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國(guó)際金融報(bào)記者 李衛(wèi)玲 發(fā)自北京
現(xiàn)在社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的議論很多，其中有兩種說(shuō)法。一是投資性住房需求導(dǎo)致了房地產(chǎn)“泡沫”，所以應(yīng)當(dāng)抑制；二是目前很多房?jī)r(jià)偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房?jī)r(jià)“虛高”。
對(duì)此，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮卻認(rèn)為，投資性住房需求對(duì)社會(huì)有益無(wú)害。同時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。
認(rèn)為“投資性住房需求導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫”的說(shuō)法依據(jù)是，投資性購(gòu)房者在自身消費(fèi)之外多買房，因而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲和房?jī)r(jià)中的“泡沫”成分。
7月25日，陳淮在“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)與宏觀調(diào)控走向高層論壇”上表示，投資性住房需求是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的一種良性需求。居民投資住房并非是對(duì)市場(chǎng)利益的非法掠奪，而且更多、更大量資金投資住房是租賃市場(chǎng)發(fā)育的前提條件。
陳淮指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)客觀存在的事實(shí)。我們需要討論的真正問(wèn)題并非是有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)大小的問(wèn)題，而是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)怎樣配置、應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題。不讓投資性購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就得由銀行或者消費(fèi)性購(gòu)房者承擔(dān)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，讓投資者更多承擔(dān)起市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的“通脹”與“通縮”的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于社會(huì)有益無(wú)害。
對(duì)于“目前很多房?jī)r(jià)偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房?jī)r(jià)虛高”的說(shuō)法，陳淮表示，一些賣不出去的房子還以高價(jià)撐著，這的確是“虛高”。但是，簡(jiǎn)單地按照成本或者供求關(guān)系來(lái)認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)并不符合客觀規(guī)律。
陳淮說(shuō)，同樣建筑成本的兩棟房子，建在不同地區(qū)，其價(jià)格可能有非常大的差別，因?yàn)橛屑?jí)差地租的存在。級(jí)差地租的存在可以使房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其成本。這很合理，因?yàn)檫@符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的稀缺性原理。級(jí)差地租和成本無(wú)關(guān)，它只有在反復(fù)大量的交易過(guò)程中才能形成。簡(jiǎn)單地從成本利潤(rùn)測(cè)算出發(fā)來(lái)指責(zé)房?jī)r(jià)“虛高”是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。
陳淮認(rèn)為，房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。
《國(guó)際金融報(bào)》 (2004年07月26日 第二版)
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