因。

　　此前南京物價部門表示，隨著拆遷新政的實施，拆遷成本平均增加了30％以上，目前經適房每平方米1500至1800元的售價與建設成本倒掛的現象日趨明顯。因此，今年下半年投入市場的經適房將按不同級別土地分別確定銷售價格，預計最高價格可能上浮到每平方米2000元左右。上海漢宇物業代理有限公司總經理施宏睿認為，價格因素是經適房最吸引人的地方，雖然不占市場需求的大部，但起到了盤活整個市場的作用。由于商品房同樣面臨拆遷成本上漲的壓力，估計漲價并不能減弱市場對于經適房的熱情。

　　陳晟也認為上調經適房價格的舉措是適當并且合理的，雖然面對低收入群體，仍需要保證一定的微利或管理費用，更何況目前南京經適房的均價遠低于上海和杭州，預計將來仍有上漲空間。

　　寧波

　　7月15日，備受關注的《寧波市城市房屋拆遷補償安置若干規定》正式實施，針對拆遷過程中市區地段重新劃分、拆遷住房分套安置等一系列敏感問題作出解釋或列出了解決時間表。《規定》將臨時過渡補助費在原有基礎上提高了50％，對于拆遷安置房的擴檔購買和上市交易的相關細則更是進行了較大的改動。

　　拆遷新政實施后，當事人選擇貨幣補償的，免繳房屋契稅時間限制由原來的簽訂拆遷協議之日起二年內或是簽訂拆遷協議之日前一年內，放寬為簽訂拆遷協議之日起五年內或是簽訂拆遷協議之日前二年內。

　　如果當事人選擇定向安置，考慮到部分被拆遷住房面積比較大，寧波市政府今后將負責配置一定比例建筑面積在90平方米左右套型的拆遷安置住房，作為原有75平方米以下安置房的補充，同時允許被拆遷人適當擴大購買面積8到10平方米左右。新政還廢除了拆遷安置房兩年內限制上市交易的規定，拆遷安置房可隨時上市交易，并將免繳土地出讓金。

　　隨著“8·31”大限的臨近，握有閑置土地的投資商們都為盡快開發忙得焦頭爛額，由于拆遷問題是造成當前土地閑置的主要原因，寧波的拆遷新政無疑引起了各方的關注。中房指數系統高級分析師陳晟在接受采訪時特別強調了這一點。“允許動遷安置房上市主要還是為了鼓勵拆遷工作，”陳晟說，“由于寧波房產市場相對比較活躍，市民購買力強，推動安置房上市可以改善目前市民持幣觀望的局面。”

　　陳晟進一步補充道，隨著市民擁有對于安置房的完全處置權利并獲得一定的政策傾斜，對于希望改善生活的人而言，選擇會更多，而動遷的周期有可能因此縮短。另一方面，大量的動遷安置房入市，客觀上必然會增加當前中低價位一手房和二手房的交易量，從而盤活市場，帶動樓市走出低迷。

　　不過，由于拆遷安置房在整個樓市中所占比例并不大，上海漢宇物業代理有限公司總經理施宏睿對于這項新政實施后的效果持謹慎樂觀。他告訴記者，動遷安置房上市雖然是市場的需求導致，但是這部分交易預計只能占到整個市場份額的5%到6%，客觀而言，并不能夠左右整個市場的走向。

　　《國際金融報》 (2004年07月26日 第十五版)