本報(bào)記者 李小剛

　　“房貸服務(wù)公司的狀況有點(diǎn)像前些年的房產(chǎn)中介公司，在市場(chǎng)好的時(shí)候開始迅猛發(fā)展�！鄙裰莘慨a(chǎn)中介公司的孟軍向記者介紹現(xiàn)在房貸服務(wù)公司發(fā)展的現(xiàn)狀。

　　由于上海二手房市場(chǎng)的迅速擴(kuò)張，以前沒有被重視的二手房按揭服務(wù)開始被許多人

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所關(guān)注，一批專門為二手房貸款服務(wù)的房貸公司開始大量出現(xiàn)。

　　早在去年，上海二手房市場(chǎng)的交易量已經(jīng)和新房市場(chǎng)持平。這樣廣闊的市場(chǎng)也為國(guó)際投資者所關(guān)注，澳大利亞前總理、麥格理銀行的董事長(zhǎng)保羅·基廷也在今年的一次演講中預(yù)測(cè)，上海的二手房市場(chǎng)將在不久超過(guò)新房市場(chǎng)。

　　有趣的是，保羅·基廷的預(yù)言馬上就變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)。最新資料已經(jīng)顯示，二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房交易量：2004年1至5月份，上海市二手房交易量高達(dá)1068萬(wàn)平方米，而新房銷售只有588萬(wàn)平方米，二手房交易量已經(jīng)達(dá)到了新房的兩倍。

　　伴隨二手房市場(chǎng)而來(lái)的就是房貸按揭市場(chǎng)的迅速放大，因此才出現(xiàn)了孟軍所透露的目前主要針對(duì)二手房貸款業(yè)務(wù)的房貸公司的興起。

　　銀根收緊帶來(lái)壓力

　　對(duì)于二手房的按揭貸款服務(wù)，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其入行門檻比較低，因此只要有充足客戶資源的公司都可以涉足。據(jù)孟軍的介紹，此前二手房按揭貸款服務(wù)主要還是由中介公司自己來(lái)做，規(guī)模比較大的中介公司都有自己的按揭服務(wù)部門。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的介紹，由于房貸逐漸成為許多中介公司的盈利點(diǎn)，因此越來(lái)越多的中介公司開始重視這塊業(yè)務(wù)的發(fā)展，以至于現(xiàn)在出現(xiàn)了有些從大中介公司分離出來(lái)的貸款服務(wù)公司，他們開始吸收其他小中介公司的業(yè)務(wù)量。

　　此前，專門針對(duì)于二手房貸款的房貸公司市場(chǎng)十分紅火，因此催生了許多新公司的出現(xiàn)，但是目前金融政策的出臺(tái)也已經(jīng)開始影響這些公司的業(yè)務(wù)。據(jù)了解，目前上海各大銀行已經(jīng)出臺(tái)降低貸款成數(shù)、限制貸款年限、嚴(yán)查合同價(jià)格等措施，試圖通過(guò)抬高個(gè)人貸款門檻的方式，降低由于發(fā)放個(gè)人貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，部分以往可以輕松拿到銀行較高成數(shù)或年限較長(zhǎng)貸款的購(gòu)房者因此被擋在了銀行設(shè)立的“安全線”之外。

　　最近已經(jīng)有消息傳來(lái)，一些股份制銀行因?yàn)樵诜抠J環(huán)節(jié)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)在近些時(shí)候停止了對(duì)二手房的貸款。而其他銀行在二手房貸款方面也提高了要求，尤其在貸款成數(shù)上各個(gè)銀行的規(guī)定差距就比較大。譬如，上海銀行、深圳發(fā)展銀行和中國(guó)建設(shè)銀行規(guī)定，二手房貸款成數(shù)均不得超過(guò)房屋總價(jià)的七成；而中國(guó)銀行則規(guī)定房齡5年之內(nèi)的二手房最高可貸八成。但政策相對(duì)寬松的銀行畢竟少數(shù)，中國(guó)民生銀行就規(guī)定，除房齡在2年以內(nèi)的二手房可申請(qǐng)最高八成的貸款以外，其余二手房貸款一律不得超過(guò)房產(chǎn)總價(jià)的六成。

　　面臨專業(yè)化考驗(yàn)

　　雖然一些專業(yè)化的房貸公司已經(jīng)出現(xiàn)，但是目前更多的仍然是中介公司自己在從事按揭貸款的業(yè)務(wù)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1998年到2003年，房產(chǎn)中介市場(chǎng)一直處于高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，到去年底，上海登記造冊(cè)的中介公司及其分支機(jī)構(gòu)已超過(guò)11000家。而且面對(duì)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，中介公司都在業(yè)務(wù)上有所拓展，紛紛宣揚(yáng)“一條龍服務(wù)”：買房、按揭、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶辦理等等，都由同一家中介公司完成，在交易上存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此麥格理管理咨詢公司事業(yè)發(fā)展部總監(jiān)俞靜表示，根據(jù)國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，真正成熟的二手房市場(chǎng)應(yīng)該專業(yè)分工細(xì)致，各個(gè)環(huán)節(jié)由不同的機(jī)構(gòu)完成，以互相制約，保證交易安全、公正。

　　事實(shí)上，目前上海貸款服務(wù)市場(chǎng)仍處于不成熟的階段，在上海大約有80多家公司從事貸款服務(wù)業(yè)務(wù)，但真正的專業(yè)貸款服務(wù)公司只有10家左右。

　　而目前的貸款服務(wù)公司是從中介市場(chǎng)細(xì)分出來(lái)的，為貸款提供專業(yè)服務(wù)的公司目前還沒有一個(gè)統(tǒng)一的名稱，其性質(zhì)實(shí)際是房產(chǎn)中介公司和銀行之間的中間機(jī)構(gòu)，主要辦理二手房貸款業(yè)務(wù)，從中收取部分傭金和銀行、保險(xiǎn)公司的一些返利。

　　根據(jù)孟軍介紹，作為專業(yè)的貸款服務(wù)公司，主要是靠對(duì)銀行貸款流程的熟悉和良好的信譽(yù)度，來(lái)為貸款者提供專業(yè)服務(wù)的，它的價(jià)值主要體現(xiàn)在為貸款者節(jié)省時(shí)間、減少風(fēng)險(xiǎn)，而并非幫助貸款者“走后門”。

　　目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有“麥格理”、“房產(chǎn)之窗”、“安家”等多個(gè)專業(yè)的按揭公司，但是仍有多數(shù)房產(chǎn)中介依然是要求客戶在自己公司辦理貸款。同時(shí)，房貸服務(wù)市場(chǎng)在手續(xù)費(fèi)的收取上，也顯示出一定程度的無(wú)序狀態(tài)。已經(jīng)有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些房貸服務(wù)公司服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)定為實(shí)際貸款額的1.5%，有的定為2%，有的卻表示只有固定的400元。

　　目前市場(chǎng)出現(xiàn)的混亂局面可能會(huì)在銀行收緊銀根的基礎(chǔ)上得以改觀，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和房貸按揭難度的加大，房貸市場(chǎng)出現(xiàn)重新規(guī)范的趨勢(shì)，其中最為明顯的是麥格理（上海）管理咨詢有限公司自揭房貸服務(wù)內(nèi)幕，并推出“零收費(fèi)”服務(wù)，希望二手房貸款服務(wù)公司向更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

　　《國(guó)際金融報(bào)》 (2004年07月26日 第十四版)