作者：李靖

　　近日今典集團將揮巨資進軍ＥＶＤ影像業的消息引起了業界的廣泛關注，而出現這種多元化投資舉動的房地產開發商并非今典集團一家。當代集團也在日前發出消息，在繼續以房地產開發為重點的同時，集團即將介入制造業，計劃用幾年時間在航空、城市基礎設施、市政和醫療等行業大展身手。

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　　有關人士認為，由于房地產行業高回報率的吸引，長期以來基本是其他行業的資金注入房地產業，即使前一段時間的宏觀調控也只是使部分中小房地產公司從業內抽資撤走，而現在在北京房價一路上揚的情況下還出現資金多元化流動趨勢，則是一個微妙的信號，標志性意義在于宏觀調控后房地產開發門檻抬高，2年開發期的時限也將被嚴格執行，一系列的舉措抑制了房地產“四兩撥千斤”的特色，增加了房地產企業生存的風險，從而導致了一些發展戰略相當穩健的開發商在企業資產構成上做出相應調整，以前已經制定的多元化投資計劃加快進入了實質性階段。同時，一些行外企業則加速了進軍房地產業的步伐，房地產投資結構由此出現了意味深長的質變。變中求存

　　“我預計，未來房地產一級市場的規模和利潤都將被攤薄”，在宣布進軍數字影像業之后，張寶全對外界做了如是表示。面對本報記者的采訪，張寶全解釋道：“8·31后�煼康禺a業將在逐步規范中發生轉型�煆拈L遠看一手市場的比例將逐年下降�煻�手市場則不斷上升，在西方發達國家，一般二手房交易占八成，而北京市卻恰恰相反，二手房交易早晚會成為主流市場�煻�且二手房的經營必須走全國化的道路有一定的規模才行�煹�今典集團的企業目標是不求最大但求最好，將堅持以一手房的經營為主體”，談及多元化的問題，張寶全表示，“多元化是企業的一個正常狀態�熓窃诶�用現有資源開發一種綜合優勢，但是多元化的操作中全現金投入是非常危險的�煴仨氁劳械禺a優勢，今典集團在ＥＶＤ上的投資有相當大的部分是房產投資。”

　　中國房地產業協會秘書長顧云昌表示�煾鱾�企業的發展戰略不同�煛耙粯I為主，多路發展”作為一種抗擊風險的模式，自然會被一些企業選擇，而目前房地產的開發對開發商來說風險也在加大，根據國務院的46號文，城市建設中拆遷速度的放慢，將成為一個客觀事實。另外，拿地和融資兩個方面的游戲規則變化也會使一些開發商做出反應。

　　人民大學房地產信息中心副主任曲衛東認為，在引發投資變化的各種因素中產業政策是最重要的。綜合近來一系列的房地產產業調整政策，房地產開發的門檻不斷提高，企業的自有資金�煵缓�經濟適用房項目�犛�20％以上提高到35％以上，北京市7月1日實施的項目開盤需先付40％土地出讓金政策也在加高項目開發門檻，人們普遍預測，“8月31日北京土地公開交易落實后，雖會增加開發土地的供應量，但仍無法滿足開發市場的需求，至少在相當一段時間內土地成本對開發商來說還是相當高的，在這些產業政策下自然會引起投資結構的一些調整。

　　另據分析，北京房地產市場的一些不確定因素也在加大，“8·31”已經造成了巨大的土地突擊審批，如數繳納由此產生的土地出讓金將擠光開發商手中的現金；另外開發企業除繳納土地出讓金之外，還需集中大量現金，用來支付土地的征地、拆遷等成本，以及后續的各項開發費用。這將使得開發商負債率上升、現金流下降，并可能帶來資金鏈斷裂的風險。新規定要求協議出讓的土地必須在兩年以內開工，否則強行收回，這將迫使開發商集中開工，加大市場供應量，加劇市場競爭，最終沖擊房價。

　　人大土地管理系教研室主任張占錄對現在房地產企業的壓力用一對辯證關系做出了解釋：土地是房地產企業核心競爭力之一，但是隨著國家對土地控制的加強和土地市場的規范化，原有開發企業資金流動的出口不再向原來那樣寬泛，一定程度被限制了，而另一方面，以前不敢進入房地產的企業現在由于土地市場的規范敢于進入了，對行外資本來說資金流入的進口卻放大了，兩相作用，老牌開發企業的壓力可想而知。“優勢行業組合”前景光明

　　我國宏觀調控的一個重要目標是對現有的投資結構進行調整。張占錄認為，宏觀調控就是要讓資金流向趨于合理，房地產開發企業業外投資的趨勢是宏觀調控發揮作用的一個客觀反映，是投資結構的合理化，降低風險的同時也是增強房地產企業競爭力的有效手段。雖然有許多大的開發公司沒有進行多元化投資，但是投資多元化是一個必然趨勢，企業核心業務的專業化并不排斥投資的多元化，如現在的海爾公司就是一個典范，由于單一投資風險大�煻�多元化降低投資風險，因此“投資組合”是許多企業發展過程中難以回避的一個命題，世界級大企業的投資沒有幾個不是多元化的。

　　另外，有分析人士認為，世界各國的房地產業都有“反經濟周期”的現象，并不是經濟發展狀況好房地產發展就好，當經濟發展處于低潮時，政府會通過降息等手段促使人們買房，推動住房投資，拉動經濟增長；而當經濟增長進入熱潮時，政府又會壓制住房投資和消費，降低房地產發展速度，從而調整經濟運行周期。在中國也不例外，五六年前的經濟發展正處于宏觀經濟調控后的“低潮期”，需要尋找新的經濟增長點，需要通過各種經濟的、行政的手段刺激房地產投資和需求。而今，經濟發展正處于新一輪經濟周期的“上升期”，加上各地、各級政府新班子上任后的投資沖動，各類投資需求迅速膨脹，因此國家對房地產投資也出現了一種壓制姿態。基于這種房地產發展“反經濟周期”理論，房地產企業要想尋求一個長期穩定的發展，就不要把所有的雞蛋放到一個籃子里，最好在經濟發展的高潮和低谷中都有自己的“亮點”業務。

　　日前，英國經濟評論家馬丁·沃爾夫撰文指出�熤袊�目前最重大的問題不是經濟過熱，而是投資效率的低下。“投資是否得到了合理分配才是我們需要回答的問題。”因此，房地產企業組合“優勢行業”進行業外發展，推行投資多元化戰略是一個頗有意義的命題。